전세권자의 경매신청 방법은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리나라는 집있는 사람이 왕이라는 말이 있습니다.

그나마 요즘에는 조금 변화가 있기는 하지만 아직도 임차인들은 임대인의 눈치를 보면서 살고있는 경우가 있습니다.

임차인들의 가장 큰 걱정은 임대보증금을 돌려받지 못하는 것입니다.

임대차계약을 하고 보증금을 돌려받기 위해서 임차인들은 전세권설정을 하거나 전세보증보험등을 들어서 보증금을 지키려고 합니다.

전세보증보험은 임대차기간이 종료되면 전세금을 돌려받을수 있지만 매년 보증보험료를 납부해야 하는 단점이 있지만 확실하게 돌려받을수 있습니다.

전세권설정은 초기에 비용이 들고, 나중에 설정을 해지할때 비용이 들어가기는 하지만 한번만 설정을 해놓으면 전세기간이 종료될때까지 보장을 받을수 있어 추가적인 비용이 들어가지 않아서 전세권설정을 선호하는 분들이 있으십니다.

임대차기간이 종료되면 임차인은 집을 반환해야 하는 의무가 있고, 임대인은 보증금을 돌려주어야 하는 의무가 있습니다.

그런데 어느 한쪽이라도 반환이 제대로 이루어지지 않으면 문제가 발생하는 것입니다.

여기서 발생하는 문제야 임차인은 이사를 가지 않거나, 없어지는 경우가 있는등이 있고, 임대인의 문제는 보증금을 돌려주지 못하는 것입니다.

대부분 새로운 임차인을 구해서 보증금을 받아 기존의 임차인에게 돌려주는 형식이 많은데 임차인을 구하지 못할경우 계약기간이 종료되어도 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생기는 것입니다.

임차인 입장에서는 계약기간이 종료되어 새로운 집으로 이사를 갈때 시간적 여유가 있다면 크게 문제가 없지만 그렇지 못할경우 세입자는 정말 난감할수 밖에 없습니다.

민법에서는 전세권을 설정한 자가 계약 종료시에 보증금을 반환하지 못할 경우에는 그 목적물에 경매를 신청할수 있도록 되어 있습니다.

즉 전세권을 설정한 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 경매를 진행하여 전세보증금을 돌려받을수 있다는 것입니다.

그렇다고 해서 무조건 경매를 신청할 수 있는 것은 아니고 경우에 따라서 경매를 신청하는 방법도 달라지는 것입니다.

그러면 전세권 설정을 한 전세권자가 경매신청할수 있는 경우와 방법에 대하여 알아보겠습니다.

빌라나 아파트처럼 집합건물에 전세를 살고 있는 경우의 경매 신청방법입니다.

빌라나 아파트처럼 집합건물 같은경우에는 각각의 구분 소유자가 대지사용권과 전유부분을 분리해서 매매하지 못하도록 되어 있습니다.

쉽게 이야기 하자면 토지와 건물을 분리해서 처분하지 못한다는 것입니다.

전세권 설정 등기는 보통 토지에 하는 것이 아니라 건물에 설정을 많이 하는데 우리 민법에서는 집합건물일 경우에는 공유 부분의 지분은 그 전유부분의 처분에 따르도록 되어 있습니다.

좀더 풀어서 이야기 하자면 전유부분이 경매로 넘어가게 되면 공유 부분도 같이 넘어간다는 것입니다.

전세권이 설정된 집합건물은 임의경매신청이 가능합니다.

토지와 건물의 낙찰가에서 후순위 채권자보다 우선 배당을 받습니다.

전세권 설정자가 최우선 순위라면 말소기준권리가 될수도 있다는 것입니다.

집합건물에서의 전세권자의 경매신청하는 방법은 간단한 편이기 때문에 크게 문제가 발생되지 않습니다.

다가구 주택이나 주택 같이 개별등기가 되어 있지 않은 주택에 전세권자는 방법이 조금 까다로울수도 있습니다.

집합건물 같은 경우는 각 세대별 소유권이 구분되어 있지만 다가구 주택이나 단독주택 같은 경우에는 구별이 되어 있지 않습니다.

소유권이 세대별로 구분되어 있지 않기 때문에 전세권이 건물의 일부에 설정이 되어 있습니다.

이렇게 개별등기가 되지 않는 집합건물은 건물에만 효력이 미치고 토지에는 미치지 않습니다.

그렇기 때문에 다가구 주택이나 단독주택은 전세권에 의한 임의경매신청이 되지 않는다는 것을 꼭 알고계셔야 합니다.

그래서 다가구 주택이나 단독주택의 전세권자는 임대인에게 보증금 반환청구 소송을 해야 합니다.

그리고 난후 확정판결을 받아서 이를 근거로 강제경매를 신청해야 합니다.

그후 배당을 받을 대도 건물의 매각 대금에서 전세권자로 변제를 받고 모자라는 금액은 토지 매각 대금에서 일반채권자와 동일하게 안분하여 배당을 받게 되는 것입니다.

전세권등기 설정도 하고 주택임대차보호법상 임차권까지 갖추고 있는 경우 임대한 주택이 경매에 넘어가면 전세권, 임차권자로서도 모두 배당요구를 할 수 있습니다.

이런 경우 한가지의 권리를 주장해서 배당을 요구할 수도 있고, 보증금을 모두 다 배당받지 못했을 경우 다른 권리로 대항할수도 있습니다.

그렇기 때문에 전세권설정 등기만 했다고 해서 안심하지 말고, 전입신고, 확정일자까지 받아 두는 것이 좋습니다.

오늘은 전세권자의 경매신청에 대하여 알아보았습니다.

정리를 해보자면 아파트나 빌라처럼 개별등기가 되어 있는 경우와 다가구 주택이나 단독주택의 일부를 임대하여 임대차계약서를 작성했을 대가 다르기 때문에 전세권자가 경매를 신청하려고 할때도 본인이 상황을 잘 알고 있어야 하는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.