주택 절세방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번정부 들어오면서 정부에서는 부동산에 대하여 참 많은 정책을 발표하고 부동산안정을 위하여 노력을 하였습니다.

그런데 부동산이 안정이 되었을까요?

개인적인 생각에 그렇지는 않은것 같습니다.

최근 무주택자들이 지금 집을 사야하는것 아니냐? 아니면 조금더 기다려야 하나? 하고 많은 문의를 하십니다.

기다리면 주택값이 오를것 같고 주택을 사면 가격이 내려갈것 같고, 딜레마에 빠져서 문의를 하십니다.

그런데 주택을 사기전에 세금에 대하여 생각하시는 분들은 생각보다 많지 않습니다.

부동산을 여러번 거래해본 분들은 부동산을 매입하기 전에 세금에 대하여 이것저것 따져보지만, 처음 부동산을 거래하는 분들은 일단 사고보는 경향이 좀 있는 것 같습니다.

그래서 이번시간에는 부동산을 살려고 하는 분들에게 세금절세에 대하여 조금이라도 도움이 되었으면 하는 생각에 글을 한번 써보겠습니다.

천천히 한번 읽어보세요.

처음으로 집을 살때 부부가 오면 물어보는 질문중에 하나가 공동명의로 하는것이 좋은지 한사람의 명의로 하는 것이 좋은지에 대하여 질문을 하십니다.

개인적인 생각으로는 공동명의로 하는 것을 추천해 드립니다.

공동명의로 할경우 취득세나 재산세는 그대로 내야 하는 반면, 주택을 소유하고 있을때 내는 종합부동산세나 나중에 팔때 내는 양도소득세는 절세가 가능하기 때문입니다.

쉽게 설명을 해드리자면 만약 사려고 하는 주택의 공시가격이 9억원인 주택을 공동명의로 구매하였다면 9억원까지는 세금이 안나옵니다.

그런데 만약 12억짜리 주택을 단독으로 구입하게되면 3억원의 초과분에 대하여는 세금이 나오게 됩니다.

그런데 12억짜리 주택을 공동명의로 샀다고 하면 인별로 6억원을 빼주기 때문에 12억까지는 종합부동산세가 나오지 않게 됩니다.

나중에 매매를 진행하게 되어도 양도세라는 것은 매매시점의 차익에 대하여 인별로 나눠서 계산하기 때문에 공동명의로 하는 것이 단독명의로 하는것보다 세금을 절약할수 있는 것입니다.

이미 주택이 있는 분들이 다시 주택을 살경우 누진세를 적용받아 더 많은 세금을 내야 합니다.

1가구 다주택자가 되었을 경우 기존집을 매매할경우 양도세에 대하여도 생각을 하셔야 합니다.

그런데 양도세 규정중에 일시적으로 2주택이 된 사람들에게는 비과세의 혜택을 주기도 합니다.

이런걸 일시적 2주택 비과세규정이라고 합니다.

예를 들어보면 조정대상지역, 서울에 집이 한채 있는데 새로운 주택을 사려고 한다면 무조건 기존의 집을 산지 1년이상 경과한 다음에 새로운 집을 사시는게 좋습니다.

그렇지 않을 경우 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을수 없습니다.

또한 조정대상지역에선 새로 집을 산지 1년 이내에 기존 집을 팔아여 합니다.

그리고 1년 이내로 새로운 집에 전입을 하여야 합니다.

기존에는 새로운 집으로 이사를 가지 않아도 일시적 2주택 혜택을 주었지만, 조정대상지역에 주택이 있고, 새로운 주택도 조정대상지역이라면 무조건 1년 이내에 기존집을 팔고 새로운 집으로 이사를 가셔야 하기 때문에 이점도 반드시 알고 있어야 합니다.

쉽게 기억하기 위해서는 1:1:1을 기억하시고 기존주택을 취득한지 1년 이후에 새로운 집을 사야하고, 새로운 주택을 산다음에 1년안에 기존주택을 팔아야 하고, 새집으로 1년안에 이사를 해야 합니다.

다주택자들중에 올해 주택을 처분하지 못한분들은 이미 종합부동산세를 납부하셨을 것입니다.

그러나 내년에는 더 많은 종합부동산세를 납부하여 될것입니다.

이럴경우 중과세를 줄일수 있는 방법도 알려드리겠습니다.

다주택자의 경우 양도세는 내가 가지고 있는 집을 어떤 순서로 파느냐, 어느 지역에 있는 주택을 먼저 파느냐에 따라서 달라질수 있습니다.

즉 중과세가 없는 주택, 비조정대상지역과 조정대상지역에 주택이 한채씩 있다면 비조정대상지역부터 매도를 하는것이 좋습니다.

그래야 중과세가 적용이 되지 않기 때문입니다.

많은 분들이 생각하시는것중에 주택이 두채가 있으면 무조건 중과세가 된다고 생각하시는데 그렇지도 않습니다.

예를 들자면 집을 두채 소유하고 있는데, 둘다 조정대상지역안에 안에 있는 주택입니다.

그중에 한채를 임대주택으로 등록하면 나머지 한채를 팔때 중과세가 적용이 안됩니다.

단 임주택을 등록하는 주택은 기준시가가 6억원 이하여야 합니다.

이를 중과배제주택이라고 하는데 중과배제주택 중에 한 채외에 나머지가 중과세가 안되는 주택이면 나머지 한채도 중과를 안 시키는 규정이 있습니다.

주택을 매매하게 될때 양도세가 가장 신경이 쓰일것입니다.

양도세는 매년 1월1일부터 12월31일까지 매도한 부동산에 대하여 양도차익을 모두 합산하게 됩니다.

즉 하나의 주택을 팔았는데 양도차액이 1억이 나고, 다른 주택을 또 팔았을 경우 1억5천만원의 양도차액이 나왔다면 2억5천에 대한 세금을 내야 합니다.

양도세는 누진세율 구조이기 때문에 합산되면 될수록 세금을 많이 내야 합니다.

그렇기 때문에 집을 팔계획이 있다면 해를 나누어서 파는 것이 좋습니다.

1월1일에 잔금을 받고, 12월 31일에 잔금을 받았다면 누진이 되겠지만, 12월 31일에 잔금을 받고 다음해 1월1일에 잔금을 받았다면 양도세는 합산이 되지 않기 때문에 절세를 할수 있습니다.

또한 인적기본공제도 1년에 250만원이 가능하기 때문에 2년에 걸쳐 나누어 팔면 500만원의 혜택을 받을수 있습니다.

만약 일년에 두개의 주택을 팔았는데 하나는 이익을 보고 하나는 손해를 본경우는 어떻게 될까요?

손해를 본 경우에도 합산을 하여 세금을 부과합니다.

만약 하나는 상가건물이고 하나는 주택인데 상가는 손해를 보고 주택은 이익을 보았을 경우라도 합산을 해서 세금을 부과합니다.

즉 부동산이면 모두 합산을 해서 세금을 부과하는 것입니다.

이번시간에는 주택의 절세에 대하여 알아보았습니다.

시간나실때 한번 읽어두시면 도움이 될것 같습니다.

감사합니다.