주택과 상가의 양도소득세가 다르다? 부동산 양도소득세 정확하게 알아보기

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산 하면 떠오르는 것이 무엇일까요?

부동산에 대한 관심이 생긴분들이라면 아파트가 좋아요? 땅이 좋아요? 어떤것에 투자를 해야 돈을 벌수 있을까하는 질문을 많이 합니다.

그런데 부동산에 대하여 오랜 시간 관심을 가졌던 분들은 거기에서 한걸음 더 나아가서 세금을 줄일수 있는 방법을 연구합니다.

부동산에 대한 세금은 크게 부동산을 처음 살때 내야하는 취득세, 가지고 있으면 내야하는 보유세, 가지고 있던 부동산을 팔때 내는 양도소득세로 크게 나눌수가 있습니다.

취득세나 보유세는 양도소득세에 비하여 금액이 그리 크지 않고, 부동산을 사고 소유하고 있다면 내야 하는세금이기 때문에 관심은 그리 크지 않습니다.

하지만 양도세는 상황에 따라서 금액의 차이가 굉장히 많이 나기 때문에 관심이 가장 많고 질문도 가장 많은 것중에 하나입니다.

그래서 이번시간에는 양도세에 대하여 한번 알아보겠습니다.

양도세를 이야기 하기전에 주거용 주택과 상가의 양도소득세는 약간의 차이가 있습니다.

하나씩 알아보겠습니다.

주택의 양도소득세입니다.

주택의 경우 1년미만을 보유하고 있다가 매매를 하였을 경우 세율이 50%입니다.

주택과 조합원 입주권일 경우는 40%입니다.

1년이상 보유하고 2년미만일 경우는 40%이며, 주택과 조합원 입주권일 경우 기본세율(6~42%)적용받습니다.

2년이상 보유하고 있다가 매매하면 기본세율(6~42%)입니다.

보유기간	세율	비고
1년미만	50%	주택과 조합원 입주권 : 40%
1년이상~2년미만	40%	주택과 조합원 입주권:기본세율
2년이상	기본세율(6~42%)

기본세율은 아래와 같이 세분하여 구분합니다.

기본세율을 매매가로 착각하시는 분들이 계시는 경우가 많은데 기본세율은 주택을 샀을때와 팔았을때에 대한 가격차이라고 생각하시면 됩니다.

기본세율에는 필요경비도 뺀금액입니다.

예를들어 주택을 2억에 사서 3억에 팔고 필요경비가 2천만원이 들어갔다면 과세표준은 8천만원이 되는 것입니다.

과세표준	세율	누진공제	가산세율
1200만원이하	6%	-	조정지역 내 2주택 이상 + 10% 3주택 이상 + 20%
1200만원 초과~4600만원이하	15%	108만원
4600만원 초과~8800만원이하	24%	522만원
8800만원 초과~1억5천이하	35%	1490만원
1억5천 초과~3억이하	38%	1940만원
3억 초과~5억이하	40%	2540만원
5억 초과	42%	3540만원

아파트 분양권도 기본적으로 주택과 같이 보지만 조정대상지역은 양도소득세가 50%입니다.

기본적으로 양도소득세의 비과세는 1세대 1주택에 9억원 이하의 주택이 기본이고 예외인 경우가 있습니다.

예외인 경우는 기존에도 많이 이야기 했고 정부의 부동산 정책때문에 계속 변화가 일어나고있습니다.

항상 정부의 부동산 정책에 대하여 확인하는 것이 중요합니다.

양도소득세를 계산할때 중요한 것중 하나가 바로 얼마나 오랜기간동안 보유를 하고 있느냐하는 것입니다.

즉 양도소득세를 계산할때 장기보유 특별공제를 받을수 있는지도 확인을 해봐야 합니다.

장기보유 특별공제에 대한 세율도 바뀔수가 있기 때문에 이점도 확인을 해두시는게 좋습니다.

