보증금을 지키는 방법 : 전세권설정등기와 확정일자의 차이점 알아보기

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

예전 어른들이 자주 하셨던 말들중에 하나가 바로 집없는 서러움에 대한 이야기입니다.

과거에는 집주인이 갑이 되어서 세입자는 집주인이 하라는 데로 하면서 살던 시절이 있었습니다.

지금은 많이 줄어들기는 했지만 그래도 아직까지 집주인이 갑인것은 어쩔수 없는 것 같습니다.

세입자들의 걱정은 집주인의 눈치를 보는 것보다도 혹시라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기면 어떻게 할까일것입니다.

보증금의 액수는 다 다르겠지만 보증금은 세입자들이 가지고 있는 돈중에 가장 큰 부분을 차지하고 있을 것입니다.

최근에는 부동산경기 침체로 보증금에 대한 문제들이 자꾸 기사화되다 보니 세입자들은 더욱 걱정이 되는것이 사실입니다.

그래서 세입자들은 보증금을 지키기 위해서 이런저런 방법을 강구합니다.

보증금을 지키기위해서 할수 있는 가장 대표적인 방법은 전세권설정등기를 하거나 확정일자를 받아두는 것입니다.

하지만 이런 방법들은 각각의 장단점이 있기 때문에 어떤것을 해야 할지 고민을 하시는 분들이 있는데 이번시간에는 전세권설정등기와 확정일자에 대하여 장단점을 한번 알아보겠습니다.

소중한 보증금을 지키기 위한 제도이니 만큼 잘알아두시는 것이 좋을 듯합니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

먼저 전세권설정등기에 대하여 알아보겠습니다.

전세권설정등기를 할때 가장 중요하게 알고 있어야 하는 것은 전세권설정등기를 위해서는 집주인의 동의가 필요하다는 것입니다.

집주인이 동의를 안해주면 전세권설정등기를 할수 없다는 것입니다.

전세권설정등기를 위해서는 집주인의 인감증명서와 등기가 필요한데 집주인들은 귀찮은것도 있고 전세권설정등기를 할경우 등기부등본에 전세권설정이 명시되고 해서 가끔 안해주는 경우가 있습니다.

또한 전세권설정등기를 위해서는 확정일자에 비해서 많은 비용을 지불해야 합니다.

임차보증금의 20%에 해당하는 등록세와 지방교육세를 비롯하여 등기신청수수료도 납부를 해야 합니다.

만약 법무사를 통해서 전세권설정등기를 진행할시에는 법무사 수수료까지 추가로 발생하기 때문에 이 비용도 무시 못할 금액입니다.

그리고 나중에 전세권설정등기를 해지할때도 비용이 들어갑니다.

전세권설정등기에 비하여 확정일자는 집주인의 동의가 필요없다는 것이 가장 큰 장점일수 있습니다.

확정일자를 받기위해서는 집주인의 동의가 필요치 않고 임대차계약서 원본과 신분증만 가지고 주민센터에 방문하면 누구나가 쉽게 받을수 있는 것이 확정일자이니다.

비용또한 600원의 수수료만 지급하면 되기 때문에 비용적인 면에서도 아주 유리한 것입니다.

더욱이 요즘에는 인터넷으로도 확정일자를 받을수 있기 때문에 시간이 없는 직장인들도 쉽게 받을수가 있습니다.

확정일자를 받았다고 해서 보증금을 지킬수 있는 것은 아닙니다.

확정일자에 전입신고를 같이 해주어야 되는 것입니다.

임대차계약서상의 주택에 내가 이사를 해서 거주하면서 전입신고와 확정일자를 동시에 받아두어야 대항력과 우선변제권이 발생되어서 보증금을 지킬수 있는 것입니다.

그러면 전세권설정등기와 확정일자의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

전세권설정등기와 확정일자 모두 보증금을 지키기 위해서 세입자가 할수 있는 것들인데 만약 임대차한 주택이 경매로 넘어간다면 어떤 결과가 있을까요?

확정일자를 받았을경우 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어가서 매각이 되었을때 건물과 토지에 대하여 모두 배당을 받을수 있습니다.

하지만 전세권설정등기는 전세권설정등기를 한 건물 또는 토지에 대하여만 배당을 받는  것입니다.

많은 분들이 비용적인 문제때문에, 혹은 잘 알지 못해서 건물에 대하여만 전세권설정등기를 하는 경우가 많습니다.

하지만 전세권설정등기를 해서 보증금을 지키고 싶다면 건물과 토지 모두 전세권설정등기를 해야 합니다.

그리고 임차한 주택이 경매나 공매로 통해서 배당금이 지급되었을 경우, 전세권설정은 배당금이 보증금보다 작다고 하여도 전세권은 소멸되고 더이상의 보증금에 대한 주장을 할수 없는 반면, 확정일자와 전입신고를 동시에 한 세입자라면 보증금 전액을 돌려받을수 있을때까지 새로운 집주인에게 대항할수 있습니다.

쉽게 이야기 해서 새로운 집주인이 보증금을 모두 돌려주기 전까지 임차한 주택에서 나가지 않아도 된다는 이야기입니다.

위에서 보면 확정일자는 전세권설정등기보다 비용도 조금들고, 시간도 절약할수 있으며, 누구나 쉽게 할수 있는데 왜 전세권설정등기를 하는 것일까요?

부동산에서 일을 하다보니 개인이 전세권설정등기를 하는 이유는 확정일자에 대하여 잘 몰라서 하는 경우가 대부분인것 같습니다.

하지만 전세권설정등기를 해야 할경우도 있습니다.

바로 기업이나 비영리재단등의 법인등 주택임대차보호법으로부터 보호를 받을수 있는 대상이 아닌경우에는 비용이 들더라도 전세권설정등기를 하는 것이 좋습니다.

즉 전입신고가 불가능하여 대항력을 갖출수 없다면 전세권설정등기를 해서 보증금을 지킬수 있는 것입니다.

전세권설정등기와 확정일자에 대하여 알아보았습니다.

개인적인 생각으로는 개인인 경우라면 확정일자와 전입신고만으로도 보증금을 지킬수 있는 것같습니다.

비싼 비용을 들여서 전세권설정등기를 하기보다는 확정일자와 전입신고를 통해서도 보증금을 돌려받을수 있기 때문에 개인이라면 확정일자와 전입신고를 추천해드립니다.

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