무허가 주택이 있는 농지는 농지일까요? 대지위에서 농사를 지으면 농지일까요? 농지와 대지에 대하여

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리나라는 법률에 의하여 토지를 29개의 지목으로 구분하고 있습니다.

많이 알고 있듯이 농사를 짓는 농지는 전, 답, 과수원으로, 주택을 지을수 있는 대지, 그외 목장용지, 공장용지, 학교용지, 주차자용지, 창고용지등등 28가지로 세분화하여 토지를 효율적으로 이용하게 하고 있습니다.

 

토지는 그 양이 한정되어 있기 때문에 최대한 효율적으로 사용을 해야 하는데 간혹 지목과는 다른 용도로 사용되는 토지들을 볼수 있습니다.

이번시간에는 지목과는 별도로 사용되는 토지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

시골에 가보면 아래된 시골집들이 농지 위에 그대로 있고 실제로 거주하는 경우도 많습니다.

지목을 확인해보면 농지, 즉 전, 답, 과수원인데 그위에 주택이 있고, 거기에서 생활을 하고 있습니다.

우리가 알고 있는 주택은 대지위에 지어야 하는데 이렇게 농지위에 무허가 주택을 짓고 살고 있다면 이 토지는 농지로 봐야 할까요? 아니면 대지로 봐야 할까요?

 

 

 

 

이 문제를 해결하기 위해서는 먼저 집이 지어진 시기를 알아야 합니다.

우리 법은 농지전용제도 시행 이전일 즉 1972년 12월 31일 이전부터 주택등 다른 용도로 사용되었다는 것이 확인되는 자료가 있따면 농지법상 농지로 보지 않습니다.

 

이때 확인하는 자료는 등기부등본, 건축물 관리대장, 과세자료, 항공사진, 농지원부, 각종 공과금 납부내역등 객관적인 자료가 있어야 합니다.

주관적인 동네사람들이 언제부터 살았더라하는 자료로는 판단을 할수 없습니다.

반듯시 객관적 자료를 가지고 허가권자가 사실을 확인하여 판단하는 내용이기 때문에 잘알고 있어야 합니다.

 

그러면 반대로 대지위에 건축을 하지 않고 농사를 짓고 있다면 이 토지를 대지로 봐야 할까요? 농지로 봐야 할까요?

이또한 우리주변에서 많이 볼수 있는 경우인데, 새로운 신도시가 개발된다거나, 택지가 조성되서 주택들이 들어 있는 지역에 가보면 주택 사이사이에 농사를 짓고 있는 토지들을 보셨을 것입니다.

 

분명 지목은 대지인데, 농사를 계속하여 짓고 있으니 궁금해 하시는 분들이 생각보다 많이들 계셨습니다.

우리나라 농지법 제2조 1항 및 같은 법 시행령 제2조 1항을 보면 주거지역 등 해당 지역에 관계없이 지목이 농지 즉 전, 답, 과수원이 아닌 대지를 3년이상 연속적으로 농작물 경작지로 사용하였다면 농지법상에 따른 농사의 범위에 포함된다고 볼수 있다는 내용이 있습니다.

 

사실상 농지에 해당된다면 농지법의 적용을 받기 때문에 농지원부를 만들때 포함시킬수도 있으나, 주택등 다른 용도로 사용할때는 농지전용 절차를 이행해야 하기 때문에 정확하게 알고 있어야 하는 부분중 하나입니다.

농지전용을 받기 위해서는 공시지가의 30%나 제곱미터당 최대 5만원에 해당하는 농지부담금을 납부해야 하기때문입니다.

 

 

 

 

 

이번에는 대지위에 건축물도 있는데 빈공간이 많아서 여기에 농사를 짓고 있다면 이를 농지로 볼수 있을까요?

위에서 설명을 했듯이 농지가 되기위해서는 농작물의 경작기간이 일정기간 계속되어야 인정을 받을수 있다고 하였습니다.

대지위에 주택과 그 부속시설물이 있고, 빈 토지에 농사를 짓는다는 것은 농지법 제2조 1항에 의하여 농지라고 볼수 없습니다.(법제처 법열 해석례 2006.10.20일)

즉 대지위에 건축물이 있는 상태로 텃밭개념일뿐 농지로 인정받을수는 없다는 것입니다.

 

마지막으로 하나만더 알아보겠습니다.

지목은 농지, 즉 전, 답, 과수원인데 오랜기간 농사를 짓지 않아서 잡초나 잡목이 무성한 잡종지화 된 농지도 농지법상 농지로 인정받을수 있을까요?

 

농지법 제2조에 따르면 지목이 전, 답, 과수원인 토지에 "73년이후 농지전용허가를 이행하지 아니하고 휴경 등으로 잡종지아 임야 상태인 토지도 농지법에 따른 농지의 범위에 포함"하도록 하는 조항이 있습니다.

간혹 지목이 전, 답, 과수원인 농지가 농사를 짓지 않아서 잡종지화돼있으면 농지로 보지 않는다는 분들이 있는데 이는 잘못알고 있는 사실입니다.

 

이번시간에는 농지와 대지에 대하여 알아보았습니다.

토지는 지목에 맞게 사용하는것이 좋지만 상황에 따라서 다르게 사용될수도 있습니다.

다르게 사용할때는 법에 저촉되는 행위가 없는지도 확인하는 것이 좋을듯합니다.

그에 따른 불이익은 사용자가 책임을 져야 하기 때문입니다.

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