본문 바로가기

주택이야기

깡통전세 조심해야 하는 부동산 및 깡통전세 피하는 방법

반응형

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

최근 뉴스를 보면 깡통전세로 인하여 고통받고 있는 분들이 정말 많습니다.

특히 부동산에 대한 경험이 부족하거나, 사회초년생, 신혼부부등 부동산을 잘 모르는 분들이 겪는 고통은 이루 말할 수 없을 정도라고 합니다.

 

그래서 이번시간에는 깡통전세란 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법까지 자세하게 알려드리겠습니다.

천천히 읽어보시고 깡통전세로 부터 소중한 보증금을 지키는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

먼저 깡통전세란 무엇인가부터 알아보겠습니다.

강통전세란 쉽게 이야기하면 대출금 + 전세보증금이 주택의 가격보다 높은 경우라고 흔하게 알고 있는 경우가 많은데 실제로는 대출금과 전세보증금의 합이 주택 가격의 7~80% 정도가 되면 깡통전세라고 할 수 있습니다.

예를 들어 시세가 10억 아파트가 있는데, 대출이 5억, 전세금액이 3억 이상이면 깡통전세가 될 확률이 높다고 보시면 됩니다.

 

깡통전세가 무서운 이유는 계약기간이 종료되면 당연히 받아야 하는 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

그러면  왜 깡통전세가 늘어났을까요?

 

깡통전세가 늘어난 가장 큰 이유는 바로 갭투자로 인한 주택구매와 주택가격 하락입니다.

갭투자란 주택의 매매가격과 전세가격의 차이만큼만 현금을 가지고 있으면 주택을 구입할 수 있는데, 이렇게 주택을 구입하고 나서 주택가격이 상승하면 그 상승한 가격만큼 투자수익을 얻는 것입니다.

 

 

예를 들어 10억짜리 주택에 대출을 5억 받을 수 있고, 전세로 5억을 받았다면 실제로 집주인은 돈 한 푼 없이 10억짜리 주택을 소유하게 되는 것이고, 이 주택이 12억으로 오르면 차액인 2억만큼 수익을 얻을 수 있다는 계산하에 갭투자를 하는 것입니다.

 

그런데 최근 부동산 가격의 하락으로 인하여 10억짜리 주택이 8억이 되었다면 갭투자자는 2억을 손해 보는 것입니다.

이럴 경우 기존의 세입자가 계약만료가 되어 이사를 가려고 하면 집주인은 5억을 돌려주어야 하는데, 새로운 세입자는 시세가 8억이기 때문에 3억에 들어오려고 할 것이고, 2억이 없는 집주인은 기존의 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상태가 되는 것입니다.

이것이 가장 흔한 깡통전세의 유형입니다.

 

최근 뉴스에서 많이 나오고 있는 깡통전세의 문제는 건축업자와 공인중개사, 임대사업자가 서로 짜고 전문적으로 사기를 치는 경우입니다.

얼마 전 사망한 빌라왕이라고 하는 사람도 이런 방식으로 천여체가 넘는 빌라와 오피스텔을 소유하고 사회경험이 많지 않은 사람들을 속여 전세보증금을 받아 챙긴 사건입니다.

 

 

깡통전세는 이렇게 작정하고 속이려고 준비를 한 것이기 때문에 부동산에 대하여 어느 정도 지식을 가지고 있다고 하여도 당하는 경우가 많습니다.

그래서 깡통전세가 많이 발생하고 있는 부동산 물건과 계약을 할 때는 조금 더 조심하고 확인을 해야 합니다.

 

깡통전세가 많이 발생하는 부동산으로 신축빌라가 있습니다.

아파트 같은 매매가가 어느 정도 형성이 되어 있고, 시세를 파악하기 비교적 쉽지만, 신축빌라 같은 경우 시세를 파악하기기 쉽지 않습니다.

이렇게 시세파악이 어려운 신축빌라는 깡통전세 사기집단의 부동산이 될 확률이 상대적으로 높기 때문에 주의를 해야 합니다.

 

원룸 같은 단독주택도 깡통전세가 많이 발생하고 있습니다.

지금은 임대차계약서를 작성할 때 각 세입자별로 보증금과 월세를 적어야 하지만, 개인적인 거래를 할 때는 이런 부분을 적지 않는 경우가 많습니다.

