공시지가와 실거래가가 다른 이유는?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산에 대하여 이야기를 할때 많이 거론되고 있는 단어가 있습니다.

바로 "공시지가"와 "실거래가"입니다.

왜 공시지가와 실거래가 차이가 나는 것일까요?

공시지가와 실거래가가 왜 있는지에 대하여도 알아보겠습니다.

먼저 공시지가가 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

공시지가란 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부에서 토지의 단위면적당(㎡)가격을 조사 및 평가하여 나타낸 토지의 가격을 이야기하는 것입니다.

공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눌수 있습니다.

현재 우리나라의 토지는 수천만 필지로 나누어져 있는데 이를 일일이 조사해서 모두 평가한다는것은 시간적으로도 인력적으로 불가능하기때문에 주변환경조건이나 토지이용상황이 유사하다고 판단되는 대표성을 띄는 50만필지만을 골라서 매년 1월1일을 기준으로 해당토지가격을 산정하는것을 "표준지공시지가"라고 합니다.

표준지공시지가는 감정평가사에 의뢰하여 조사 및 평가를 통해 산정하는데, 산정시에는 토지소유자의 의견은 물론이고 시, 군, 구의 의견과 중앙토지평가위원회 및 토지평가위원회등의 심의까지 거쳐 매년 2월말 공시하도록 하고 있습니다.

표준지공시지가는 개별공시지가 산정과 토지보상평가등의 기준으로 활용되고있는 중요한 자료입니다.

그러면 개별공시지가란 무엇일까요?

표준공시지가를 기준으로 각각의 개별토지에 대한 단위면적당(㎡) 가격으로 산정하여 고시한 것이 "개별공시지가"입니다.

이러한 개별공시지가는 취득세, 상속세, 양도소득세, 재산세등의 국세와 지방세는 물론 농지전용부담금과 개발부당금등을 산정하기 위한 기초자료로 활용이 되고 있습니다.

그리고 시, 구, 구청장이 개별공시지가를 고시할때는 해당토지소유자에게 일정기간동안 열람을 시키거나 개별통지를 해주어야 하기 때문에 이를 받아본 토지의 소유자가 개별공시지가에 대한 이의가 있다면 30일 이내에 시, 군, 구청장에게 서면으로 이의신청이 가능하며, 만약 이의신청이 받아들여지지 않는다면 행정소송이나 행정심판도 제기할수 있으니 고시된 공시가격이 불합리하다고 생각된다면 이를 통해서 변경하실수도 있다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

그러면 실거래가에 대하여도 알아보겠습니다.

실거래간란 단어그대로 어떤 부동산이 거래가 되었을때 매도인과 매수인이 협의하여 실제로 주고받은 실제금액을 이야기하는 것입니다.

예를들어 어느 아파트의 시세가 5억이라고 할때 매도자는 5억을 이야기 하고 매수인은 4억5천을 이야기 해서 실제 거래는 4억8천만원에 거래가 되었다면 실거래가는 돈이 오고간 4억8천만원만이 실거래가 되는 것입니다.

이처럼 실거래가는 매도인과 매수인이 합의해서 이루어진 가격이기 때문에 공시지가와는 차이가 날수 밖에 없는 것입니다.

잘 보시면 공시지가는 정부에서 정한 금액이고 실거래가는 직접 거래한 금액이라는 것을 알수 있습니다.

이제부터 공시지가와 실거래가 왜 차이가 나는 것인지 알아보겠습니다.

고이지가는 정부에서 세금을 걷기위해서 정해놓은 기준금액이고, 실거래가는 부동산시장의 여러가지 상황등을 고려하여 매도인과 매수인이 합의하에 실제거래된 금액이기 때문에 차이가 나는 것입니다.

공시지가와 실거래가 차이는 정해져 있는 것이 아니고 상황에 따라서 달라집니다.

용도변경이나 개발호재가 있는 등 여러상황에 따라서 공시지가와 실거래가 비슷하기도 하지만 몇배이상의 차이가 나는 경우도 있습니다.

예를들어 오래된 아파트가 있는데 앞으로 재개발가능성이 크다고 여기면 공시지가와 상관없이 실거래가는 올라갈수 밖에 없습니다.

토지역시 공시지가 평당 10만원이라는 토지가 있다고 해도, 주변에 신도시가 들어온다거나, 도로가 새로 생긴다는 호재가 있다면 평당 100만원에 팔릴수도 있는 것입니다.

즉 공시지가는 10만원이만 실거래가는 100만원이 될수도 그 이상이 될수도 있다는 이야기 입니다.

그리고 공시지가와 실거래가 차이가 나는 이유중에 하나는 공시지가는 1년전 토지가격을 기준으로 산정하기 때문에 현재 해당토지 주변에 개발호재가 있거나, 주위환경이 변하였다면 급격하게 변화된 현재상황등을 제대로 반영하지 못하고 다음해에 반영이 되기 때문에 공시지가는 다음해가 되어야 올라갈수 있지만 실거래가는 개발호재나 외부영향에 민감하게 반응하여 바로 바로 적용이 되어 급격히 오를수 있기 때문에 차이가 나타나는 것입니다.

이제 공시지가가 무엇인지, 실거래가 무엇인지 아셨나요?

그리고 왜 공시지가와 실거래가가 차이가 나시는지도 이해를 하셨겠지요?

최근 정부에서는 공시지가와 실거래가의 차이를 점점줄이려고 노력하는 모습이 보이곤합니다.

공시지가를 실거래가 수준으로 올린다고 하는데 이러면 문제가 될것이 세금의 기준이 공시지가를 기준으로 부과되고 있는데 공시지가를 올린다는 것은 세금을 그 만큼 더 많이 내야 한다는 의미가 될수도 있는 것입니다.

투기를 막기위한 노력이라고는 하지만 좀더 천천히 진행하였으면 좋겠다는 개인적인 생각입니다.

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