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주택임대차보호법의 대항력의 요건들 어제에 이어서 오늘도 주택임대차보호법의 대항력에 대하여 다시 한번 이야기 해보겠습니다. * 착오로 잘못된 전입신고를 정정한 경우 보호여부. 문) 어떤 이유로 전입신고가 착오로 잘못 등재되었으나 사후에 이를 발견하고 관계 공무원이 주민등록표상의 주소란에 착오정정 혹은 착오로 전입기재 된 지번에서 실지 지번으로 다시 전입하는 형식을 취하는 것과 같은 "직권정정을 하여 실제지번과 일치시키는 경우" 에 주민등록의 공시 방법으로서의 기능과 제3자에 대한 대항력 문제와 관련하여 "원래 전입신고한 일자를 기준" 으로 할건인지 아니면 "올바른 주소지번으로 새로이 전입기재 된 일자를 전입신고일"로 볼 것인지요? 답 )임차인보호 측면에서는 당연히 전자의 입장을 취해야 하겠지만, 주민등록의 공시방법과 제3자의 이해관계를 고.. 더보기
양도소득세의 감면 및 비과세에 대하여 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세를 신고, 납부해야 하는바 조세정책상 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 미리 알아두고 그 요건에 맞추어 양도하면 세금을 절세할 수 있습니다. 1. 주택에 대한 양도소득세 비과세. * 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택은? 1세대가 양도일 현제 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족한 주택을 양도한 경우 양도소득세 비과세 대상이므로 양도소득세를 신고하지 않아도 됩니다. * 양도일 현재 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 당해건물이 주택의 용도로 2년이상 보유되어야 합니다. 부수토지의 경우에도 주택의 부수토지의 용도로서 2년이상 보유되어야 합니다. * 주택의 부소토지는 건물 정착면적의 5배 도시계.. 더보기
주택임대차보호법상의 대항력과 대항요건에 대하여 주택임대차보호법상 대항력과 대항요건에 대하여 다양한 사례를 알아보겠습니다. 천천히 읽어보세요. 많은 도움이 되실겁니다. *대항력이란 대항요건인 주택인도와 주민등록이 되어있어야 대항력이 생깁니다. 1. 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득합니다. 2. 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다. 3. 주민등록 전입신고를 먼저하고 이사를 나중에 했다면 이사한 다음날에 대항력을 취득하게 됩니다. 4. 입주나 전입신고 전에 저당권, 가압류, 압류등기, 가등기 등이 설정되어 있다면 임차인은 새로운 소유자에 대한 대항력을 얻을수 없다. 5. 대항력은 소액임차보증금과 직접관계가 없으며, 경매신청등기 전에 대항력을 갖추고 있으면 소액보증금 중 일정금액에 대해서는 .. 더보기
주택임대차보호법의 적용대상및 보호대상에 대하여 이번시간에는 주택임대차보호법의 보호대상에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 문답식으로 여러가지 경우에 대하여 이야기 할테니 그냥 한번 쭉 읽어보세요. 문) 주식회사 등 법인이 직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하고 직원명의로 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 대항력과 우선변제권이 인정되는지요? 답) 법인은 대항력과 우선변제권은 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거안정을 입법목적으로 하고 있고 법인은 본래 대항용건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼수 없기 때문입니다.(대법원 1997.7.11 선고 96다7236 판결) 문) 국내에 체류하는 외국인이 주택임대차보호법의 보호를 받.. 더보기
임대차계약서 작성시 주의할점 오늘은 임대차 계약서 작성시 주의해야 할점들과 게약후 해야 하는 것들에 대하여 이야기 해보겠습니다. 문) 임차인이 미리확인하고 계약서에 기재해야 할 사항은 무엇이 있을까요? 답)임대계약을 할때 다음 사항들을 확인하고 계약서에 기재하는것이 좋습니다. 1. 임차주택의 사용부분에 대하여 기재합니다. 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 실제로 임대하는 곳이 어느부분인지 계약서에 정확하게 명시합니다. 간혹 불법건축물이나 등기가 없는 건물을 임대하여 나중에 문제가 생기는 경우들이 많습니다. 2. 계약의 일반적인 사항을 기재합니다. 계약금, 중도금, 잔금의 기재 및 지급일정(통상 보증금의 10%를 계약금으로 지급하고, 나머지는 잔금으로 지불하며, 잔금은 주택에 입주할때 지급) 임대차기간등을 기재합니다.보통 공인중개사를.. 더보기
