부담부증여란?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

이번 정부 들어와서 다주택자에 대한 세금이 강화되면서 증여에 대한 관심이 높아지고 실제로 자료를 통하여 보아도 증여가 굉장히 많아진 것을 알 수 있습니다.

2016년 약 8만 건의 증여가 있었는데 2020년도는 무려 약 15만 건으로 두배 가까이 증여가 늘어났습니다.

 

증여 건수만 늘어난 것이 아니라 증여액은 같은 기간 무려 40% 정도 늘어났다고 하니 증여나 상속이 얼마나 많이 늘어난 것인지 수치로만 봐도 알 수 있습니다.

 

증여가 늘어난 이유로는 다주택자에 대한 규제 강화도 있겠지만, 전체적인 집값 상승으로 인하여 자녀들이 스스로 벌어서는 주택을 구하기 어렵기 때문에 증여가 늘었다는 원인도 있습니다.

자녀에게 주택을 증여하다 보면 증여세를 내야 하는데 증여세가 만만치 않습니다.

 

그래서 증여세를 줄이기 위한 방법으로 "부담부증여"를 이용하여 절세를 하는 경우가 많습니다.

이번 시간에는 부담부증여에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

 

먼저 부담부증여가 무엇인지부터 알아보겠습니다.

부담부증여란 주택을 증여할 때 주택담보대출이나 전세보증금과 같은 부채를 포함해서 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

그러면 왜 이렇게 할까요?

 

부담부증여를 하는 이유는 증여할때 부채가 있으면 부채를 뺀 금액만 인정을 하여 그 금액에 대하여만 증여세를 납부하면 되기 때문입니다.

그러면 예를 들어 부담부증여와 아닌 경우를 알아보겠습니다.

 

증여세과세표준	세율	누진공제액	인적공제(10년간)
1억원이하	10%	없음	부부 6억원 성인자녀 5천만원 미성년자녀 2천만원 기타친족 1천만원
1억원초과~5억원이하	20%	1천만원
5억원초과~10억원이하	30%	6천만원
10억원초과~30억원이하	40%	1억6천만원
30억원초과	50%	4억6천만원

증여재산의 평가액은 기준시가가 아닌 매매거래가로 증여일 현재 가격을 기준으로 합니다.

만약 A라는 사람이 10억원하는 주택(대출금X, 전세금X)을 성인 자녀에게 증여한다고 가정해보겠습니다.

먼저 성인자녀이기 때문에 인적공제를 5천만원을 제하고, 9억5천만원에 대한 세율 30%를 곱하고, 누진공제액 6천만원을 공제하면 2억2500만원이라는 금액이 나오게 됩니다.

 

그러면 이번에는 만약 주택대출금이 5억이라고 가정하고 증여세금을 계산해 보겠습니다.

10억에서 대출금 5억을 공제하면 과세가액이 5억원이 되며, 여기에 다시 성인자녀에 대한 인적공제 5천만원을 공제하면 4억5천만원이 과세 표준액이 됩니다.

4억 5천만원에 세율 20%를 곱하고, 다시 누진공제액 1천만원을 공제하면 8천만원이 되는 것입니다.

 

똑같은 10억짜리 주택을 성년 자녀에게 증여할 때 대출이 없다면 2억 2500만 원을, 대출이 5억이 있다면 8천만원을 납부해야 하는 것입니다.

그렇기 때문에 부담부증여를 활용하면 증여세를 절세할 수 있다는 말이 나오는 것입니다.

 

하지만 부담부증여를 할 때 조심해야 하는 것은 증여를 받은 사람이 반드시 채무를 갚을 능력이 있어야 한다는 것입니다.

채무능력이 없는 미성년자의 보증금이나, 대출금, 수익이 없는 성년또한 마찬가지로 부모가 대신 대출을 갚아준 것이 확인되면 증여받은 재산 전체에 대한 증여세가 부과되기 때문입니다.

 

과거에는 대부분 주택담보나 보증금 역시 부모가 상환하는 경우가 많았으나, 최근에는 국세청의 부채 사후관리 시스템을 도입해 누가 부채를 상환하였는지를 추적하고 상환에 사용된 돈의 자금 출처까지 검증하고 문제가 발생되면 소명을 요구할 수 있도록 되었습니다.

이 부분을 소명하지 못하면 원금뿐만 아니라 이자에 대한 증여세 및 신고와 납부 불성실 가산세도 납부를 해야 합니다.

 

부담부증여를 할 때 또 하나 알아두어야 하는 것 중에 하나가 바로 증여를 할 때를 기준으로 대출이나 보증금이 있는 상태여야 되는 것이지, 증여 후에 발생한 채무는 인정이 안된다는 것입니다.

또한 증여받은 날 임대차 계약을 동시에 하거나, 대출을 받는 경우 등 증여 당일에 부채가 발생해도 안됩니다.

 

이번 시간에는 부담부증여에 대하여 알아보았습니다.

증여세를 절세하기 위하여 이용하는 부담부증여, 하지만 양도차익이 클 경우 양도세가 많이 나올 수도 있기 때문에 이점도 미리 확인을 해보는 것이 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.