내땅에 있는 시골 오래된 집을 내맘대로 철거해도 되나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

오늘은 많은 분들이 궁금해 하고 잘못 알고 있는 것에 대하여 한번 이야기 해보려고 합니다.

어느순간부터인가 도시생활을 정리하고 시골로 내려와서 귀농, 귀촌등을 하려는 분들이 많이 계십니다.

그분들은 저렴하면서 좋은 토지를 구하기 위해서 많은 노력을 하고 계십니다.

그러다 맘에 드는 토지가 나와서 구매를 했다고 하는데 해당 토지위에 오래된 시골집이 있다고 합니다.

이럴경우 토지를 매매했기 때문에 마음대로 집을 허물고 새로 집을 지어도 되는가에 대한 질문을 하십니다.

과연 내맘대로 낡고 오래된 주택을 허물고 새로 집을 지어도 될까요?

답은 될수도 안될수도 있다입니다.

무슨말인지는 하나하나 이야기 해보겠습니다.

먼저 집을 지으려면 토지의 지목이 '대지'여야 한다는 것은 이제 많은 분들이 아실겁니다.

시골에 있는 토지는 대부분 농지, 즉 전, 답, 과수원등일 경우가 많은데 이런 농지에 집을 집을 짓기 위해서는 대지로 전환하는 것는 필요합니다.

하지만 시골에서는 대지가 아닌 농지나 산지에 그냥 집을 짓고 살던곳들이 많이 있습니다.

과거에는 지금처럼 전산이나 행정에 관한 부분이 정밀하지 않고 시골인심이 남의 토지라도 집을 짓고 그냥 사는 경우가 많았습니다.

그렇기 때문에 시골에 토지를 구매했을때 이 토지의 지목이 대지인지 아닌지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

대지가 아닌 경우에는 대지로 만드는 과정을 거쳐야 집을 지을수 있습니다.

즉 개발행위허가나 농지(산지)전용허가등의 절차를 거쳐야 비로서 집을 지을수 있습니다.

다시 본론으로 들어가서 새로 구입한 토지나 오래전부터 가지고 있던 토지위에 빈집이나 오래된 집이 있을경우 가장 먼저 확인해 봐야 하는 사항은 해당 건축물이 정상건축물인지 무허가인지 확인을 해보는 것입니다.

무허가 건물이라면 임의대로 철거를 해도 되는 경우가 있지만 해당 건축물에 건축물대장이 있는 정상적인 건물이라면 멸실신고를 해야 합니다.

만약 정상적인 건축물이 여러동 있다면 일부만 멸실도 가능합니다.

무허가 건물인지 아닌지에 대한 판단은 건축물 대장을 발급받아보면 건물에 대한 내역을 알수 있습니다.

하지만 건축물대장만 확인하기 보다는 직접 해당 지자체에 방문하여 해당 토지의 지번을 말하고 건물에 대한 내역을 알아보는 것이 좀더 정확합니다.

경험상 오래된 집들은 건축물대장이 있는 경우가 있는데 너무 낡아서 자연 멸실이 되거나 기존의 지주들이 임의대로 철거를 하고 그 자리에 농사를 짓고 있는 경우들도 있습니다.

이럴경우 눈에는 건축물이 보이지 않지만 서류상에는 건축물이 남아있기 때문에 멸실신고를 다시 해야 하는 불편함이 있습니다.

건축물이 있는 토지는 대지여야 하지만 대지가 아닌 토지에 건축물대장이 있는 주택들도 시골에 가면 생각보다 많이 있습니다.

이런경우에는 철거를 한다면 당연히 멸실신고를 해야 합니다.

건축법에서 정하는 건축행위는 신축, 증축, 개축, 대수선등이 있습니다.

토지위에 아무것도 없는 상태에서 새롭게 집을 집는 것은 신축이라고 생각하면 됩니다.

즉 대지위에 새로운 집을 짓는 것입니다.

그리고 기존의 대지위에 있는 주택의 전부를 헐어버리거나 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중에서 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거한 후 그 대지에 종전 건축물 범위 안에서 건물을 짓게되면 이를 개축이라고 합니다.

그런데 내의지와는 상관없이 천재지변, 즉 홍수나 태풍, 지진등에 의하여 집이 무너져 버려서 기존의 집 크기만큼이나 그 이하로 집을 재로 짓게 되면 이때는 재축이라고 합니다.

기존에 있는 집의 크기보다 조금더 크게 짓는것은 증축이라고 합니다.

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정하는데 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡이상 수선 또는 변경하는것, 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개이상 수선 또는 변경하는 것, 보를 증설 도는 해체하거나 3개이상 수선 또는 변경하는것, 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 3개이상 수선 도는 변경하는것 등 9가지 기준이 있습니다.

기존의 주택의 증축, 개축, 재축, 이전등을 할 때는 토지의 용도지역에 맞게 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 합니다.

도시지역에서는 많은 분들이 증축을 할때 건축신고를 하거나 허가를 받아서 하는 경우가 많지만 시골에서는 그러지 않는 경우가 많습니다.

예를 들어 창고가 작아서 기존의 창고를 확장하거나, 보일러실이 필요해서 공간을 만드는등 이런것들 모두가 증축에 해당하지만 불법으로 하는경우가 많습니다.

이럴경우 해당 지자체에서 크게 문제를 두지는 않지만 만약 해당 건축물을 가지고 다른 행위를 하고자 할때 예를 들면 해당토지를 분할하거나 건물을 이용해서 영업을 위하여 영업신고나 허가를 받고자 할때등은 문제를 삼을수 있기 때문에 주의하여야 합니다.

그리고 이런 불법 건축물이 있는 토지를 매매할경우 책임에 대한 소지가 있기 때문에 불법 건축물에 대하여도 잘 확인을 해야 합니다.

오늘은 내 땅에 있는 건물을 마음대로 철거할수 있는지에 대하여 한번 알아보았습니다.

정리해보자면 해당 철거를 하려는 건축물이 불법건축물이 아닌지를 확인해봐야 하고, 건축물대장이 있는지 아니면 건축물 대장이 없는 건물인지도 확인해 봐야 합니다.

그후 건축물 대장이 없는 건물같은 경우 임의로 철거를 해도 되지만 건축물 대장이 있는 건축물일 경우 반드시 멸실신고를 해야 한다는 것을 알고 계시기 바라겠습니다.