원룸 계약시 꼭 확인해야 하는 것들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니' 입니다.

 

원룸은 보통 학생들이나 사회초년생 직장인들처럼 부동산 경험이 많지 않은 분들이 이용하는 부동산의 형태입니다.

그렇기 때문에 부동산 계약에서 기본적으로 확인을 해야 하는 것들을 잘 모르기 때문에 계약을 하고 나서 낭패를 겪는 경우가 많이 생깁니다.

원룸이라고 해도 보증금이 적게는 몇백에서 많게는 수천만 원까지 들어가고, 한번 계약을 하게 되면 적게는 1년에서 많게는 수년을 유지하는 계약이기 때문에 신중하게 계약을 진행해야 합니다.

 

이번 시간에는 원룸 계약 시에 주의할 점에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

많은 분들이 원룸을 구할 때 가격에 맞게 구하는 경우가 많습니다.

하지만 이렇게 가격에 맞게 원룸을 구하기보다는 집의 상태를 유심히 살펴보는 것이 가장 중요합니다.

부동산 계약이란 것이 들어가는 것도 중요하지만, 나갈때도 중요하기 때문입니다.

 

임대차계약은 계약이 만기되면 임차인은 집을 비워주고, 임대인은 보증금을 돌려주는 것이 통상적이지만, 새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려주는 경우들도 있습니다.

이는 부동산에 공실기간이 생기면 임대인 입장에서는 손해를 볼수 있기 때문입니다.

 

임대한 주택이 문제가 있는지, 없는지를 확인하기 위해서는 등기사항전부증명서(구 등기부등본)상에 기재되어 있는 채권최고액을 꼭 확인해야 합니다.

채권최고액과 보증금의 합이 6~70%이내라고 한다면 크게 문제가 되지 않을 것입니다.

 

 

 

 

서류상으로 확인을 하였다면 옵션과 파손부분이 있는지 확인을 해야 합니다.

옵션으로 들어와 있는 것들은 정상작동이 되는지, 리모콘의 유무, 변기의 파손등 이것저것 확인을 해야 합니다.

만약 고장나거나 수리를 해야 하는 부분이 있다면 즉시 임대인에게 알리고, 사진이나 동영상으로 찍어서 보관을 해두어야 나중에 수리문제로 임대인과의 다툼을 하지 않을수 있습니다.

 

계약시에는 계약서 특약란에 수리부분이나 하자부분을 명시하는 것도 필요합니다.

계약은 당연히 등기사항전부증명서에 나오는 명의자가 직접나왔는지 확인하고, 만약 대리인이 나왔다면 인감과 위임장등 정당한 대리권이 있는지도 확인을 해야 합니다.

계약금 및 잔금은 등기부등본에 나오는 명의자의 통장으로 반드시 입금을 하는 것이 좋습니다.

은행통장 내역은 증거로 충분하기 때문입니다.

 

보통 등기부등본은 계약당시에만 보는 분들이 많은데, 실제로는 잔금지급전에도 한번 확인을 해야 합니다.

계약기간과 잔금지급이 동시에 이루어진다면 문제가 없겠지만, 보통 한달 이내의 시간이 소요되기 때문에 이때, 임대인은 새로운 대출을 받거나, 집을 매매할수도 있기 때문입니다.

반드시 확인을 하는 습관을 가지시는게 좋습니다.

 

계약을 체결하였다면 임대차계약서를 가지고 주민센터에 방문하여 확정일자와 전입신고를 하여야 합니다.

이렇게 해야 대항력이 발생하여 보증금에 대한 우선순위가 생기기 때문입니다.

이는 꼭 이사를 가고 나서 해야 하는 것은 아닙니다.

계약서를 체결하고 나면 언제든지 가능하기 때문에 빠를수록 좋습니다.

 

임대차 기간이 종료되면 임차인은 살고 있던 주택을 원상회복하여 임대인에게 돌려주고, 임대인은 보증금을 돌려주면 계약은 해지가 됩니다.

그런데 만약 임대인의 사정에 의하여 보증금을 돌려받지 못하였다면 어떻게 해야 할까요?

 

임차인은 이사를 가야 하고 보증금을 돌려받지 못했다면?

이런경우 만약 먼저 이사를 가게 되서 이사간곳에 전입신고와 확정일자를 받게되면 기존의 주택에 대항력이 사라져서 보증금을 돌려받기가 더어려워집니다.

반드시 보증금을 돌려받은후 이사를 가야 하는 것입니다.

 

 

 

 

하지만 꼭 이사를 가야 한다면?

이럴때는 "임차권 등기명령"제도를 이용하면 됩니다.

임차권등기명령은 기존에 살고 있던 주택을 비우고 다른곳으로 이사를 가도 자신의 대항력을 유지, 보전할수 있는 제도로, 등기부등본에 임차인이름으로 등기를 해두는 것입니다.

임차권등기명령을 하게 되면 이사를 가서 보증금을 돌려받지 못한 기간에 대하여 법정이자까지도 받을수 있다는것도 알아두시기 바랍니다.

 

가장 중요한것이 전입신과 확정일자, 그리고 거주를 하고 있어야 대항력이 발생하여 우선순위가 유지된다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.

전입신고 + 확정일자 + 거주(이사) = 대항력과 우선순위유지.

 

이번시간에는 원룸 계약시 주의사항에 대하여 한번 알아보았습니다.

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