새로이사간 집 아래층에서 누수라고 고쳐달라고 한다면?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

오늘은 아주 가끔 일어나는 일에 대하여 이야기를 해볼까 합니다.

다름아닌 새로 아파트를 마련해서 이사를 갔는데 아래층에서 누수가 있다고 고쳐달라고 하면 어떻게 해야 할까요?

새로지은 아파트 같으면 관리사무소에 이야기를 해서 해결하면 되겠지만 오래된 아파트같은 경우에는 노후에 의한 누수라고 판단하여 아래층과 알아서 해결하라고 합니다.

그런데 윗집에 사는 경우 오랜시간이 지났다면 인정하고 고쳐주겠지만, 이사간지 얼마 안된다면 억울할것입니다.

매매를 했던 부동산에 이야기를 해도 전 주인과 잘 해결하라는 말만 할뿐 어떤 책임도 지지 않으려고 하는데 이때는 어떻게 해야 할까요?

아파트와 같은 공동주택에서는 관리사무소나 입주자대표회의에서 아래층가 위층에 중재를 하는 경우가 많습니다.

하지만 이때 중요한것은 누수의 원인을 정확하게 찾아야 한다는 것입니다.

아래층 누수의 원인이 위층에서 발생된것인지, 아니면 공용부분에서 발생된것인지를 확인해야 합니다.

공용부분에서 누수의 문제가 있다면 이때는 관리사무소에서 책임을 지는 것이 맞지만 위층에서 누수의 원인이 있다면 윗집에서 누수에 대한 책임을 지는 것이 원칙입니다.

하지만 지금의 문제처럼 아파트를 구입한지 얼마 시간이 지나지 않아서 발생된 문제에 대하여는 조금 다릅니다.

아파트 매매후 '매매당시에 존재한 하자'가 원인이 되는 경우에는 민법 제582조에 따라 '누수 사실을 알게 된 날로부터 6개월내'에 매도인에게 보상과 수리를 청구할수 있다는 조항이 있습니다.

만약 매도인이 이를 무시하고 책임을 질수 없다고 하면 일단은 매수인이 수리를 해준다음 매도인에게 소송을 통해서 배상을 청구할수 있습니다.

하지만 현실에서는 빠른 해결을 위하여 매도인와 매수인이 일정부분을 부담하고 마무리하는 경우가 많습니다.

수리부분에서는 물질적 손해에 대한 피해보상에 대해서는 통상적인 손해에 대한 배상을 명시하고 있고, 특별한 사정이 없다면 위로금은 법적으로 인정되지 않고 있습니다.

만약 아래층에서 사는 사람이 과도한 손해배상 및 위로금을 요구할 경우에는 위집에서 하자보수 업체를 통해 하자를 보수하겠다는 의사를 표시하고 과다한 견적에는 응할 수 없다는 의사를 명확하게 밝힐 필요가 있습니다.

이때는 2~3개 업체로부터 견적을 받아 적당한 선에서 합의요청을 할수도 있습니다.

이렇게 새로 아파트를 구입하여 누수가 발생되었다면 6개월이내에 기존에 있던 하자라고 하면 매도인에게 이야기를 할수 있습니다.

그런데 만약 경매로 낙찰받은 아파트 아래층에서 누수가 발생되었다면 어떻게 해야 할까요?

경매의 경우에는 조금 다릅니다.

경매의 경우 민법 제578조 제1항의 특칙이 적용됩니다.

즉 경매를 통해 소유권을 취득한 사람은 경매 목적물의 권리상의 하자에 대해서만 문제를 삼을수 있다라는 특칙이 있습니다.

이는 경매받은 아파트가 다른 사람의 소유이거나 당초 명시된 사항과 다른 내용의 권리가 설정돼 아파트를 사용할수 없는 경우에 한해 채무자나 채권자에게 담보책임을 물을수 있다는 것입니다.

따라서 경매를 통하여 낙찰받은 아파트에 누수를 비롯한 아파트 자체에 대한 하자는 낙찰자가 책임을 져야 하는 것입니다.

그렇기 때문에 경매를 통하여 아파트등 공동주택을 구입할 계획이라면 이런 하자보수가 발생될 가능성과 그에 따른 비용등도 생각해서 입찰가격을 고려하셔야 할것입니다.

새로 이사들어갈 집을 인테리어 공사를 시공했는데 공사후 아래층에서 누수가 생겼다고 한다면 어떻게 해결해야 할까요?

이런경우에는 인테리어 업체에게 영업배상책임보험을 이용해서 누수처리를 하는 것이 좋습니다.

그런데 영세 인테리어 업자들 같은 경우 영엉배상책임보험에 가입되지 않은 경우도 많기 때문에 업체측과 협의해서 배상을 받을수 밖에 없습니다.

최근에는 이런 피해를 일상생활책임보험을 통해서 해결할수 있습니다.

손해보험사의 주택화재보험이나 운전자보험, 통합보험등에 가입한 분이라면 '일상생활책임보험 특약'을 추가하면 좀더 쉽게 해결을 할수 있습니다.

아파트 1층과 2층에서 누수가 발생되었고, 3층이 누수원인이라고 판단하여 1층과 2층 사람들이 3층에 사는 사람에게 누수공사를 해달라고 여려번 요구했지만 3층에서는 자기집에서 누수가 있는 것이 아니라 공용부분의 누수라고 주장하면서 누수공사및 누수탐지조차 거부했다면 1층과 2층은 어떻게 해야 할까요?

3층 이야기처럼 공용부분의 누수라면 장기수선충당금이나 단체보험등으로 처리를 해야 겠지만, 그렇지 않다면 각각 세대가 누수공사를 한후 그 비용을 상대방에게 청구해야 합니다.

그런데도 3층에서 누수공사를 하지 않거나 손해배상을 하지 않는다면 소송을 통해서 상대방을 압박할 수 밖에 없습니다.

판례로 2004년 서울 동부지방법원에서 온수관 점검 거부 및 미보수로 인한 누수발생으오 아래층 세대에 피해를 끼친 위층 주인에게 손괴죄조 징역 4월에 집행유예1년을 선고한 사례가 있습니다.

이 판결은 윗집에서 본인지 누수로 인해 아랫집에서 피해를 보고 있다는 것을 알고 있음에도 불구하고 필요한 조치를 취하지 않고 보수공사를 거부한 것은 고의로 타인의 재물을 손괴하려는 위사가 있다고 해석한 것입니다.

이번시간에는 누수에 대하여 한번 알아보았습니다.

공동주택에 살다보면 참 많은 일들이 발생되게 되는데 이때마다 싸우고 다투기 보다는 서로 잘 이야기를 해서 좋은 해결방안을 만드는 것이 중요핟고 생각합니다.

읽어주셔서 감사합니다.