농지의 용도변경에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

개인적인 일들이 많이 생겨서 아주 오래간만에 글을 쓰게 되네요.

정확하게 3개월정도를 아무것도 안한것 같습니다.

생각보다 많은 분들이 걱정을 해주셨는데 힘들었던 일들을 잘 보내고 다시 일상으로 돌아올수 있게 되었습니다.

이제부터 다시 열심히 글을 써보려고 합니다.

그동안 걱정해 주셔서 다시한번 감사하고 죄송합니다.

 

농지란 농사를 짓기위한 토지입니다.

지목이 전, 답, 과수원으로 되어있고, 농산물을 생산하거나 농업에 관련된 목적으로 사용해야 하는 토지입니다.

그렇기 때문에 농지는 농사를 위하여 소유하고 있어야 하지만, 농사이외의 목적으로 사용을 해야 할경우가 있습니다.

 

즉 농지에 집을 짓거나 창고, 공장등을 지어야 할 경우가 생길수도 있습니다.

하지만 내가 소유하고 있다고 해서 아무농지에나 집, 창고, 공장등을 지을수 있는 것은 아닙니다.

농지위에 건축을 하기위해서는 농지전용허가와 건축허가를 받아서 법이 허용되는 범위안에서 행위를 할수 있습니다.

 

특히 농지는 일정한 제한을 받는데, 이것을 용도변경의 제한이라고 합니다.

이번시간에는 농지에서 용도변경의 제한이 되는 경우를 한번 알아보겠습니다.

농지를 구입하여 집을 짓거나, 공장, 창고등 농지이외에 다른 목적으로 사용을 하려고 하려고 한다면 자세하게 알아두시면 좋을듯 합니다.

 

농지의 용도변경은 크게 세가지를 알고 있어야 합니다.

1. 용도변경의 목적 제한.

2. 용도변경의 면적제한.

3. 용도변경의 가간제한.

농지는 농지법을 기본으로 하여 제한하는 경우가 많습니다.

그러면 하나씩 알아보겠습니다.

 

먼저 농지변경시 목적의 제한에 대하여 알아보겠습니다.

농지는 농사를 지어서 농작물을 재배하여 식량을 공급하고, 개발보다는 보존을 목적으로 하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 농지는 보전이 되어야 하고 개인의 이익보다는 공공복리에 적합하게 사용되는 방향으로 관리되어야 합니다.

 

농지법 제3조에 따르면 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따른다고 나와있습니다.

또한 농지법 제37조에서는 주로 환경에 관련한 공해(대기, 수질, 진동, 소음등)나 일조 통풍과 토사유출방지, 우량농지의 보전을 위하여 농지전용의 목적제한을 엄격히 규정하고 있습니다.

 

농지를 농지이외에 다른 용도로 용도변경하기위해서는 법으로 제약을 많이 두기 때문에 처음부터 계획적인 접근이 필요합니다.

같은 지역이 있는 농지라고 해도 건축이 가능할수도 있고 불가능할수도 있습니다.

그리고 한번 변경된 농지에 건물을 지으면, 대지, 공장용지, 창고용지등으로 변경이 됩니다.

이런것도 미리 가능한지 확인을 하신후에 결정을 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

두번째 농지의 용도변경에서 면적제한입니다.

만약 내가 가지고 있는 농지가 천평이고 그곳에 건축을 하려고 한다면 천평을 다할수도 있지만 특정면적 이하로는 불가능한 경우가 있습니다.

농지법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)에서는 농지전용으로 용도변경되는 일부 시설의 경우 전용될수 있는 농지면적의 제한을 두고 있습니다.

 

예를들어 내가 소유하고 있는 농지를 전용받아 농사용 기구를 판매하는 철물점이나 농작물을 판매하는 농자재상을 하려는 경우 시설면적으 최대 1,000㎡(약 300평)으로 제한하는 것입니다.

그외에도 목적에 따라서 면적이 제한이 되는 경우가 있기 때문에 농지구입전 내가 하고자 하는 용도의 면적과 그 가능여부를 미리 확인하고 구입하여야 합니다.

 

마지막으로 농지의 용도변경중 기간 제한에 대하여 입니다.

내가 가지고 있던 농지를 다른 용도로 용도변경 승인을 받았다면 농지전용을 받은 후 5년 이내에는 다른 용도로 변경을 하지 못하는 것입니다.

산지역시 산지전용을 받았다면 5년간은 다른 용도로 변경이 불가능합니다.

 

예를들어 농지를 전용하여 농업인주택을 짓거나 축사를 지었다면 준공후 5년간은 다른 용도로 사용이 변경하여 사용할수 없다는 것입니다.

만약 5년이내에 다른 용도로 사용하려면 관계관청의 별도 허가나 승인을 받아야 하지만 쉽지 않은 일입니다.

 

법으로 전용을 규정하는 것으로는 전, 답, 과수원등 농지에 대한 농지전용ㅇ과 임야에 대한 산지전용, 목장용지인 초지의 전용등 세가지 경우가 있습니다.

임야의 경우 개간허가를 받아 임야나 황무지를 농지나 초지로 변경한 경우도 5년간은 용도변경이 금지되어 있습니다.

 

이번시간에는 농지의 용도변경에 따른 제한에 대하여 알아보았습니다.

많은 분들이 농지를 사서 집을 짓고 사는것을 쉽게 보고 무턱대고 농지를 먼저 구입하는 경우들이 있는데, 좀더 자세히 알아보고 준비를 하시는 것이 좋습니다.

 

건축이 불가능한 농지도 있고, 용도변경을 할수 없는 농지, 다른 목적으로는 활용할수 없는 농지들이 있기 때문에 정확하게 알아보고 농지를 구입하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.