양도소득세 절세방법 세금은 어쩔수 없이 낼수 밖에 없는 돈입니다. 하지만 조금만 공부하고 노력하면 절세를 할수 있습니다. 탈세가 아닌 절세방법에 대하여 알아보겠습니다. 1. 2년이상 보유한후 양도해야합니다. 보유기간(2년이상, 1년이상 2년미만, 1년미만)에 따라 세율이 다르기 다르므로 가능한 2년이상(주택은 1년이상)보유한 후 매매하는 것이 유리합니다. 2. 같은 해에 많이 팔지말아야 합니다. 양도소득세는 년간단위(1월1일부터 12월31일까지)로 양도소득을 합산하여 양도소득세를 계산하므로 가능한 같은해에 팔지 않는 것이 유리합니다. 3. 반드시 본인 명의로 등가한 후 양도하는 것이 좋습니다. 미등기 양도시에는 비과세, 감면혜택, 장기보유특별공제(양도차익의 10~30%)를 받지 못하고 높은 세율(70%)을 적용받게 되므로 .. 더보기
보유기간에 따른 양도소득세 오늘은 보유기간에 따른 양도소득세를 알아보겠습니다. 양도소득세를 계산함에 있어 양도차익(양도가액에서 취득가액 등을 차감한 금액)이 같다면 보유기간에 따라 알와 같이 장기보유특별공제가 달라지므로 보유기간이 오래 될수록 세금부담이 적게 됩니다. * 장기보유특별공제 제외대상 1. 부동산이 아닌 자산. 2.보유기간이 3년 미만인 부동산. 3. 미등기 양도자산. 4. 국외부동산. 5. 조정지역내 2주택, 3주택. 장기보유특별공제 계산은 다음과 같이 합니다. 장기보유특별공제 = 양도차익 X 보유기간에 따른 공제율입니다. 장기부유 특별공제에 따른 공제율은 다음과같습니다. * 2014년 1월 1일 이후부터 6년이상 장기임대 주택에 대해서는 2%~10% 추가공제가 됩니다. * 비거주자는 9억이상 고가주택 양도시 1세대 .. 더보기
양도차익 계산시 인정되는 필요경비 언제나 즐겁세 사는 써니퍼니입니다. 오늘은 양도소득세를 낼때 양도차익 계산시 인정되는 필요경비에 대하여 적어보겠습니다. 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)는 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용,화해비용, 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제회한 금액입니다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등의 협의 매수 또는 수용되는 경우로서그 보상.. 더보기
부동산을 판 사람이 내야 하는 세금 부동산을 판 사람이 납부해야 해야 하는세금으로 가장 신경이 쓰이는것이 "양도소득세"입니다. 그럼 양도소득세를 신고, 납부해야 하는 사람은? 자기 명의로 있던 토지, 건물등 부동산을 다음과 같은 원이으로 소유권을 타인에게 이전한 경우에는 양도소득세를 신고 납부하여 합니다.다만 세법이 정하는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.- 매매 또는 교환, 법인에 현물출자, 공매 또는경매.- 토지수용법 및 기타 법률에 의해 수용된 경우.- 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의한 협의 매도.- 부담보증여.*"부담보증여"란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 경우를 말하는것으로 인수하는 채무자액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 신고, 납부해야.. 더보기
법인소유 부동산 양도에 대한 법인세 추가과세 이번시간에는 법인소유 부동산 양도에 대한 법인세 추가과세에 대하여 적어보겠습니다.법인이 아닐 경우는 특별히 문제될게 없는관계로 그냥 한번 천천히 읽어보시면 될것 같습니다. 법인이 일정한 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물 및 구축물을 포함)을 양도하는 경우 각 사업연도소득에 대한 법인세와 부동산 양도소득에 대한 10%(미등기 40%)의 세율을 적용하여 계산한 세액을 법인세로 추가 납부해야 합니다. 구분 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상 주택(부수 토지포함),비사업용 토지 소득금액계산 양도가액 - 양도시 장부가액 적용세율 10%(미등기 40%) 법인이 2009.3.16부터 2012.12.31 사이에 취득한 주택 및 비사업용 토지 (미등기 토지 등은 제외)를 양도하는 경우에는 추가과세하지 안습니다. .. 더보기

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