9억이상 고가주택에 대한 양도소득세 계산방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

정부에서 계속하여 부동산 정책을 내놓고 있는데 그와는 반대로 집값은 계속하여 오르고 있는 현상이 발생되고 있습니다.

주택의 가격이 상승하면 집을 가진 사람은 좋아할수도 있겠지만 그 반대로 안좋은 문제가 발생될수도 있습니다.

일단 집값이 올라가면 그에 따라 부과되는 세금도 높아지게됩니다.

그리고 집을 매매하게 되면 내야 되는 양도소득세도 많이 내야 합니다.

양도소득세는 주택을 매입했을때 가격과 매도했을때의 가격차이에 대한 세금을 납부하는 것입니다.

부동산 세금중에서 양도소득세가 가장 많이 차지하고 있다고봐도 과언이 아니기 때문에 양도소득세는 굉장히 민감한 부분입니다.

양도소득세는 부동산을 언제 매입하였는지에, 부동산의 위치가 규제지역에 포함이 되었는지, 1가구인지 다가구인지등에 대하여 차이가 나기 때문에 주택을 매도할때는 반드시 양도소득세를 먼저 알아보아야 합니다.

양도소득세는 요즘처럼 부동산 정책이 계속하여 발표되는 시기에는 정책을 발표와도 민감하기 때문에 주택을 소유한 시점이 중요할수도 있습니다.

이번시간에는 양도소득세에 대하여 알아보려고 하는데 특히 9억원이상의 주택, 즉 고가주택에 대하여 알아보겠습니다.

일반적으로 주택을 가지고 있는 경우 내는 세금은 정부에서 정한 공시지가에 의하여 납부를 하게됩니다.

하지만 양도소득세는 실제 거래된 금액에 대하여 납부하기 때문에 똑같은 가격으로 입주한 아파트라고 해도 매매금액이 다르면 양도소득세가 달라질수 있습니다.

기존에는 9억원을 초과하는 1주택자들은 보유만 하고 있다면 장기보유특별공제를 받을수 있었습니다.

하지만 2021년 1월1일부터는 2년이상 거주를 해야 장기보유특별공제를 받을수 있게 되었습니다.

또한 조정대상지역에서 일시적 2주택인 사람은 2년이내에 기존 주택을 처분해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

이전까지는 실거래가 3억 초과 1주택을 보유한 사람은 거주 기간에 대한 요건 없이 장기보유특별공제를 받을수 있었습니다.

즉 정부의 부동산 정책으로 인하여 9억원이 넘는 고가주택을 팔때 1주택자라도 이제는 2년이상을 거주하지 않으면 장기보유특별공제를 받을수 없고, 2년이상 거주를 해야만 장기보유특공제를 받을수 있게 된것입니다.

예를 들어 2년 거주를 하지 않았다면 15년이상 보유했다고 하여도 최대 30%까지만 감면받을수 잇게 되었습니다.

2020년 장기보유특별공제율
보유기간	1세대1주택		다주택
	2년거주	2년미만거주
3년이상	24%	6%	6%
4년이상	32%	8%	8%
5년이상	40%	10%	10%
6년이상	48%	12%	12%
7년이상	56%	14%	14%
8년이상	64%	16%	16%
9년이상	72%	18%	18%
10년이상	80%	20%	20%
11년이상		22%	22%
12년이상		24%	24%
13년이상		26%	26%
14년이상		28%	28%
15년이상		30%	30%

2020년까지는 장기보유특별공제가 위의 표대로 혜택을 받을수 있습니다.

1주택자의 경우 보유와 거주상관없이 혜택을 받을수 있었는데 2021년부터는 아래의 표와같이 장기보유특별공제혜택이 변하게 되었습니다.

2021년 장기보유특별공제율
보유기간	1세대1주택			다주택
	보유	거주	합계
3년이상	12%	12%	24%	6%
4년이상	16%	16%	32%	8%
5년이상	20%	20%	40%	10%
6년이상	24%	24%	48%	12%
7년이상	28%	28%	36%	14%
8년이상	32%	32%	64%	16%
9년이상	36%	36%	72%	18%
10년이상	40%	40%	80%	20%
11년이상				22%
12년이상				24%
13년이상				26%
14년이상				28%
15년이상				30%

1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간 3년부터 혜택을 받을수 있고 3년이상 보유시 24%로 시작해서 1년에 8%씩 늘어납니다.

최대 10년까지 보유시 혜택을 받으수 있고 보유와 거주를 동시에 해야 80%의 혜택을 받을수 있게 변화가 된것입니다.

기존과 비과해보면 무려 40%의 차이가 날수 있다고 볼수 있습니다.

그러면 9억원 이상의 고가주택에 대한 양도소득세에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

양도소득세는 양도차익에서 9억원을 초과하는 부분에 대하여 부과가 되는 것입니다.

예를 들어 주택을 12억에 구입하여 17억원에 매도를 했다고 하면 양도차익은 5억이 되는 것입니다.

그러면 양도차액인 5억에 대하여 세금을 부과하는 것이 아니라 (17억 - 9억) / 17억 = 초과부분 0.4가 됩니다.

그러면 양도차액 5억 X 0.4 = 2억, 즉 양도차액은 2억이 되는 것입니다.

9억이상의 고가주택에 대한 양도소득세 계산방법은 (양도가액 - 취득가액 ) X [(양도가액 - 9억) / 양도가액)] 으로 계산하면 됩니다.

위에 계산한 금액에 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받으면 고가주택의 양도소득세가 되는 것입니다.

예를 들어 5년을 보유했고 양도차익이 위와 같이 2억이 발생되었다고 하면 2억 - (2억 X  40%) = 1억2천만원이 과세표준이 되는 것입니다.

이해가 되시나요?

물론 다른 공제받을수 있는 부분이 있다면 공제를 받으면 되는 것입니다.

고가주택에 대한 양도소득세는 금액이 크기 때문에 반드시 세무전문가와 상담을 받아보시는 것이 좋을것입니다.

그래야 매도시기나 공제받을수 있는 금액들을 정확하게 파악하여 세금을 절세할수 있기 때문입니다.

이번시간에는 고가주택에 대한 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

조금 어렵기는 하지만 알아두면 도움이 될것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.