오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 못하게 합니다. 어떻게 해야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

직장인 A 씨에게는 고민이 하나 생겼습니다.

회사와 가깝고 주변 시설도 좋은 역세권에 오피스텔이 있어서 계약을 하려고 하니 임대인이 전입신고를 하면 안 된다는 특약을 임대차 계약서에 꼭 집어넣어야 한다고 합니다.

어디선가 전입신고를 해야지 된다는 말을 들어본 것 같은데 임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것인지 궁금해지기도 하고 전입신고를 안 하면 어떤 불이익을 당할까 걱정이 돼서 임대차 계약을 할까 말까 고민하고 있습니다.

 

임대인 입장에서는 역세권에 시설도 좋기 때문에 언제든지 새로운 세입자를 구할 수 있고 나가고 싶을 때 나갈 수 있기 때문에 전입신고를 하지 말고 살다가 나가면 되는 것이라고 자꾸 이야기를 하면서 계약을 하자고 합니다.

또한 전입신고를 안 하면 보증금과 월세도 어느 정도 깎아 준다고 하니 임차인은 더욱 고민이 되기 시작하였습니다.

 

그래서 일단 계약을 하고 거주를 하다 보니 회사 동료가 전입신고를 하지 않으면 보증금을 지킬 수 없다는 말을 하여 임대인에게 전입신고를 하겠다고 이야기를 했더니, 임대인은 분명 계약서에 전입신고 불가라는 조항을 넣었기 때문에 전입신고를 하면 계약위반으로 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다고 합니다.

임차인은 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하고 있는데 왜 이렇게 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?

 

 

답은 간단합니다.

임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, 이렇게 분양받은 업무용 오피스텔을 주거용을 사용하면 이미 받은 부가세를 반환해야 하기 때문에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

 

또한 이번 정부 들어와서 각종 취득세, 보유세, 양도세 등 주택 관련 세금들이 많이 오르게 되었는데, 이미 다른 주택이 있어 오피스텔까지 주택으로 포함될 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 중과세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양받은 분들이 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

즉 공시 가격 5억원인 주택을 보유하고 있으면서 공시가격 3억 원 이사의 오피스텔을 구입하였다면 다주택자로 분류돼서 종합부동산세 중과를 부과해야 합니다.

또한 일반 주택 1채를 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 1채 보유하게 되면 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

 

임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 해야지만 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하게 되어 우선변제권을 획득할 수 있어 보증금을 지킬 수 있기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다.

전입신고 + 확정일자 + 거주, 이 3가지를 모두 만족해야 우선변제권이 생기고, 이중 하나인 전입신고를 하지 않게 되면 우선변제권을 받을 수 없기 때문에 만약 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.

 

이렇게 임대인이 전입신고를 못하게 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

방법이 아예 없는 것은 아닙니다.

임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 임대인에게 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.

전세권은 임차인이 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나인데, 문제는 임대인이 동의를 해주어야 한다는 것입니다.

 

 

전세권 설정 시 문제는 비용이 발생된다는 것인데, 전세보증금의 0.002%와 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(1만 5천 원)와 법무사 수수료(셀프 등기도 가능)가 필요합니다.

예를 들어 보증금이 3억이라고 하면 등록세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 수수료 1만 5천 원 등 법무사 수수료를 제외한 735,000원이 발생되는 것입니다.

 

전세권 설정 비용은 대부분 임차인이 납부해야 하기 때문에 이 비용과 나중에 전세권 설정 취소 비용도 들어가게 됩니다.

간혹 전입신고 불가 특약이 있지만, 임차인이 임대인 몰래 전입신고를 하는 경우도 있습니다.

이럴 경우에 임대인은 자신도 모르는 사이에 다주택자가 되어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.

그래서 이를 방지하기 위해 사업자등록증이 있는 임차인에게만 임대하는 경우도 있습니다.

 

이렇게 임대인 몰래 전입신고를 하면 임차인은 어떻게 될까요?

판례에 따르면 전입신고는 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건으로 이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 법적인 효력이 없는 경우가 많습니다.

물론 임대인에게는 피해가 가지만 사회적 약자인 임차인을 보호하는 방향으로 판례가 나오는 것입니다.

 

이런 문제를 해결하기 위해서 임대인은 업무용 오피스텔이나 상가를 임대할 때는 반드시 사업자등록증이 있는 임차인을 구하면 전입신고 문제를 해결할 수 있고, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 전세권 설정이 가능한지 먼저 확인하고 계약을 하면 서로가 좀더 원만한 계약을 체결할수 있을 것 같습니다.

자기의 욕심으로 다른 사람에게 피해를 주기보다는 해결할수 있는 방향으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

이번 시간에는 전입신고 불가인 오피스텔을 계약할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.