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상가이야기

상가 임대차시 반드시 확인해야 하는 것들

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 "써니퍼니"입니다.

 

2년이 넘는 코로나로 인하여 자영업자들이 굉장히 힘들어하고 있습니다.

수많은 자영업자들이 폐업을 하는 위기상황에서 상가들이 매물로 많이 나오고 있습니다.

폐업을 하는 분들은 너무 안타깝지만, 코로나가 장기화되면서 새롭게 자영업을 하려는 더 이상 기다릴 수 없어 상가를 보러 다니시는 분들이 조금씩 늘어나고 있습니다.

그래서 이번 시간에는 상가 임대차계약을 할 때 꼭 확인해야 하는 것들에 대하여 한번 이야기해보겠습니다.

상가나 주택이나 임대차를 할 때는 여러 가지 주의할 것들이 있습니다.

그중에서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 상가의 소유자를 확인하는 것입니다.

상가 소유자를 확인하는 방법으로는 등기부등본상의 소유권자와 주민등록 등 등의 신분증을 대조하여 확인하는 것이 중요하며, 등기부등본을 확인하면서 근저다, 임차권등기, 압류, 가압류 등 상가의 권리관계도 확인을 해야 합니다.

 

만약 대리인을 통하여 상가 계약을 진행한다고 하면, 계약 시 상가 소유자의 인감이 찍혀 있는 위임장과 인감증명서, 신분증 사본 및 상가의 소유자와 전화를 하여 정당한 대리인인지 확인을 하여야 합니다.

또한 계약금을 지불할 때는 반드시 등기부등본상의 상가 소유자 명의의 통장으로 입금을 해야 안전할 수 있습니다.

 

소유자를 확인하였다고 계약을 진행해서는 안 되는 이유 중 하나가 바로 내가 원하는 업종을 할 수 있는지를 확인해야 합니다.

자리도 좋고 상가 월세도 저렴하면서 소유주도 확인을 하였는데, 내가 하고자 하는 업종이 가능하지 않을 경우가 있습니다.

때로는 해당 건물의 상가 관리 규약 등 특약사항으로 고유한 업종 제한이 있을 수도 있습니다.

그렇기 때문에 관리사무소나 임차인에게 내가 하고자 하는 업종을 이야기하고 가능한지, 해당 지자체에 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

 

그리고 하나도 확인해야 하는 것 중에 하나가 바로 해당 상가가 관계 기관으로부터 행정처분을 받았는지 확인하는 것입니다.

만약 기존의 영업장을 인수인계받을 경우 행정처분도 승계받을 수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 해당 관할 관청에 문의를 해서 행정처분이나 법률 위반 및 영업 위반으로 적발된 적이 없는지 확인해야 하는 것입니다.

특히나 행정처분이 많은 업종이라면 더욱더 확인이 필요합니다.

 

상가 소유주도 확인하였고, 업종에 제한도 없으며 행정처분 내역도 확인하여 문제가 없어 임대차계약을 진행하는 단계까지 왔다면, 계약서를 작성하면 됩니다.

이때도 임대료는 선불인지, 후불인지를 정하고 임대료에 대한 부가가치세 포함 여부 확인과 세금계산서 발행 여부도 확인을 해야 합니다.

상가 건물이라면 관리비에 대한 내역도 확인하고, 요즘 문제가 많은 주차장 사용에 대하여도 확인하는 것이 좋습니다.

 

빈 상가를 임대한다면 상관이 없지만, 기존의 영업장을 인수한다면 이때는 기존의 임차인과의 인수 물품에 대하여도 이야기를 해야 합니다.

어느 부분까지 인수 물품에 들어가는지 리스트를 만들어서 확인을 하여 추후에 발생될 수 있는 불미스러운 사태를 방지해야 합니다.

간혹 점포의 용도변경을 해야 하는 경우가 있을 수도 있는데, 이럴 경우에는 반드시 임대인의 동의가 필요하며 관련 서류가 필요합니다.

그렇기 때문에 계약서 작성 시 용도변경에 대하여 적극 협조를 하고 관련 서류를 준비해 준다는 내용을 특약으로 작성하는 것도 좋습니다.

만약 용도변경이 안돼서 허가를 받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생기면 계약해지에 대한 내용도 특약으로 기재하는 것이 좋습니다.

 

인테리어를 하기 전에도 임대인에게 추후 원상복구에 대한 내용을 기재하는 것이 좋습니다.

통상 계약서 작성 시 원상복구라는 단어만 기재하는 경우가 많은데, 좀 더 세부적으로 원상복구에 대한 책임소재를 명확히 하여 임대차 계약 종료 시 문제 발생이 안 일어나게 하는 것이 좋습니다.

 

보통 상가 임대차계약서를 작성할 때 공인중개사를 통하여 작성하게 되면 많은 부분을 공인중개사가 확인해주기도 하지만, 임차인 역시 별도로 확인해야 하는 것들이 있기 때문에 알고 있는 것이 좋습니다.

주택에 비해서 상가 임대차 계약서를 작성할 때는 확인해야 하는 것들이 더 많이 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 반드시 필요합니다.

 

이번 시간에는 상가 임대차계약 시 반드시 알아두어야 하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

상가 계약을 생각 중이시라면 알고 계시면 도움이 되실 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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