주택 임대차계약이 종료되어 연장할때 확인해야 하는 것들 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

주택 임대차계약이 종료되어 연장할때 확인해야 하는 것들

Posted by sunnyfunny
2020. 1. 8. 08:00 부동산이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


글을 시작하기 전에 먼저 아래의 표를 한번 이야기 해보고 싶습니다.



위 표를 보시면 알수 있듯이 2017년 기준으로 이미 우리나라의 주택보급률은 이미 103%가 넘었습니다.

주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 일반가구수보다 전국 주택의 수가 더 많다는 이야기 인데 주변을 둘러보면 아직도 전세나 월세로 다른 사람의 집에 거주하는 사람들이 참 많습니다.


이번시간에는 전세나 월세로 다른사람의 집에 임대차계약을 맺고 사는 사람들에게 도움이 될까해서 글을 한번 써보려고 합니다.

일단 전세나 월세는 처음 계약을 할때 계약기간을 정해서 임대차계약서를 작성합니다.

보통 1년에서 2년단위로 계약을 많이 하는데 계약기간이 종료되면 어떻게 해야 할까요?

2년단위로 계약을 했다고 해도 생각보다 빠르게 시간이 지나감을 느낄수 있을 것입니다.


계약기간이 종료되면 계속해서 살지, 아니면 이사를 가야 할지를 선택해야 합니다.

이사를 간다고 하면 계약종료에 맞추어서 보증금을 돌려 받고 이사를 가면 아무런 문제가 없지만 계속해서 살기를 원한다면 몇가지 살펴보아야 할것들이 있습니다.



계약기간이 종료됨과 동시에 묵시적갱신으로 계약이 연장되는 경우가 있습니다.

묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 기존의 계약조건과 동일한 조건으로 계속사는 것을 이야기 하는 것입니다.

임대인은 묵시적갱신을 하지 않기 위해서는 계약기간 종료 6개월전부터 1개월전까지 임차인에게 계약의 변경이나 계약의 종료를 이야기 해야 하며, 임차인은 계약기간 1달전까지 계약의 종료에 대하여 이야기를 해야 합니다.

만약 위에 나와 있는 기간동안 아무말도 없고 묵시적갱신이 이루어 졌다면 임대인은 새로운 계약기간(기존의 계약이 2년이면 2년동안) 임차인에게 이사를 가라고 할수 없습니다.


묵시적갱신이 이루어 졌다면 계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.

기존의 계약서에 변동이 없기 때문에 그대로 똑같은 법정효력을 지니게 됩니다.

다만 임차인이 전세자금이나 월세에 대한 보증금을 대출받은 경우라면 해당 은행에 연장신청을 해야 합니다.

은행에서는 계약기간에 대한 자동연장이 안되기 때문에 반드시 보증금에 대한 연장신청을 꼭 하시기 바랍니다.


계약기간이 종료되는 시점에 임대인이 보증금이나 월세를 올려서 재계약을 하자고 하면 어떻게 해야 할까요?

보증금이나 월세금액도 임대인 마음대로 올릴수는 없습니다.

법으로 5%만 올리게 되어 있기 때문에 이것도 알고 계시기 바랍니다.

그리고 착각하기 쉬운것이 계약기간을 2년으로 하면 임대인이 2년동안 보증금을 올릴수 없다고 알고 계신데 2년으로 계약기간을 정했다고 하여도 1년이 지나면 임대인은 보증금 또는 월세를 5% 안에서 올릴수 있습니다.

즉 2년 계약이라면 2번 인상이 가능하니다.

다만 2년이 지나는 시점에서 한번에 10%를 올릴수는 없습니다.



보증금이나 월세에 대한 인상이 있었다면 계약서는 어떻게 해야 할까요?

이럴때는 새로운 계약서를 작성하거나 기존의 계약서의 특약사항에 인상된금액을 작성하면 됩니다.

주의할것은 기존의 계약서에 있는 금액을 변경하지 않아야 합니다.

그리고 새로운 계약서를 작성했다고 해도 특약사항에 기존의 계약의 연장이라는 문구와 같은 것을 넣어서 기존의 계약서가 유효하고 별첨한다라는 문구를 넣는것이 좋습니다.

그리고 새로운 계약서나 변경된 계약서에 대하여 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다.


만약 이런 특약사항을 넣지 않거나 확정일자를 추가로 받지 않을 경우 기존의 보증금에 대한 우선순위가 뒤로 밀리기 때문에 혹시라도 중간에 근저당이나 압류가 생겼을 경우 인상된 보증금을 돌려 받지 못할수도 있습니다.


계약을 연장할때 단순하게 계약서만 다시 작성하는 경우가 있는데 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인해 보는 것이 좋습니다.

처음 계약할때 없던 근저당이나 압류, 대출등이 새롭게 등기에 기재될수도 있기 때문입니다.

또한 소유자가 변동되거나 다른 문제가 없는지 등기를 반드시 확인하고 아무런 문제가 없다면 계약을 하시는 것이 좋습니다.


이상으로 주택 임대차계약이 종료될때 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

위 내용들을 반드시 잘 알고 계셨다가 혹시라도 발생할수 있는문제에 대비하시기 바라겠습니다.

감사합니다.

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