전세집 구하세요? 전세집 계약시 반드시 체크해야 할점들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

전세는 우리나라에만 있는 특이한 주택임대방식입니다.

전세란 다른사람이 소유하고 있는 주택을 빌려서 사용하는데 일정한 금액을 미리 지불하고 계약이 종료되면 다시 그 돈을 돌려받아서 나가는 방식입니다.

임대인 입장에서는 전세금을 받아서 다른 곳에 투자를 하거나 자금을 융통할수 있어서 좋고, 임차인은 전세금을 그대로 돌려받아서 나가기 때문에 크게 문제가 되지 않았습니다.

그래서 많은 분들이 전세로 집을 구하고 있습니다.

그런데 최근에는 부동산시장이 안정화가 안되면서 부동산 가격의 하락으로 인하여 전세금을 돌려받지 못하는등 많은 문제점들이 발생하고 있습니다.

이번시간에는 소중한 전세금을 지키기 위해서 전세계약시 임차인이 꼭 확인해야 하는 것들을 알아보겠습니다.

최소한 오늘 이야기 할 내용만 잘알고 있어도 어느 정도 안전한 집에 이사를 갈수 있을 것입니다.

그럼 시작하겠습니다.

* 전세계약시 체크사항 

1. 부동산 등기부등본을 확인하기.

전세들어가려고 하는 집에 대하여 가장 쉽게 확인할수 있는 것이 등기부등본입니다.

등기부등본은 사람으로 따지자면 주민등록증같은 것이라고 생가하면 될것입니다.

등기부등본을 확인하는 이유는 계약하려는 전세집의 소유주가 누구인지, 대출이나 압류등 집에 문제는 없는지를 확인하기 위해서 입니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세가지로 구분이 되어 있습니다.

표제부에는 건물의 위치, 면적, 구조, 용도 등 건물의 외형적 구조물에 대한 정보를 알수 있습니다.

갑구에는 전세를 계약하려고 하는 집의 소유권에 대한 권리관계에 대한 정보가 있습니다.

갑구에는 가압류나 가등기, 가처분등이 설정되어 있는지도 확인이 가능합니다.

을구에는 저당권을 포함하여 전세권 및 지역권등의 내용을 알수 있습니다.

집주인이 집을 담보로 대출을 받았는지 대출을 받았다면 얼마를 받았는지를 확인하고 채권최고액을 확인해 그전당 금액을 파악하고 계약하는 것이 좋습니다.

2. 전세집의 부채비율도 확인을 하는 것이 중요합니다.

부채비율이란 대출금 등 선순위 채권금액과 임차인들의 보증금의 합을 주택시세로 나눈 비율을 말하는 것입니다.

최악의 경우 경매가 진행되면 낙찰가는 주택의 시세보다 낮은게 보통이기 때문에 부채비율이 80%이상이라면 좀더 생각해 보는것이 좋습니다.

부채비율이 꼭 80%말하는 것은 아닙니다.

지역이나 주택 유형에 따라서 부채비율을 일률적으로 정하기 보다는 임차인 입장에서 최대한 보수적으로 판단을 해서 선택을 해야 합니다.

부채비율이 60~70%정도 생각하시면 될것 같습니다.

위에서 이야기를 했듯이 등기부등본을 보면 대출을 받았는지, 전세권설정이 되어 있는지등을 알수 있습니다.

대출이 많거나 전세권설정등이 과도하게 되어 있다면 나중에 들어가는 세입자는 전세금 전액을 돌려받을수 없을수도 있습니다.

특히나 다가구주택일 경우 먼저 입주한 세입자들의 보증금도 확인을 해서 부채비율을 책정해야 합니다.

3. 대리인과 계약시에는 관련서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

계약서를 작성할때 가장 좋은 것은 임대인과 직접 만나서 신분증을 확인하여 등기부등본상의 실제주인인지 확인하고 실제소유자의 통장으로 계약금 및 보증금을 입금하는 것입니다.

그런데 전세계약을 부동산에서 공인중개사 말만 듣고 임대인 없이 계약을 하는 경우가 종종 있습니다.

임대인이 바쁘거나해서 대리인이 나올경우도 있는데 이럴때는 특별히 주의를 더 해야 합니다.

대리인이 나올경우 위임장을 반드시 확인하며 위임장의 내용에 기재된 것을 확인해야 합니다.

위임장에 명시된 부동산 소재지, 위임받는 사람의 인적사항 및 위임의 범위, 임대인의 인감도장과 인감증명서가 일치하는등을 확인해야 합니다.

전세계약인지 월세계약인지등 위임범위를 명확히 하지 않으면 나중에 분쟁에 휩싸이거나 보증금을 돌려받지 못할경우도 발생할수 있습니다.

대리인과 계약을 진행할때도 실제 임대인과 통화를 직접하거나 해서 임대인을 확인하고 보증금이나 계약금은 반드시 임대인 명의 통장에 입금을 해야 합니다.

4. 계약을 한후라면 최대한 빠른 시간안에 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.

대항력이란 임차인이 임대차계약에 관련된 권리등을 제3자에게 주장할수 있는 힘입니다.

그리고 우선변제권은 살고 있는 주택이 경매나 공매로 진행이 될때 다른사람보다 먼저 보증금을 돌려받을수 있는 권리입니다.

대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 확정일자를 받고 이사를 가서 거주를 하면 됩니다.

확정일자를 받기위해서는 임대차계약서를 가지고 주민센터를 방문하거나 인터넷으로 신청이 가능합니다.

계약서 작성후 이사를 한후 가장 먼저 해야 할것이 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것입니다.

그래야 대항력과 우선변제권에 대하여 조금이라도 빠른 순위를 가질수 있기 때문입니다.

5. 그래도 전세금이 불안하다면 전세보증보험에 가입하시는것도 좋습니다.

전세보증보험이란 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을때 보증보험에서 미리 전세금을 돌려주고 임대인에게 청구하는 것입니다.

최근 깡통전세나 전세금 반환문제가 많이 발생하여 전세보증보험 가입자가 점점 늘어나고 있다고 합니다.

전세보증보험의 좋은 점은 임대인의 동의를 필요치 않기 때문에 임차인이 그냥 가입을 하면 되는 것입니다.

단 일정 수수료가 부담되기 때문에 이점도 알고 있어야 합니다.

전세보증보험은 서울보증보험(SGI)와 주택도시보증공사(HUG)에서 가입이 가능합니다.

각 보험마다 약간의 차이는 있기 때문에 본인에게 맞는 것을 선택하시면 됩니다.

구분	서울보증보험(SGI)	주택도시보증공사(HUG)
가입대상	아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택	단독, 다가구, 연립,다세대, 주거용 오피스텔, 아파트
보증료율	아파트전세보증금 연 0.192%  기타주택 0.218%	아파트 전세보증금 연0.128% 기타주택 0.154%
보증금액	아파트 : 제한 없음 일반주택 : 10억 이내 보증금 전액만 가능(일부 불가능)	수도권 : 전세보증금 7억원이하 기타지역 : 5억원이하 보증금 한도 내 신청한 금액
보증한도	주택가격≥선순위 채권 + 선순위 전세보증금 선순위설정 총액이 주택각겨의 60%이내	주택가격 - (선순위 채권 + 선순위 전세보증금)

오늘은 전세계약시 주의할점과 반드시체크해야 할점에 대하여 알아보았습니다.