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주택이야기

시골땅을 샀는데 무허가 농가주택이 있다면 어떻게 해야 하나요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


시골에 있는 토지를 알아보다 보면 주택은 있는데 이 주택이 무허가 주택인 경우가 있습니다.

이런경우 오랜기간 기존에 사람이 살았다면 사람이 살던 곳이기 때문에 아무런 문제가 없다고 생각하는 분들이 있습니다.

하지만 이런경우 정말 조심해야 합니다.


농지(전, 답, 과수원)위에 농지전용을 받지 않고 불법으로 지은 무허가주택은 농지법 위반이기 때문에, 원칙적으로는 원상회복의무 외에 이행강제금 등의 처벌을 받게 되어 있습니다.

이행강제금이란 불법건축물에 대한 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 자에게 부과되는 것으로 건축법에서는 1년에 2회이내, 농지법에서는 1년에 1회 부과, 징수하는 것입니다.



그런데 무허가주택이라고 해도 반드시 알아두어야 할것이 있습니다.

일정조건이 되면 무허가주택도 양성화 대상이 될수 있다는 것입니다.

1988년 11월 4일의 농림부 특별구제조치로 일부 양성화할 수 있는 근거가 있는데, 양성화 대상 불법농가주택은 1988년 10월31일 이전에 지어진 농가주택에 한한다는 것입니다.

그후 양성화 공고는 1990년과 1992년에 두번 재차 공고가 되었으며, 양성화 대상은 동일합니다.



위에서 1988년 10월 31일 근거로 무허가 주택을 양성화할수 있다고 했는데 무조건 가능한것도 아닙니다.

1. 양성화 대상 건축물은 농어민 등이 건축한 농가주택, 농어민 등이 건축한 농림수산시설(농수산물 공장), 농어민 등이 건축한 근생시설, 지역민을 위한 종교시설 등.

2. 생계유지 차원에서 고의성이 없는 무허가 주택.

3. 당해 시설을 농지로 원상 복구하는 것이 비용이 많이 소요될 경우에 한하여 위의 조건을 만족할 경우 무허가 주택을 원상복구 하지 않고, 농지전용허가를 신청할수 있는 조치를 시행하고 있습니다.


이렇게 무허가 주택을 양성화하는 것도 다른 법령의 규정에도 위반되지 않고, 현행 농지법의 전용심사기준에 적합한 경우에 한해, 양성화 추인이 가능하며, 양성화 추인여부에 대하여는 관할 허가권자가 검토후 판단하게 되어 있습니다.

1988년 10월 31일 이전에 건축된 건물임을 증명 받기 위해서는 무허가주택에 대한 건축물대장, 재산세과세대장등으로 확인이 가능하며, 마을 이장이나 농지원부와 같은 서류로는 판단근거로 삼을수 없습니다.



이번시간에는 농지위에서 있는 무허가 건물에 대하여 알아보았습니다.

결론을 말씀드리자면 해당 무허가 건물이 1988년 10월31일 이전부터 있었느냐 그 이후에 있었느냐를 먼저 따져봐야 한다는 것입니다.

무허가 건물에는 재산세가 나오지 않는다고 알고 있는 분들이 많은데 그렇지 않습니다.

무허가 건물이라고 해도, 수도, 전기등을 사용했다면 재산세가 과세되고, 그 과세기준을 가지고 무허가 건물이 언제부터 있었던 것인지를 추정할수 있을 것입니다.

농지에 무허가 건물이 있다고 하며 겁먹지 마시고 꼼꼼히 따져 보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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