 

신축원룸 건물 같은 경우 건물을 지으면서 대출금을 최대한 받은 후, 세입자들을 전세로 받아 나중에 돌려주지 않는 경우들도 많이 있습니다.

그렇기 때문에 원룸건물에 들어갈 때도 확인이 필요합니다.

 

 

깡통전세가 발생한 지역 역시 특정 지역이 많이 있습니다.

이런 지역 들은 전세매물이 적고 전세가율이 높은 지역이 많습니다.

전세매물이 적고 전세가율이 높다 보면 당연히 갭투자가 활발하게 이루어지고, 이런 지역에서 깡통전세가 발새할 확률이 높아지는 것입니다.

 

자 그러면 이제부터 깡통전세 피하는 방법에 대하여 알려드리겠습니다.

깡통전세를 완벽하게 피하는 없지만, 최대한 조심한다면 어느 정도 깡통전세를 피할 수는 있습니다.

이는 부동산 계약 시 가장 기본적인 내용을 지키는 것부터 시작하면 됩니다.

 

깡통전세를 피하는 가장 첫 번째 방법은 시세를 파악하고 대출금과 전세금액의 합이 시세의 70%가 넘어간다면 게약을 안 하는 것이 좋습니다.

70%가 어렵다면 80%까지 생각하셔도 되지만, 80%가 넘어간다면 이때는 생각을 다시 한번 해보는 것이 좋습니다.

 

 

등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권이 설정되어 있는지를 파악하고, 대출이나 압류들도 반드시 확인을 해야 합니다.

간혹 전입신고 + 확정일자 + 주택의 점유를 통하여 대항력과 우선변제권을 확보하면 보증금을 지킬 수 있다고 생각하는 분들이 있는데, 이는 선순위 채권이 없는 경우에 해당하는 것이지, 이미 선순위 근저당권이 있다면 대항력도 의미가 없어지는 것입니다.

 

그렇기 때문에 선순위 근저당권 등이 설정되어 있는 주택이라면 시세의 80% 이내라고 해도 최대한 조심하는 것이 좋습니다.

시세를 파악하는 방법은 주변에 비슷한 시기에 지어진 주택이나 평수 등의 물건을 여러 개 찾아서 각각의 시세를 확인하고 평균값을 구해서 파악하면 됩니다.

어려울 것 같다고요?

절대 어렵지 않습니다.

우리에게는 검색창이 있기 때문에 이곳에서 조금만 검색해 보고, 주변의 공인중개사 사무실을 방문해서 문의해도 됩니다.

 

깡통전세를 피하는 방법으로는 반전세로 계약을 하는 방법도 있습니다.

반전세란 월세와 전세의 중간형태로 일부 금액을 월세 형태로 매달 내는 것입니다.

만약 깡통전세로 사기를 준비하는 사람들이라면 반전세를 싫어하겠지만, 그렇지 않은 집주인이라면 매달 들어오는 돈을 마다할 이유는 없습니다.

최근 금리도 높아졌기 때문에 남은 보증금은 은행에 넣어두셔도 될 것입니다.

 

 

깡통전세를 피하는 방법으로는 보증보험 가입이 가능한 부동산과 계약하는 것도 하나의 방법입니다.

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험회사)와 같은 보증회사는 계약기간이 만료되었을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 먼저 보증금을 돌려주는 곳입니다.

다만 이런 곳들에 가입하였다고 해도 100% 보증금을 돌려받지 못하는 경우들도 있지만, 그래도 높은 확률도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

이번시간에는 깡통전세란 무엇이며, 깡통전세가 발생할 수 있는 부동산 물건, 깡통전세 피하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

아무리 똑똑하고 부동산에 대하여 잘 안다고 생각해도 마음먹고 사기 치려고 하는 사람들을 피해 가기는 쉽지 않습니다.

하지만 미리 알고 있다면 그래도 피해 갈 수 있는 방법이 있을 수 있기 때문에 꼭 알아두시면 좋을 듯합니다.

 

주변의 시세보다 너무 저렴하거나, 집주인 없이 계약을 하려고 하는 공인중개사, 지저분한(?) 등기부등본등을 조심하면 깡통전세도 어느 정도는 피할 수 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

반응형
그리드형(광고전용)