양도세를 줄여보자, 부담부증여에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번정부 들어오면서 들은 부동산 정책중에 "똘똘한 한채"를 강조하는 분위기였는데 12.16 부동산 대책을 발표한 이후부터 지금까지 계속해서 나오는 정책들은 과연 이 똘똘한 한채가 있기는 있을까하는 궁금증을 유발하게 합니다.

하루가 다르게 발표되는 정책들때문에 부동산 시장을 전망하기가 어렵고 힘들어 진것은 사실입니다.

다주택자를 잡기 위해서 정부는 계속하여 많은 정책들을 발표하고 있는데 그래서 다주택자들이 관심있어하는 것이 있습니다.

바로 "부담부증여"입니다.

부담부증여는 전세보증금이나 대출, 채무등을 끼고 증여를 하는 것을 말하는 것입니다.

12.16 부동산대책 이후 절세수단으로 주목받고 있는 이유는 바로 양도세를 크게 줄일수 있기 때문입니다.

기존에도 양도세 절세를 위한 목적으로 부담부증여에 대하여 문의가 많았고 부담부증여를 진행하였습니다. 

그런데 정부가 12.16 부동산 대책에서 일부 다주택자의 매도 퇴로를 열어줌에 따라 부담부증여가 더욱 관심을 받고 있습니다.

양도세 중과 유예기간에 부담부증여를 잘 활용하면 종전보다 낮은 세금으로 증여가 가능하기 때문이니다.

12.16 부동산대책중 다주택자의 보유세 부담을 늘려 매매를 압박하면서 조정대상지역에서 주택을 10년이상 보유한 다주택자의 양도세 중과를 유예기간으로 주었습니다.

최고 62%의 중과세율을 6~42%의 일반세율로 낮춰 이기간에 집을 매매하라는 기회를 제공하였습니다.

높은 세금 부담을 피할려는 매물이 늘면 집값이 하락할것이라는 정부의 계산이었습니다.

세무전문가들도 부담부증여를 잘 활용하면 양도세를 크게 낮추면서 명의를 분산할수 있다고 말하고 있습니다.

부담부증여는 전세금이난 대출등 채무를 끼고 증여하는 방식이기 때문에 부담부증여를 할때 증여부분은 증여세를 채무부분은 양도소득세를 부과하였습니다.

그동안은 양도세가 10~20% 중과되는 까닭에 다주택자들이 부담부증여를 꺼리고 있었으나 정부의 중과세율 적용이 유예된 규제지역에서는 세금을 아낄수 있어 부담부증여에 대한 관심이 높아진 것입니다.

증여는 부부사이에서 10년동안 6억원까지 세금을 내지 않아도 됩니다.

남편이 조정대상지역에서 과거 5억원에 매수한 아파트의 시세가  10억원까지 오른 상태에서 아내에게 증여한다고 가정해겠습니다.

이땐 증여가액과 공제액의 차액 4억원에 대해 20%의 세율로 증여세는 내야 합니다.

차액이 클수록 세금부담이 높아지다보니 고가 아파트는 증여가 쉽지는 않았습니다.

하지만 부담부증여를 하면 증여분과 양도분을 따로 계산합니다.

만약  이 아파트의 전세보증금이 7억원(전세가율 70%)이라고 가정하에 양도세를 계산하면 남편의 취득가액은 3억5000만원(매수가5억원의 70%)으로 간주합니다.

전세가율을 반영해 산정한 금액입니다.

전세보증금에서 이 금액을 뺀 3억5000만원에대해 양도세를 책정하기 때문에 12.16부동산 대책 이전까진 중과세율이 적용돼 3주택자인 남편은 2억141만원의 양도세를 물어야했습니다.

앞으론 정부의 한시적 유예방침으로  일반세율을 적용받습니다.

더불어 최고 30%의 장기보유특별공제도 받을수있습니다.

증여세도 없습니다.

증여가액과 보증금의 차이는 3억원이지만  부부간 6억원의 공제로 세금을 내지 않아도 되는 것입니다.

이 때문에 세금은 9465만원으로 1억원 이상 줄어들수 있습니다.

종전과 비교하면 세금을 크게 아낄수있어 부담부증여가 늘어날 가능성이 있다는게 세무업계의 관측입니다.

정부의도와 달리 시중에 매물이 급증할 여건이 아닌 상황인것입니다.

서울 강남등 고가아파트가 많은 지역을 중심으로 이 같은 움직임이 활발하게 일어날 가능성이 커졌고 실제로 진행되고 있다고 합니다.

원종훈 국민은행 세무팀장은 "시세 6억원을 초과하는 주택은 부담부증여를 활용하면 증여세를 아낄수있다"며 "일반세율과 장기보유특별공제를 적용한 세금을 따져보고 의사결정을 한다면 의미있는 결과가 나올수있다"고 설명했습니다.

증여를 통해 명의를 나누면 내년에 내야할 보유세도 줄어들게 됩니다.

종합부동산세는 주택수가 많고 가격이 높을수록 세율도 오르는 구조로 설계됐지만 부부더라도 따로 세금을 계산하는 인별 과세인 까닭입니다.

부부가 6억원씩 공제를 받아 과세표준이 낮아지는 만큼 종부세 또한 크게 감소합니다.

집을 팔때도 유리하게 적용이 될수 있습니다.

취득가액을 높이는 효과가 있기 때문입니다.

과거 얼마에 집을 샀는지와 관계없이 증여 5년뒤엔 증여가액을 취득가액으로 간주합니다.

장부상 양도차익을 줄일수있는 만큼 매각할때 세금을 아낄수 있는것입니다.

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증여를 계획하고 있다면 시기조절도 중요합니다.

시세를 확인하기 힘든 집의 경우 공시가격을 기준으로 증여세를 따지기 때문입니다.

주택은 매년 4월말 공시가격을 고시합니다.

이 시기 전에 증여를 끝낸다면 전년도 공시가격을 기준으로 세금을 납부합니다.

정부가 공시가격 현실화에 속도를 내는 상황에서 가격이 더 오르기 전에 증여해야  취득세 부담을 줄일수있습니다.

취득세는 실거래가로 계산하는 게 원칙이지만 증여로 명의를 옮기는 경우엔 증여세를 시세로 계산했는지 여부와 관계없이 공시가격으로 계산할수있습니다.

자세한 세무상담은 세무전문가와 상담을 해보시기 바라겠습니다.