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토지이야기

임야의 현황도로를 지목상 도로인 법정도로로 만들수 있나요?(현황도로를 법정도로로 만들기)

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니' 입니다.

 

도로는 현황도로와 법정도로로 나눌수 있습니다.

현황도로란 지목은 도로가 아니지만 현재 도로로 사용되고 있는 사실상의 도로이고, 법정도로는 지목이 도로인 도로를 이야기 하는 것입니다.

 

사실상 도로(현황도로)는 지목이 도로는 아니지만 사실상 많은 사람들이 도로처럼 사용하고 있기 때문에 토지의 소유자와 끊임없는 분쟁이 일어나고 있는 있습니다.

특히 시골에 가보면 이렇듯 아주 오래전부터 남의 토지이지만 도로처럼 사용하고 있는 도로가 많이 있습니다.

 

내 토지가 현황상 도로로 사용되고 있다면 토지소유자는 답답할수 밖에 없습니다.

그렇다고 예전부터 도로로 사용되어온 토지를 지나가는 사람들에게 사용료를 달라고 하기도 뭐하고, 그렇다고 길을 막기에도 좀 그렇고 이런 저런 고민을 하게됩니다.

 

그것보다도 현황도로가 붙어 있는 토지를 개발하려고 하면 현황도로라고 해서 지자체에서는 도로로 인정을 안해주는 경우도 있어 개발을 하지도 못하는 경우도 있습니다.

개발을 위해서는 반드시 도로가 접해있어야 하는데, 도로로 사용하고 있는데, 도로라고 인정을 받지 못하니 토지소유자는 답답하기만 할뿐입니다.

 

특히 임야의 경우 면적이 넓어서 주변으로 현황도로로 사용되는 부분이 많이 있습니다.

실제로 차량이 통행하거나 많은 사람들이 다니지만 지목상 임야로 되어있기 때문에 인허가문제 해결이 어려울때가 있습니다.

 

그래서 토지소유자는 현황도로를 지목이 도로인 법정도로로 만들기를 원할때가 있습니다.

그러면 임야중 현황도로로 사용되고 있는 토지부분을 지목이 도로인 법정도로로 만들수 있을까요?

기존에 도로로 사용하고 있기 때문에 간단하게 할수도 있을것 같은데 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

 

임야를 개발하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다.

그런데 이미 현황도로로 사용되고 있기 때문에 산지전용허가를 받지 않고 도로로 만들수 있을까요?

결론부터 말씀드리자면 산지전용허가를 받지 않은 지목이 임야인 토지를 사실상 도로(현황도로)로 사용하고 있는 경우 "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률" 제81조에 따라 해당 토지의 지목을 임야에서 도로로 변경하기 위해서는 "산지관리법" 제14조에 따른 산지전용허가를 받아야 합니다.

 

그이유는 다음과 같습니다.

"산지관리법" 제14조 1항 본문에서는 산지전용을 하려는 자는 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장, 시, 도지사 또는 시장,군수, 구청장(이하 산림청장)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조의 3에서는 같은 법 제14조에 따른 산지전용허가 또는 같은 법 제15조에 따른 산지전용신고의 목적사업을 완료한 후 같은 법 제39조제3항에 따라 복구의무를 면제받거나 같은법 제42조에 따라 복구준공검사를 받은 경우등을 제외하고는 산지를 임야 외의 지목으로 변경하지 못한다고 규정하고 있습니다.

 

그리고 " 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률"(이하 공간정보관리법) 제81조에서는 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 " 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령"(이하 공간정보관리법 시행령) 제67조 제1항제2호에서는 지목변경을 신청할수 있는 경우 하나의 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우를 규정하고 있습니다.

 

또한 공간정보관리법 시행령 제67조 제2항에서는 토지소유자는 공간정보관리법 제81조에 따라 지목변경을 신청할때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법류 시행규칙"(이하 공간정보관리법 시행규칙)제84조 제1항에서는 "국토교통부령으로 정하는 서류"란 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 말한다고 규정하면서 같은 항 제3호에서는 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본을 규정하고 있는바, 이 사안은 산지전용허가를 받지 않은 지목이 임야인 토지를 사실상 도로로 사용하고 있는 경우 공간정보관리법 제81조에 따라 해당 토지의 지목을 임야에서 도로로 변경하기 위해서는 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가를 받아야 한다는 것입니다.

