양도소득세란 무엇이면 주택의 양도소득세 계산방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산은 취득할때도 세금을 내지만 양도할때도 세금을 내야 합니다.

부동산을 취득할때는 부자가 되는 기분으로 기분좋게(?) 취득세를 내는 경우가 많지만 양도할때는 내것도 아닌것이 되는데 왜 세금을 내야하는지 짜증을 내면서 세금을 납부하는 경우를 많이 보아왔습니다.

부동산을 취득할때 내는 세금을 취득세라고 하면 부동산을 양도할때 파는 세금은 당연히 양도세가 됩니다.

취득세는 부동산에 대한 가격에 대하여 세금을 내는 것이기 때문에 크게 문제가 없지만 양도세는 부동산을 취득했을때의 금액과 양도하였을때의 금액차이에 대하여 내는 세금이기 때문에 정확하게 알고계신것이 좋습니다.

양도세를 안내야 된다고 생각하기 보다는 양도세를 낸다는 것은 부동산을 취득했을 때보다 그 부동산의 가치가 많이 상승하여 가격이 높아져서 양도차액이 많아졌기 때문에 내는 세금이라고 생각하면 좀더 기분좋게 세금을 낼수 있을 것입니다.

정부에서는 2017년 8.2 조치이후로 다주택자에 대한 강력한 세금정책을 쏟아내고 있습니다.

그런데 이 정책들이 계속하여 발표가 되고 복잡하고 시기적으로 달라지는 사항들이 맣아서 자칫 잘못해석했다가는 내야되는 세금보다도 더 많은 세금을 낼수 있는 상황들이 생길수도 있습니다.

그렇기 때문에 부동산을 양도하기 전에 세무전문가를 만나서 부동산을 매도시기나 매도순서등을 잘 정해서 세금을 줄일수 있는 지를 확인하는 것이 중요한 경우가 생긴것입니다.

주택에 대한 양도소득세는 부동산을 취득했을 때의 가격에서 해당 부동산을 양도했을 때의 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제 등 공제금액을 뺀 과세표준에 세율을 곱하여 과세하는 것입니다.

이에 대한 기본적인 세율이 정해져 있고 그에 따른 중과세를 내도록 하고 있습니다.

주택에 대한 기본적인 양도세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율	양도세 계산방법
1200만원 이하	6%	과세표준 X 6%
1200만원초과~4600만원 이하	15%	(과세표준 X 15%) - 108만원
4600만원초과~8800만원 이하	24%	(과세표준 X 24%) - 522만원
8800만원초과~1억5천만원 이하	35%	(과세표준 X 35%) - 1490만원
1억5천만원초과~3억원이하	38%	(과세표준 X 38%) - 1940만원
3억원초과~5억원이하	40%	(과세표준 X 40%) - 2540만원
5억원초과	42%	(과세표준 X 42%) - 3540만원

위의 표를 보면 아시겠지만 양도세는 양도차액이 많아질수록 세율이 높아집니다.

그에 따른 공제금액도 높아집니다.

2017년 8,2 조치 이후에는 조정대상지역에서 주택을 양도할경우 중과세를 하는데, 2주택자는 10%, 3주택자는 20%를 중과하여 부과하고 있습니다.

조정대상지역의 2주택자는 세율이 16%~52%, 3주택자는 26%~62%로 높아진것입니다.

그리고 다주택자의 경우 장기보유특별공제의 혜택을 받지 못하게 변경하였습니다.

그렇기 때문에 과세표준이 많이 상승하였습니다.

구분		세율
		2020. 12. 31일까지	2021. 1. 1부터
보유기간	1년미만	40%	50%
	2년미만	기본세율(6~42%)	40%
	2년이상	기본세율(6~42%)	기본세율(6~42%)
1세대 2주택이상 (1주택 + 1개의 조합원입주권포함)		각 보유기간별 기본세율 (단 조정대상지역은 기본세율 + 10%가산)
1세대 3주택이상 (주택과 조합원 입주권 포함)		각 보유기간별 기본세율 (단 조정대상지역은 기본세율 + 20%)

위 표를 보시면 아실수 있듯이 다주택자의 경우 1년 이내에 조정대상지역 주택을 매도하는 경우 2021년 1월 1일 이후에는 60~70%의 높은 양도세를 내야 되게 되는 것입니다.

2년이상을 보유하고 있었다면 각 구간별 세율을 적융하여 2주택자는 16~52%, 3주택자는 26~62%의 세금을 내게 되는 것입니다.

양도세 비과세에 대하여도 한번 알아보겠습니다.

기존에는 1세대 1주택일 경우 2년이상을 보유하면 양도세에 대하여 비과세 혜택을 받을수 있었습니다.

그러나 2017년 8월2일 이후에 취득한 주택을 양도할경우 2년보유에서 2년 거주를 해야만 비과세 혜택을 받을수 있게 되었습니다.

일시적 2주택 요건에 대하여도 기존에는 신규주택을 취득하여 3년이내에 기존주택을 처분하면 비과세 혜택을 주었지만 2019년 9월13일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득하였다면 기존주택을 3년이내 처분이라 아니라 2년 이내로 처준해야 비과세 혜택을 받을수 있게 변동되었습니다.

이 경우 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 해당하는 것으로써 두개의 주택 중 하나라도 조정대상지역에 있지 않으면 3년내 처분하셔도 상관이 없습니다.

주택임대사업자가 기존의 주택에서 2년 이상 거주하였다가 처분할경우 비과세 혜택을 받을수 있었던것도 변경이 되었습니다.

즉 여러채의 주택을 가지고 임대주택사업을 하면서 그중에 하나를 본인의 거주주택으로 변경하여 2년 거주하면 계속하여 비과세를 받을수 있었는데 , 이제는 임대사업을 하면서 본인 거주주택 비과세 혜택은 단 한번만 받을수 있게 변경되었습니다.

또한 다주택자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 모든 주택을 처분하고 1채만 남았을때 비과세 혜택을 받을수 있었는데 2021년 1월1일부터는 마지막 남은 1주택을 2년이상 보유해야 비과세 혜택을 받을수 있게 변경되었습니다.

이번시간에는 다주택자와 조정대상지역에서의 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

세금에 대한 문제는 반드시 세무전문가와 상담을 해보셔야 할것입니다.

감사합니다.