토지투자에 대한 개인적인 생각

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

많은 분들이 토지투자에 관심이 많으십니다.

저역시 관심있는 분야입니다.

하지만 토지투자에는 많은 변수들이 있기때문에 꼭 공부를 하시는게 도움이 되실겁니다. 

무턱대고 토지매매를 하셨다가 건축도 불가능하고 팔지도 못하는 경우들이 생각보다 많이 있으니까요.

이번에는 토지투자에 대한 개인적인 생각을 이야기 해보겠습니다.

모든 투자가 그렇듯이 위험을 감수하겠지만 토지투자역시 커다란 금액이 움직이는것이므로 신중에 신중을 다해야 할것입니다.

자칫 실수 한번으로 힘들게 모은 자산을 잃어버릴수도 있기 때문입니다.

잘아는 지인중 한분이 몇년전 아주 마음에 드는 토지에 투자를 했다고 자랑하였습니다.

그분은 양쪽으로 도로를 끼고 있고 네모 반듯한 예쁜 모양의 토지를 구입했다고 합니다.

그런데 몇년이 지나도록 이 토지를 산다는 사람이 존재하지 않았습니다.

그분은 모양도 이쁘고 도로도 잘 되어있는 이 토지가 왜이리도 인기가 없는지 이해 할수가 없다고 합니다.

돈이 급하게 필요하여 매매는 해야겠는데 가지고 있던 시간도 아깝고 

땅도 예쁘고 해서 어떻게 해야 할지 걱정이라 말씀하십니다.

이럴경우 무엇이 문제일까요?

1.내눈에만 이쁜 토지에 투자하지 않았나 생각해보세요.

토지 투자를 하는 사람들이 많이 착각하는것중 하나가

"내눈에 정말 이쁜 땅이기 때문에 이땅은 비싸게 팔수 있다"라는 착각입니다.

쉽게 이야기 해서 배산임수라는 말을 들어보셨을것입니다.

앞에는 물이 흐르고 뒤에는 산이 있는 풍수지리적으로 아주 좋은 토지입니다.

하지만 이런 토지는 대게 그안을 들여다 보면 투자용으로는 적합하지 

않은 용도일 가능성이 높습니다.

왜냐하면 개발가능성이 현저희 낮기 때문입니다.

애초에 투자용 토지투자라면 자연환경이 좋은곳보다는 개발가능성이 높은곳에 토지를 찾는것이 좋은 방법입니다.

겉모습이 이쁜땅보다는 속이 이쁜땅이 더 토지투자 가치기 있기 때문입니다.

2. 처음부터 너무 비싼 토지에 투자하지는 않았는가?

토지투자를 하고나서도 토지에 대한 수익률이 낮은 경우, 처음부터 너무 비싼 토지에 투자를 한것입니다.

이미 다른곳에서 토지를 매입하고 와서는 토지에 대한 평가를 해달라고 하는 경우가 많습니다.

그 땅들을 분석해보면 맹지를 비싸게 주고 산 경우, 혹은 개발호재와는 아무런 상관도 없는 그런 토지, 그냥 싸보여서 산 땅등 다양한 이유가 있습니다.

하지만 결론은 너무 비싸게주고 산 경우들이 가장 많습니다.

예를 들어 제주도나 세종시등 은 현재 토지가 없어서 못구한다고 할만큼 토지가 귀하고 비싼지역입니다.

초보 토지투자자들이 하는 실수중 하나가 좋은지역의 토지이니까 그만큼 값어치를 할것이라고 생각하는 것입니다.

하지만 그 이전에 시세대비 어떠한지는 충분히 따져봐야 하는것입니다.

토지는 아파트등 다른 부동산과 달라서 같은 모양의 토지가 없고,

같은 위치, 같은 가격이 존재하지 않으니까요.

3.토지투자후 너무 빨리 매도하지는 않았는지 확인해보세요.

겨우겨우 찾아낸 싸거 좋은 토지를 조바심 때문에 너무 빨리 팔아버린건 아닌지 확인해보세요.

특별한 일이 벌어지지 않는한 토지라는건 하루만에 급등하거나 급락하는 경우가 많지 않습니다.

토지에는 법으로 정해진 것은 아니지만 최소 보유기간이라는것이 있습니다.

기본적으로 2년 미만으로 토지를 자주 파는경우, 이를 비사업용 토지로 보는 국가의 입장에서는 "투기"로 인식하여 이에대한 세금의 비율을 크게 잡는 것입니다.

이런 세금폭탄을 피하기 위해서라도 최소 2~3년 이후로 파는 것이

토지투자 수익률을 높이는데 도움이 됩니다.

위에도 언급했지만 토지는 정확한 시세란게 없습니다.

지주가 팔고 싶은게 토지의 가격입니다.

실제로 대로와 붙어 있는 토지가 100만원이고 하면 그 뒤에 붙어 있는 토지의 지주도 100만원을  이야기 합니다.

실제로 거래가 되던 안되던 말입니다.

즉 토지의 값은 지주의 마음입니다.

이를 잘모르는 초보자들은 토지가 비싸면 "비싼 이유가 있겠지" 하고 생각하고 구입합니다.

토지는 현재 가격이 비싸던 싸던 그게 중요한게 아닙니다.

현재 토지의 가치는 어떤지, 앞으로 어떤 미래가치를 가지고 있는지를 

보고 투자를 해야 합니다.

그것만이 정확하고 올바른 투자의 첫걸음이기 때문입니다.

그리고 끝으로 토지를 구매하기 전에 꼭 한번만 더 생각해보세요.

1. 구입하려는 토지의 지목 및 용도지역이 무엇인가?입니다.

농지를 사서 개발허가비용을 들여 집을 짓는게 좋은지, 아니면 대지를 구입하여 바로 집을 짓는게 유리한지 확인해보세요.

2. 도로와 접해있는지 확인하세요.

어떤 건축물이라도 도로가 없다면 불가능합니다.

건축을 짓지못한다면(농사를 짓기위해 토지를 매수했다고 해도 농기구나 기타 도로가 불편하면 토지의 가격은 형편없게 됩니다) 그 토지는 매리트가 없습니다.

3. 연접제한에 걸리지 않았는지 확인해보세요.

물론 소규모 건축인 경우는 특별히 문제될것이 없지만 개발혹은 규모가 있는 건축을 하려고 한다면 꼭 확인해보세요.

일단 위의 3가지만 확인해도 좋은 토지를 구입하실수 있으실 겁니다.

혼자하시기 어려우면 꼭 전문가에게 도움을 요청하세요.

적절한 비용이 들어간다고 해도 나중에 보면 더 큰 이익으로 돌아옵니다.

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