불법건축물과 건축물의 불법용도변경에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

불법건축물이란 말을 많이들 들어보셨을 것입니다.

생각보다 불법건축물은 우리 주위에 많이 있는데 보통은 문제가 발생되기 않기 때문에 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.

하지만 불법건축물은 단어에서도 보듯이 불법이기 때문에 문제가 발생되면 행정상으로 벌금이나 철거등의 문제가 생길수 있습니다.

불법건축물과 위법건축물에 차이점은 알고 계시나요?

비슷한것 같기도 하고 아닌것 같기도 한데 정확한 뜻을 알아보겠습니다.

불법건축물은 허가를 받지 않고 건축한 건축물입니다.

예를들면 건축허가를 받지 않고 창고를 짓는행위나 농지나 임야에 불법건축물을 짓는 경우입니다.

또는 용도지역에 맞지 않는 건폐율과 용적율로 건축물을 짓는것입니다.

위법건축물이란 허가를 받았으나 허가대로 짓지 않은 건축물입니다.

위법건축물의 예를 들자면 아파트같은 경우 베란다를 불법으로 확장해서 사용하거나, 기존의 건물에 다른 시설물을 붙여서 무단 개축행위를 해서 사용하는 경우입니다.

또한 다세대주택을 지어서 투룸으로 건축허가를 받아서 원룸으로 분리하여 세를 준다거나 옥탑방을 임의로 만들어서 세를 주는 경우등이 위법건축물로 볼수 있습니다.

그리고 주택을 상가로 이용하거나, 상가를 주택으로 이용하는 경우들도 위법건축물로 볼수 있습니다.

이렇듯 건축물에는 사용해야 하는 용도가 정해져 있는데 용도대로 사용하지 않고 다른 용도로 사용하려고 하면 건축물의 용도변경을 해야 합니다.

건축물의 용도변경을 위해서는 변경하려는 용도의 건축기준에도 부합하여야 합니다.

무조건 용도변경이 가능한것이 아닙니다.

불법건축물에 대한 대법원 판례를 하나 보겠습니다.

사건명	대법원 2002.12.24, 선고, 2002도5396, 판결
판시사항	건축법상 용도변경행위는 반드시 유형적인 변경을 수반하여야 하는지 여부(소극)및 무신고용도변경죄의 기수시기
판결요지	건축법 제14조 제2항, 건축법시행령 제14조에 규정한 용도변경행위는 같은법 시행령[별표1]의 각 항에 규정된 용도에서 타용도로 변경하는 행위뿐만 아니라 타용도로 사용하는 행위도 포함되므로 그 변경에는 반드시 유형적인 변경을 수반하여야 하는 것은 아니라고 할 것이나, 유형적인 변경을 수반하는 용도변경의 경우에는 신고를 하지 아니한채 유형적인 변경행위에 나아간 때에 무신고용도변경죄의 기수에 이르게 된다.

건축물의 용도변경을 하기 위해서는 용도지역도 맞아야 하고, 주차장, 정화조, 소방기준등 많은 부분이 적합해야 용도변경이 가능합니다.

건축물의 불법용도변경이란 반드시 유형적인 변경을 수반해야 한다는 것은 아닙니다.(판례)

단독주택을 구조변경없이 창고나 사무실로 전용하는 경우도 포함하는 것입니다.

무슨 이야기냐 하면 건물을 변경(증축이나 개축)하지 않아도 용도에 맞게 사용하여야 한다는 뜻입니다.

위법이나 불법건축물이 적발되면 담당 공무원이 현장조사를 해서 위법여부를 확인하고 판단을 하게 됩니다.

위법사실이 확인되면 건축주나 건물소유자에게 10일의 유예를 둔 사전서면통지를 하고, 이후 철거, 원상복구 등 시정명령을 발합니다.

시정명령은 통상 2회 내지 3회를 실시하고, 기한까지 시정이 되지 않으면 이행강제금을 부과하게 됩니다.

이행강제금은 1년에 2회 부과가 됩니다.

과거에는 일정기간까지만 부과가 되었지만 지금은 시정될때까지 반복되어 부과가 되고, 횟수나 종료기간에 상관없이 계속 부과가 됩니다.

다만 위법건축물이 60㎡이하 소형건축의 경우에는 5회까지만 부과가 됩니다.

무허가, 무신고 건축물 또는 건폐율, 용적율 초과건축일 경우에는 해당건축물의 시가표준액의 50% 해당금액에 위반면적을 곱한 금액 이하에 해당하는 이행강제금을 부과합니다.

그 외의 불법건축물은 시가표준액의 10% 범위 내에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액을 이행강제금으로 부과합니다.

* 이행강제금 부곽기준.

건물과세시가표준액 X 위반건축물 위반면적 X  지자체 조례로 정하는 요율.

위법건축물에 대한 행정처분은 누구에게 할까요?

원칙적으로 시정명령과 이행강제금은 건물소유주에게 부과가 됩니다.

그 이유는 시정명령은 위반건축물의 소유자가 직접적인 위반행위자가 아니더라도 건축물의 안전을 신속하게 보전하고 건물의 제기능을 확보하기 위해서 해당 소유자에게 하는 것입니다.

특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 부과할수 있기 때문에 이점도 잘알고 있어야 할것 같습니다.

오늘은 불법건축물과 위반건축물에 대하여 알아보았습니다.

의미는 다르지만 많은분들이 같은것으로 알고 있기 때문에 한번 이야기를 해보았습니다.

불법건축물이나 위법건축물은 우리주위에 정말 많이 있습니다.

그럼 어떻게 확인을 해야 할까요?

그건 바로 건축물대장을 확인해 보면 됩니다.

건축물대장을 발급받아보면 위법건축이 불법건축물에 대한 표시가 되어 있습니다.

그리고 건축도면과 실제 지어져 있는 건물이 다르다면 불법이나 위반건축물이 될수 있기 때문에 이점도 잘 확인을 하고 계약을 해야 할것 같습니다.