토지투자시 꼭 확인해야 할 서류 4가지

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지를 살때 생각보다 많은 분들이 그냥 사는 경우들이 많습니다.

소위 묻지마투자인데요 누가 어느지역 땅을 샀더니 땅값이 몇배가 되었더라?

어느지역이 앞으로 발전가능성이 많다거라, 어디에 신도시가 들어온다고 하더라등등 할것같다는 소식에 그냥 무조건 사고 보자는 식의 투자가  이루어 지고 있습니다.

어쩌다가 한 두번은 이런 행운이 가능할지 모르겠지만 결코 계속된 행운은 없을 것입니다. 한 두번 투자에 성공한분들은 더 많은 돈을 투자해서 더 큰 수익을 노리고자 사 놓으면 돈이 된다는 말에 산 땅이 가격도 안아오르고 팔수도 없는 애물단지 되는경우를 많이 보았습니다.

토지라는 것은 건물을 지을수 있는 토지를 매수해야 돈을 벌수 있는데 아무것도 할수 없는 토지를 사서 고생하시는 분들을 많이 보았습니다.

뒤늦게 잘못된 토지라는것을 알고 매매를 희망하지만 그런 토지는 쉽게 매매가 되지 않습니다.

사무실에도 찾아오신분들이 잘못산 토지를 매매해달라고 오시는 경우들이 있는데 제가 실제로 거래되는 시세를 말씀드리면 산 금액이 있는데 절대 그 금액에는 못판다고 스스로 장기보유의 길을 택하시는 분들이 계십니다.

그리고 하시는 말씀이 언젠가는 규제가 풀리겠지요하고 스스로 위로를 하시는겁니다.

하지만 그 기나긴 시간을 고통속에서 버티시다가 돈이 필요하게 되면 결국은 싸게라도 팔아달라고 하는게 현실입니다.

토지의 가격은 토지의 활용도, 즉 그 토지로부터 창출되는 부가가치에 의해서 가격이 결정되는 것입니다. 그러기 때문에 토지를 살 때는 등기부상의 권리관계도 중요하지만 좀 더 확인해봐야 할것들이 있습니다.

혹시 부동산공법이란 말을 들어보신적이 있으신가요?

부동산공법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 도시개발법, 농지법, 산지관리법 등과 같이 부동산과 직접적인 관련이 있는 법을 말합니다.

그러면 공법상의 각종 규제사항으로 규제내용에 따라서 토지에 주택이나 상가를 지을 수 있기도 하고 , 일체의 건축행위가 금지되어 농사만 지을수 있는 경우도 있습니다. 우리나라 토지는 규제유형에 따라 분류해 보면 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

규제유형에 따른 토지의 분류.

규제유형 분류	내용
1차적 이용만 가능	법에서 정한 특별한 경우를 제외하고 1차산업인 농업, 어업, 임업용으로만 사용가능한 토지입니다. 1차적 이용만 가능한 토지는 일반적으로 농어가주택의 허용 유무에 따라서 경제적 가치의 차이가 발생합니다. * 농어가주택 : 농어민만 농어업의 목적으로 신축할 수 있는주택입니다.
1차적 이용도 제한	공익적 보전성이 강한 토지로서 법에서 정한 특별한 경우를 제외하고 토지 본래의 용도인 농업적 생산마저도 제한받는 토지로서 경제적 가치로는 태생적 한계가 있는 토지입니다.
2차,3차 이용가능	1차적 이용뿐만 아니라 2차산업인 공업 용도와 3차 산업인 서비스 용도로도 이용할 수 있는 토지입니다.

1차적 이용만 가능하거나 1차적 이용도 제한받는 토지는 공익적 목적이 강해서 2차, 3차 산업의 용도로 사용할 수 있는 토지와는 경제적 가치가 근본적으로 다르게 됩니다. 이점을 노리고 기획부동산에서는 가격이 저렴한 1차적 용도만으로 이용 가능한 토이거나 1차적 이용도 제한받는 토지를 다른 용도로도 사용할 수 있다고 하거나, 개발이 가능 혹은 예정되어 있어서 토지의 용도가 변경되면 막대한 시세차익을 얻을 수 있다고 매수인들을 속여서 매매하는 일이 있어 많은 사람들이 피해를 보고 있는 것입니다. 

그렇기 때문에 토지를 구입하기 전에는 공법상의 제한상태를 꼭 확인해 봐야 하는것입니다.

땅에 대한 제대로 된 투자를 하려면 부동산에 관련된 공법 분석은 기본으로 해야합니다. 특히 초보자가 부동간에 관련된 공법을 분석하려면 가장 먼저 해당 토지에 대한 공부(公簿) 분석 방법부터 배워야 하는 것입니다.

*공부(公簿)란 무엇일까요?

공부(公簿)란 관공서가 법령의 규정에 따라 작성, 비치하는 공적인 장부로서, 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록표등본등을 말합니다.

(* "등기부등본"이란 말은 2011년10월13일 부로 "등기사항전부명령서"로 명칭이 변경되었지만 아직 대부분의 사람들은 등기부등본이란 말을 사용중입니다)

공법상의 제한상태나 토지의 지목, 면적, 형태, 경계 등을 정확하게 파악하기 위해서는 등기부등본이에도 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등을 확인해야 합니다.

이런 관련 공부에 대한 정확한 이해만을도 토지 투자 실패를 방지할 수 있으며 해당 토지에 대한 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

토지투자실패를 방지하는 필수 확인 서류 4가지.

필수 확인 서류	확인 내용	발급처
등기부등본	토지의 소유권 및 기타  권리관계	대법원인터넷등기소 www.iros.go.kr
토지이용계획확인서	토지에 대한 각종 공법적  규제사항	토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr
토지대장(임야대장)	토지의 지목, 면적,  개별공시지가	민원24 www.minwon.go.kr
지적도(임야도)	토지의 경계 및 형태

가끔 서류를 확인하다보면 같은 지번의 부동산에 대한 공부인데도 등기부등본과 토지대장의 기재내용이 다른경우가 있습니다.

과연 이럴경우는 어떻게 맞을까요?

	등기부등본	토지대장
소유자	흥부	놀부
면적	500㎡	400㎡

위와 같은 경우 소유권과 같은 권리관계의 내용은 등기부등본이 기준이 되므로 소유자는 토지대장에 기재된 놀부가 아니라 등기부등본에 기재된 흥부로 판단해야 하며, 면적, 지목 등과 같은 부동산의 물리적인 현황은 지적공부인 토지대장을 근거로 500㎡가 아니라 400㎡로 사실관계를 판단해야 합니다.

결국 위의 토지의 현재 소유자는 흥부이면서 면적은 400㎡가 되는 것입니다.

토지대장은 지적제도에 속하는 공부이고, 등기부등본은 등기제도에 속하는 공부입니다.

지적제도와 등기제도의 차이점은 다음과 같습니다.

	지적제도	등기제도
근거법	지적법(토지)	부동산등기법(토지,건물 등)
공부의 종류	토지(임야)대장, 지적(임야)도	토지(건물)등기부
기능	물리적 현황의 등록 공시	법적 권리관계의 등기 공시

* 지적이란?

땅에 관한 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표, 기타 중요한 내용을 등록하는 장부 또는 문서를 말합니다.

이번시간에는 토지투자시 꼭 확인해야할 필수서류 4가지를 알아보았습니다.

등기부등본, 토지이용계획확인서, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도)입니다.

이 4가지 서류만 잘 확인해도 더이상 쓸모없는 토지를 사는 경우는 없을 것입니다.

그럼 다음시간에는 위 4가지 서류를 발급받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.