농지구입후 나중에 집을 지을 계획인데 대지로 바꿔야 하나?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

언제부터인가 도시생활에 지친 많은 분들이 토지를 찾기 시작합니다.

대부분 비슷한 토지를 찾는데, 작게는 200평에서 많게는 500평정도까지의 토지로 당장은 집을 지을 계획이 없지만, 나중에 집을 지을려고 한다는 것이 공통된 특징입니다.

 

즉 당장은 주말농장이나 휴식을 위한 토지로 사용하다가 나중에 여건이 되면 집을 짓고 정착하려고 하는 계획을 가지고 토지를 찾는다는 것입니다.

그런분들이 가장 많이 하는 질문중 하나가 바로 "농지를 구입하였다가 나중에 집을 지을 계획인데 집을 지으려면 대지로 바꿔야 한다고 알고 있는데 언제 대지로 변경해야 하나요?"와 " 농지를 사서 농사를 안지으면 어떻게 되는건가요?"입니다.

 

아마도 이런 걱정은 농지를 구입하기 전부터 해서 농지를 구입해서도 하는 걱정일것입니다.

그러면 어떻게 해야 할까요?

언제 농지전용을 받아서 대지로 변경을 해야 할까요?

또는 어떤 농사를 지어야 할까요?

 

일단 농사를 짓기 어렵다면 대지로 전환하는 방법이 있을수 있습니다.

즉 농지전용을 받아서 농지를 대지로 변경하는 것인데, 농지전용 신청을 하기 위해서는 측량도면과 건축허가에 필요한 서류들이 준비되어야 합니다.

그리고 공시지가의 30%의 비용을 농지보전부담금으로 납부해야 합니다.

만약 공시지가의 30%가 ㎡당 5만원을 넘는다면 최대 5만원으로 납부해야 합니다.

 

실제로 농지를 대지로 변경 신청을 하기위해서는 주택설계도 해야 하고, 농지전용비용, 설계비, 측량비, 수수료등 생각보다 많은 비용이 필요하게 됩니다.

그러나 더욱 중요한 문제는 농지전용허가를 받으면 허가후 2년안에 착공을 해야 하고, 착공후 1년안에 준공해야 한다는 것입니다.

그렇지 않으면 허가가 취소되어 버립니다.

 

단순하게 농지전용허가를 받았다고 해서 농지가 바로 대지로 변경되는 것이 아니라 농지는 여전히 농지상태인것입니다.

즉 농지를 대지로 변경하기 위해서는 건축을 하여 주택의 사용승인을 해야지 비로서 대지로 변경이 되는 것입니다.

다만 건축허가 후 착공시기를 1회에 한해 1년을 연장해주기도 하는데, 농지전용과 건축허가 후 준공까지 주어지는 기간은 최대4년으로 그안에 주택을 지어야 한다는 것입니다.

 

만약 이 기간안에 주택을 짓지 못하면 모든게 처음으로 돌아가기 때문에 이안에 주택을 지을계획이 있다면 신청하는 것도 좋지만, 그렇지 않다면 신중하게 생각해야 하는문제입니다.

또한 전용허가를 받을수 있는 농지면적또한 최대 200평으로 그보다 큰 농지를 소유하고 있다면 나머지 농지에 대하여도 관리가 필요하기 때문에 당장 집을 지을계획이 없다면 농지를 대지로 변경하는 것은 신중하게 생각해야 한다는 것입니다.

 

그렇다면 농사를 지어야 한다는 것인데, 주변에서 듣기를 농지를 사서 농사를 안지으면 벌금이나 과태료를 내야 한다고 들어서 걱정이 되는 경우도 있을 것입니다.

이런경우 방법은 크게 어렵지 않습니다.

 

농지법상 농사라는 것이 우리가 보는 쌀이나 배추, 고추등 손이 많이가고 자주 돌봐주어야 하는 농작물만을 농사로 보지는 않습니다.

한번 심어놓으면 몇년을 크게 신경쓰지 않아도 되는 더덕, 도라지, 두릅과 같은 작물들도 농사로 인정해주며, 매실, 대추, 사과, 복수아등 과실이 열리는 유실수를 심어도 농사로 인정해 줍니다.

즉 다년생 식물을 심어놓아도 농사로 인정해 준다는 것입니다.

 

하지만 모든 나무를 농사로 인정해 주는 것은 아닙니다.

소나무, 향나무, 몰견, 무궁화, 주목등 열매가 안열리는 관상수나 대나무 등은 산지관리법이 적용되어 수목으로 인정되어 농사로 인정받을수 없다는 것도 알아두어야 합니다.

 

그렇기 때문에 농지의 크기가 크다면 일부분에는 유실수를 심어두고, 나머지 부분에는 좀더 수월한 상추나 고구마, 감자등을 심어서 관리하면 농지의 사후관리의무를 다할수 있는 것입니다.

이렇게 하면 농지에 농사를 짓는것이기 때문에 혹시 나중에 매매를 하게되더라도 세금적인 감면혜택을 받을수도 있습니다.

이것도 힘들다면 농지를 다른사람에게 위탁하여 농사를 짓게 하여도 상관이 없습니다.

 

이번시간에는 농지를 구입하여 관리하는 방법에 대하여 한번 알아보았습니다.

마음에 드는 농지를 찾았는데 농사지을 시간이 없어서 고민이시라면 이런 방법들을 활용하시면 해결될것이라고 생각됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.