 

산지관리법 제2조제1호에서는 공간정보관리법 제67조제1항에 따른 지목이 임야인 토지등을 "산지"로 정의하면서 주택지 및 대통령령으로 정하는 농지, 초지, 도로 및 그 밖의 토지는 제외하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 "산지관리법 시행령" 제2조제2호에서는 산지에서 제외되는 토지 중 하나로 지목이 도로인 토지를 규정하고 있는데, 이 시안과 같이 사실상 도로로 사용된다고 하더라도 지목이 임야인 토지라면 "산지관리법"의 적용을 받는 "산지"에 해당한다는 것이 무언상 명백합니다.

 

그리고 산지관리법 제21조의3에서는 같은 법 제14조에 따른 산지전용허가 등을 통해 산지를 전용한 경우등을 제외하고는 산지를 임야 외의 지목으로 변경하지 못하도록 산지의 지목을 변경할 수 있는 사유를 한정하여 규정하고 있는데, 이는 무분별한 산지의 지목변경을 제한하여 산지의 난개발을 방지하려는 것이므로 이 시안과 같이 상당 기간 사실상 도로로 사용되어 왔고, 그 지목을 현재 토지 이용 상황에 맞게 도로로 변경할 필요가 있다고 하더라도 "산지관리법" 제21조의 3에 따라 산지전용허가를 받은 후에 해당 산지의 지목을 임야 외의 지목으로 변경할 수 있다고 해석하는 것이 무분별한 산지의 난개발을 방지하려는 "산지관리법"의 입법취지에도 부합한다고 할수 있습니다.

 

 

 

 

또한 입법 목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어느 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 아는 이상 원칙적으로 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 다른 요건을 갖추어야 하므로 산지의 지목변경에 대해서는 "산지관리법"과 함께 지목변경의 일반적인 절차 및 방법에 관한 규정하고 있는 공간정보관리법이 적용된다고 할수 있습니다.

 

그런데 공간정보관리법 시행령 제67조제2항 및 공간정보관리법 시행규칙 제84조제1항에서는 공간정보관리법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 "토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본등을 첨부하여 지적소관청에 제출하도록 규정하고 있고, 공간정보관리법 시행규칙 제84조제2항에서는 제목변경과 관련된 규제를 받지 않는 토지의 지목변경 등의 경우에는 같은 조 제1항에 따른 서류의 첨부를 생략할수 있다고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 규정들을 종합해 볼때 지목변경과 관련된 규제를 받는 토지의 지목변경인 경우에는 그 지목변경과 관련된 규제를 정하고 있는 관계법령에 따라 지목변경이 가능한 요건을 갖추었음을 증명할 수 있는 서류가 첨부되어야 할 것인바, 공간정보관리법 시행령 제84조제1항에 따라 토지의 지목변경을 신청할 때 첨부하는 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본은 토지 또는 건축물의 용도가 관계법령에 따라 변경되었음을 증명하는 서류의 사본이라고 할것이므로 "산지관리법"상 산지에 해당하는 토지의 지목을 변경하기 위해서는 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가를 받았음을 증명하는 서류의 사본을 첨부하여 지목변경을 신청해야 할것입니다.

 

 

 

 

따라서 산지전용허가를 받지 않은 지목이 임야인 토지를 사실상 도로로 사용하고 있는 경우 공간정보관리법 제81조에 따라 해당 토지의 지목을 임야에서 도로로 변경하기 위해서는 "산지관리법" 제14조에 따른 산지전용허가를 받아야 합니다.

 

결론은 위에 노란색줄이 쳐진 내용입니다.

즉 사실상 도로로 사용되고 있다고 하더라도 산지전용허가를 받아야만 도로로 인정이 된다는 것입니다.

특히나 임야같은 경우 제약이 많기 때문에 반드시 산지전용허가를 받아야 현황도로를 법적도로로 만들수 있습니다.

지자체별로 현황도로를 인정해주는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많이 있기 때문에 특히 주의를 해야 합니다.

개발을 위해서는 도로가 반드시 필요하고 토지와 도로의 관계를 반드시 꼭 확인해보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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