상가 단기임대에 따른 상가임대차보호법 적용여부

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번시간에는 상가 단기임대에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

보통 상가건물을 임대할때는 1년단위로 계약하는 것이 통상적입니다.

상가건물임대차보호법(이하 상임법)도 이런 분들에게 적용이 되는데 만약 3개월정도 단기로 임대차계약을 할경우에는 어떻게 적용이 될까요?

예를들어서 생활용품을 파는 임차인이 3개월동안만 임대하기로 임대인과 약정을 하고 보증금없이 월세로만 200만원씩 지급하기로 하고 임대차계약서를 작성했습니다.

계약서 특약에는 3개월 후 원상복구를 하고 임대인에게 양도한다는 계약서를 작성하였다고 하면 상가임대차보호법은 어떻게 적용을 해야 할까요?

일단 기간에 따른 임대차보호법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

주택에서 임대차 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 볼수 있습니다(주택임대차보호법 제4조).

상가건물에서 임대차 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 볼수 있습니다.(상가건물임대차보호법 제9조)

위 상임법을 참고로 한다면 임차인은 상임법 제9조 제1항 "기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다"라는 조항을 적용하여 임차기간 보장을 주장할수 있습니다.

그런데 상임법 제16조에서는 "이법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"라는 조항으로 임차인의 기간 연장에 대해 임대인은 거부를 주장할수도 있습니다.

위 예를 들어서 임차인이 기간연장을 주장할때 임대인이 정부에 문의를 하였더니 다음과 같은 답변을 들을수 있었습니다.

보증금없이 계약을 했고, 3개월 후 반환한다고 특약에 기재를 하였기에 일시사용에 따른 임대차고 볼수 있으나, 생활용품을 파는 업종 자체가 재고가 소진되지 않을 경우 임대차를 계속 유지할수 있다는 점과 상품 판매점의 경우 본질 상 장소를 자주 옮기는 업종이 아니라는 점에서 일시사용을 위한 임대차라는 점을 부정할 요소가 있기 때문에 결국 위의 각 요소를 참작해 법원에서 판단할 문제이긴 하지만, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우라고 보기 어렵운 점이 있다는 결론을 내렸습니다.

임대인 입장에서 보면 말도 안되는 답변이지만, 단기임대에 대한 임대차 여부는 아주 제한적으로 해석해야 한다는게 우리 법원의 입장인 것은 확실해 보입니다.

단기임대를 인정받기 위해서는 숙박업소에서 기간이 정해져 있는 시험을 치루기 위해서 얼마간 머무르는 것처럼 일시사용이 명백한 경우가 아니라면 임차인이 임대기간을 1년을 주장할 경우 결국 법적으로 해결할수 밖에 없습니다.

주임법이나 상임법 자체가 임차인 보호라는 목적의 특별법이기 때문에 임차인에게 불리하고 일시사용을 위한 임대차가 명확하지 많은 경우에는 무효가 되고, 주임법 제4조 등의 강행규정이 적용될 수 있습니다.

이렇듯 단기임대를 위한 임대차임이 명백한 경우란 장기적인 사용을 전제로 한 통상의 주택(상가)임대차계약을 체결 한것이 아니라고 인정하기에 충분한 객관적이고 합리적인 사정이 있는 경우를 말하는 것입니다.

일시사용을 목적으로 하는 임대차계약으로 인정하기 위해서는 특약으로 기재되어 있다고 해서 인정되는 것이 아니라, 실제 그러한 사실에 의해 계약이 되었음을 임대인과 임차인 모두 명확히 인지해어야 하고, 그러한 상황이 아니었으면 계약을 하지 않을 것이라는 사실을 알고 있어야 인정을 받을수 있습니다.

오늘은 상가 단기임대에 대하여 알아보았습니다.

임대인은 단기임대시에는 특별히 특약에 대하여 좀더 신경을 써야 할것 같습니다.

하지만 특약 역시 효력이 없는 경우가 있을수 있으니 주의해서 단기임대를 하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.