토지위에 오래된 주택이 있는데 철거해도 되나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 관련 상담을 하다 보면 "본인 소유의 토지 위에 오래되고 사용안하여 다 허물어 가는 건물이 있는데, 이 건물을 그냥 헐어버려도 되나요?" 혹은 " 오래된 건물을 헐고 그자리에 다시 건물을 지어도 되나요?"하는 질문들을 받게 됩니다.

 

과연 내가 구입한 토지위에 오래되고 방치되어 사용할 수 없는 건물이 있다면 내 맘대로 철거를 하고 그 자리에 다시 건물을 지을 수 있을까요?

 

이번 시간에는 이런 문제에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 내 토지 위에 빈집을 철거하기 위해서는 가장 먼저 확인해 봐야 하는 것이 건축물대장이 있는 정식 건축물인지, 아니면 무허가 건축물인지를 확인해 봐야 합니다.

무허가 건축물이라면 임의대로 철거를 하여도 크게 문제가 될 것은 없지만, 만약 정상적인 건축물대장이 있는 건물이라면 멸실 신고를 하여야 합니다.

만약 여러 개의 건축물이 있다면 일부 멸실도 가능합니다.

 

이때 건축물대장이 있다면 소유권에 대한 문제도 생각을 해야 합니다.

즉 지상권에 대한 문제입니다.

세금을 납부하고 있거나, 지상권이 있는 건물이라면 건물의 소유자의 동의 없이 무단으로 철거를 하면 법에 저촉되기 때문입니다.

 

건축에 대하여 잘 모르시는 분들은 기존에 집이 있었기 때문에 기존의 집을 허물고 그 자리에 다시 집을 지을 수 있다고 생각할 수도 있지만, 만약 대지가 아닌 곳에 건축물이 있었다면 대지로 변경을 해야 합니다.

요즘에야 대지위에 집을 짓지만, 과거에는 대지가 아닌 농지나 임야에 집을 지어놓고 사는 경우가 많았기 때문입니다.

 

만약 대지가 아닌 곳에 건축물이 있었다면 철거 후, 개발행위허가, 농지(산지)전용허가등의 절차를 거쳐서 건축을 해야 합니다.

물론 이때 해당 토지에 대한 용도지역에 맞는 건축물을 지을 수 있고, 도로가 없다면 건축허가가 나지 않을수도 있습니다.

즉 기존에 주택이 있었다고 해서 무조건 집을 지을수 있다는 것은 아니라는 것입니다.

 

건축법에서는 신축, 증축, 개축, 재축, 대수선등으로 건축행위를 나누고 있습니다.

만약 기존의 집을 완전히 없애고 새로운 집을 짓는다면 신축에 해당합니다.

기존의 집이 너무 낡아 전부를 헐어버리거나 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중에서 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거한 후 그 대지에 종전 건축물 범위 안에서 건물을 지으면 개축이 됩니다.

 

반대로 내 의지와는 상관없이 천재지변등으로 집이 무너져서 이전의 집 크기만큼이나 그 이하로 새로 지으면 재축이라고 합니다.

기존의 주택이 작아서 늘리는 것은 증축이라고 합니다.

 

 

 

 

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정합니다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡이상 수선 또는 변경하는 것.

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개이상 수선 또는 변경하는 것.

3. 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것.

4. 지붕틍(지붕틀의 범위 에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개이상 수선 또는 변경하는 것.

 

이렇게 증축, 개축, 재축등의 행위를 할때는 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 합니다.

기존에 있는 집을 수리해 사용하고자 할때도 대수선에 해당할 경우라면 건축신고나 허가를 받아야 합니다.

 

아마 시골주택을 보면 건축물대장에 있는 주택보다는 굉장히 큰것을 알수 있습니다.

살다가 창고가 필요하면 창고를 짓고, 보일러실이 필요하면 보일러실등 그때그때 상황에 맞게 조금씩 증축을 하였기 때문입니다.

원칙적으로는 증축을 하려면 건축신고를 하거나 허가를 받아야 하지만 불법으로 그냥 하는 경우가 대부분입니다.

 

이럴 경우 그냥 사는 데는 문제가 없지만, 다른 행위를 하기위해서는 문제가 발생할 수 있습니다.

예를 들어 해당 토지를 분할하거나, 건물을 이용하여 영업신고를 받을 때, 대출을 받을 때와 같이 다른 행위를 하려고 하면 이렇게 불법으로 증축된 부분에서 많은 문제가 발생합니다.

 

이번 시간에는 내 토지 위에 오래된 건물이 있을 때 내 맘대로 철거를 해도 될까요 하는 것에 대하여 알아보았습니다.

정리하자면 건축물대장이 있는 정식 건물인지, 불법건축물인지를 꼭 확인하여야 합니다.

그리고 해당 건물이 있는 토지가 대지가 아닐 경우 새로운 건축물을 짓기 위해서는 대지로 전환하여야 한다는 것을 알아두어야 합니다.

그리고 도로와 용도지역에 따라서 허가가 안 날 수도 있다는 것도 꼭 알아두어야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.