토지를 사러갔다가 마음에 드는 농지가 있는데 농작물이 심어져 있다면 어떻게 해야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

도시생활을 하다가 시골로 내려와서 살려고 하는 분들이 늘어나고 있습니다.

답답한 도시생활에 지치기도 했지만, 자기만의 시간을 가지고 좀더 여유롭게 살고 싶은 분들이 늘어나고 있는 것 같습니다.

 

그래서 이런 분들이 많은 토지를 보러 오십니다.

그런데 농지라는 것이 농사를 짓는 토지라서 농지위에는 각종 농작물과 각종 나무들이 심어져 있는 오지를 보면 해당 농지를 구입하면 농작물과 나무들도 같이 주느냐는 질문입니다.

 

여러분의 생각은 어떠신가요?

당연히 땅을 샀으니 그 땅에 있는 농작물도 같이 산것이 아닐까 하는 생각을 하는 분들이 있습니다.

하지만 우리 법에서는 농작물에 대한 소유권을 다르게 해석하고 있습니다.

 

농지에 심어져 있는 농작물은 크게 농지의 소유자가 심어 놓은 농작물과, 해당 농지를 임차받은 임차인이 심어놓은 농작물, 그리고 제3자가 무단으로 경작하는 농작물이 있을수 있습니다.

기존의 토지 소유자가 심어놓고 경작하던 농작물은 크게 문제가 될것이 없습니다.

매수시 기존의 토지소유자와 농작물을 어떻게 할것인가를 이야기하면 끝이기 때문입니다.

보통 토지소유자가 경작하던 농작물은 매수자의 소유가 되는 경우가 많습니다.

 

그런데 임차인이 경작하던 농작물은 어떻게 될까요?

이럴경우 농작물은 토지의 소유자가 아니라 임차인의 소유이기 때문에 농작물을 수확하기 전까지는 해당 농지에 대하여 소유권행사를 못하게 됩니다.

즉 토지의 소유자는 매수인이 되지만, 농작물의 소유자는 임차인이 되는 것입니다.

 

마지막으로 무단으로 제3자가 경작을 한 농작물은 어떻게 될까요?

소유자가 있는 토지에 무단으로 경작을 하여도 그 농작물은 무단경작자의 소유로 판단하는것이 우리 법입니다.

즉 남의 토지에 허락없이 농작물을 심더라도 법적으로 해당 농작물은 토지 소유주가 아닌 경작한 사람에게 귀속된다는 것입니다.

 

농작물과는 다르게 나무, 즉 수목은 조금 다릅니다.

수목은 토지나 건물처럼 등기(입목등기)할수 있기 때문에 입목등기를 하거나 해당 수목에 소유권을 표시하여 제3자가 알수 있도록 표시(명인방법)했다면 토지와는 별개의 부동산으로 보고 있습니다.

그래서 입목등기나 명인방법을 갖추지 않은 수목은 토지의 매수자가 소유자가 되며, 입목등기나 명인방법을 갖추고 있는 수목은 경작자의 소유권이 인정됩니다.

 

구  분		소유권
농작물	기존 토지 주인이 경작	매수자
	임차인, 제3자 무단경작	경작자
수목	입목등기, 명인방법 갖추지 않음	매수자
	입목등기, 명인방법 갖춤	경작자

위 경우는 일반적인 매매일때입니다.

그러면 경매일때도 똑같을까요?

경매의 경우도 비슷하기는 하지만 조금은 다릅니다.

 

경매는 강제경매와 임의경매로 나눌수 있는데, 강제경매같은 경우 기존 토지 소유자가 농작물을 경작하였다면 매수자의 소유가 맞지만, 수확기가 임박하였다면 기존의 땅주인이 농작물의 소유권자가 됩니다.

수확기가 임박하였는지에 따라서 농작물의 소유권여부가 달라지는 것이 조금 다른것입니다.

임의경매시에는 농작물의 상태와 상관없이 낙찰자가 소유자 됩니다.

그리고 임차인이나 제3자가 농작물을 경작하였을때는 경작자의 소유권이 보장되는것은 일반 매매와 동일합니다.

 

수목역시 강제경매시에는 매수인이 소유권이 인정되지만, 이때도 수확기가 임박하였다면 기존의 토지소유자가 소유권을 인정받습니다.

나머지는 모두 일반 매매와 동일합니다.

 

구  분		강제경매	임의경매
농작물	기존 토지소유자가 경작	매수자 (수확기 임박시 기존 토지소유자)	매수자
	임차인, 제3자 무단경작	경작자	경작자
수목	입목등기, 명인방법 갖추지 않음	매수자 (수확기 임박시 기존 토지소유자)	매수자
	임복등기 명인방법 갖춤	경작자	경작자

이제 좀 이해가 되셨나요?

정리하자면 토지 매매시에는 기존의 소유자가 농작물을 경작하였다면 기존의 소유자와 이야기를 해서 해결하면되고, 임차인이나 제3자가 무단으로 경작을 하고 있는 농작물은 임차인, 무단경작자가 소유권을 가져가는 것입니다.

경매일 경우에는 강제경매시에만 수확이 임박하였다면 경작자가 가져가고 그이외에는 낙찰자가 소유자가 되는 것입니다.

임차인이나 제3자가 경작을 하고 있다면 경작자가 소유자가 되는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.