주택임대사업자란 무엇이며 주택임대사업자의 세금 변화에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

문재인 정부가 들어오면서 부동산 가격의 안정화를 위하여 강력한 정책들을 마구 쏟아 내고 있습니다.

결과는 아직 진행중이기 때문에 뭐라고 말하기는 어렵지만 주변 부동산 관련일을 하고 계시는 분들의 이야기를 들어보면 좋은 이야기는 별로 안하고 계십니다.

뭐 정책이야 실패할수도 있고 성공할수도 있지만 한가지 이야기 하고 싶은것은 잘못되었다면 빨리 바로 잡아서 옳은 길로 갈수 있게 만드는 것이 중요하다고 생각합니다.

오늘 하고 싶은 이야기는 주택 임대사업자에 대하여 입니다.

이번정권에 들어오면서 주택 임대사업자에 대한 혜택을 많이 주며 임대사업자들이 많이 늘어났습니다.

그런데 이번에 주택임대사업자에 대한 혜택을 축소 한다는 발표가 났습니다.

주택임대사업자를 등록하기 위하여는 어떻게 해야 할까요?

주택임대사업자의 등록은 단독주택이든 공동주택이든 상관없이 등록이 가능합니다.

다가구주택이나 단독주택의 경우 본인이 거주하고 있으면서 집의 일부를 임대하는 경우에도 주택임대사업자로 등록이 가능합니다.

주거용 오피스텔을 소유하고 있고 전용면적이 85㎡이하라면 임대주택으로 등록이 가능합니다.

단 면적이 85㎡를 초과하거나 업무용 오피스텔은 임대주택으로 등록이 불가능합니다.

임대주택으로 등록을 하면 의무기간동안은 임대를 해야 하는데 4년단기임대와 8년 장기임대중 선택하시면 됩니다.

임대기간동안에는 주택임대차보호법에 따른 5%의 임대료 인상분을 요구할수 있습니다.

임대주택을 등록하기전 알아두어야 할점은 임대주택으로 등록하고 의무임대기간동안은 임대주택을 팔수 없습니다.

하지만 임대사업자 등록을 그대로 다른 사람에게 승계하는 경우에는 매매가 가능합니다.

기존에는 임대사업자에 대한 취득세, 재산세, 양도세등 각종 세제혜택을 주었지만 이 비중이 점점 줄어들고 있습니다.

이제는 2천만원이하 주택임대사업 소득에 대하여도 소득세를 과세하기 때문에 임대사업자 등록이 점점 줄어들고 있다고 합니다.

주택임대사업자란 여러채의 주택을 소유하고 있으면서 본인이 거주하는 주택에 대하여는 2년 보유시 양도시에 비과세 혜택을 받을수 있어 거주주택을 팔고 다시 사고 팔고를 반복한 경우가 많습니다.

그런데 이제는 이렇게 할수 없게 비과세 요건이 변경 되었습니다.

임대사업자가 거주하고 있는 주택과 임대주택은 분리가 되어서 임대주택은 주택 수 계산할때 제외가 되어 거주주택에 대하여만 1주택으로 보고 2년 보유시 비과세 혜택을 받을수 있었습니다.

그러다 보니 임대사업자는 횟수에 제한없이 거주주택을 사고 팔고 양도세에 대한 비과세 혜택을 계속 받았습니다.

그런데 2021년부터는 임대사업자가 처음 거주주택을 양도하는 경우에만 단 1회 양도세 비과세 혜택을 받을수 있게 변경이 됩니다.

이는 2021년부터 적용이 되는데 1가구 1주택으로 보는 개념을 다주택자 기간을 제외하고 최종적으로 남은 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년이상 보유한 경우로 개정이 되었습니다.

즉 임대사업자가 거주하고 있던 주택을 팔고 비과세 혜택을 받은 후 다시 거주 주택을 샀다면 1가구 1주택 비과세 특례를 적용하지 않는다는 것입니다.

결국 가지고 있는 모든 임대주택을 다 팔아야 그 이후부터 1가구 1주택으로 인정을 하겠다는 것입니다.

조정대상지역에서 1주택이상을 소유한 사람이 또 다른 주택을 취득하여 장기임대주택으로 등록하는 경우 재산세 감면을 해주는 만큼을 공시가격에서 제하고 종부세 감면혜택을 받았는데, 이제는 종부세 세율을 적용할때 주택수 산정하는 방식으로 주택임대등록한 주택도 포함하는 것으로 변경되기 때문에 지난 9.13 대책 이후에 취득한 조정대상지역내 임대주택은 앞으로는 종부세의 감면혜택을 받을수 없게 되었습니다.

* 종합부동산세란?

오늘은 주택임대사업자에 대하여 알아보았습니다.

세금은 정말 민감한 부분중에 하나이기 때문에 세금에 대하여는 좀더 신중하게 알아보시기 바랍니다.

그리고 정책도 계속하여 변경이 되고 있으니 관심있게 지켜봐야 할것 같습니다.