보유기간	장기보유특별공제율
	1세대1주택	1세대주택 외
3년이상~4년미만	24%	6%
4년이상~5년미만	32%	8%
5년이상~6년미만	40%	10%
6년이상~7년미만	48%	12%
7년이상~8년미만	56%	14%
8년이상~9년미만	64%	16%
9년이상~10년미만	72%	18%
10년이상~11년미만	80%	20%
11년이상~12년미만		22%
12년이상~13년미만		24%
13년이상~14년미만		26%
14년이상~15년미만		28%
15년이상		30%

장기보유특별공제는 1세대1주택으로 10년이상을 보유하고 있을경우 최대 80%까지 양도세 감면효과를 볼수 있습니다.

그만큼 실거주라고 인정하기 때문입니다.

장기보유특별공제는 그만큼 오래 가지고 있을수록 혜택을 주는 것입니다.

상가에 대한 양도소득세를 알아보겠습니다.

주택과 상가는 처음 취득할때 부터 세금자체가 달라집니다.

주택의 경우 취득세는 1.1%~3.5%의 취득세를 내는 반면 상가는 4.6%의 높은 취득세를 내야 합니다.

상가의 양도소득세도 보유기간에 따라서 세금이 달라지는데 1년미만일겨우 50%, 1년이상~2년미만일경우 40%의 양도소득세를 납부해야 합니다.

2년이 지나면 양도소득세율이 낮아지기 때문에 상가를 매매할경우 만약 2년이 가까워지고 있다면 잔금일을 2년이 넘은후에 치루거나, 등기일을 미루어 매매하는것이 양도소득세를 절약할수 있습니다.

상가 양도시 하나 주의할것이 있습니다.

만약에 하나의 상가만 양도했다면 확정신고를 하지 않아도 되지만 여러개의 상가를 양도했다면 다음해 5월말까지 확정신고를 꼭 해야 합니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않으면 무신고 가산세와 납부불성실 가산세의 대상이 되어서 불이익을 당할수 있기 때문입니다.

양도소득세에 대한 개정이 있어서 이부분도 한번 짚고 넘어가보겠습니다.

특히나 상가주택에 대한 관심이 많은데 상가주택에 대하여 알아보겠습니다.

상가주택이란 하나의 건물에 상가와 주거용 주택이 같이 있는 것을 이야기 합니다.

4층 건물을 기준으로 1층은 상가, 2~4층은 주거용일수도 있고, 1~2층은 상가, 3~4층은 주거용, 혹은 1~3층은 상가, 4층은 주거용등 다양한 구조로 되어 있을수 있습니다.

예전에는 상가와 주택의 비율을 따져서 상가의 비중이 높으면 상가에 대한 세금을, 주거용의 비중이 높으면 주거용의 세금을 납부하였습니다.

2022년을 기준으로 상가주택 양도소득세에 대한 기준이 변경됩니다.

상가주택의 양소소득세의 경우 매도 금액이 9억원이하일 경우에 위에서 말한 주거용과 상가의 비중을 따져서 세금을 부과했지만 2022년 이후에는 9억원이 초과하는 경우에는 주택과 상가의 비율을 따지지 않고 상관없이 분리하여 과세가 됩니다.

또한 1주택자의 장기보유특별공제 기준이 바뀌어 2020년 이후 9억원을 초과하는 고가주택에 대해서는 2년이상 거주한 이력이 있어야만 장기보유특별공제를 받을수 있습니다.

15년이상 장기보유를 하고 있었다고 하여도 2년미만으로 거주를 하였다면 최대30%까지만 공제를 받을수 있게 변경된다고 합니다.

이상으로 부동산에대한 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

양도소득세는 부동산에서 굉장히 중요한 세금이고 꼭 알아두어야 할 세금중에 하나입니다.

반드시 잘 알아두시고 세금에 대하여는 세무전문가와 꼭 상담을 받아보시기 바랍니다.