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부동산이야기

불법농막의 벌금과 농막의 양도와 명의변경하는 방법

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

시골에 토지를 구입하여 농막을 설치하려고 하는 분들이 주변에 많습니다. 농막은 농지에 설치하는 농사의 보조수단이지만, 요즘에는 화장실과 싱크대, 난방까지 설치하여 농사의 보조수단이기보다는 생활의 수단으로 사용하는 경우가 많이 있습니다.

 

농막은 다른 건축물과는 다르게 신고만으로 설치가 가능하여 쉽게 생각하는 경우가 있지만, 불법으로 농막을 설치할 경우 이행강제금이나 벌금이 부과될 수 있습니다. 이번시간에는 농막에 대하여 궁금한 것들 몇 가지를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

기본적으로 농막을 설치하기 위해서는 농지(전, 답, 과수원등)가 필요하고, 크기도 20㎡(약 6평)이하로 설치하여야 하는 규정을 지켜야 합니다. 그리고 농막은 허가는 필요 없지만, 설치 시 가설건축물 신고를 해야 합니다. 또한 농막의 존치기간은 3년으로 3년마다 연장신고를 해야 합니다. 

 

이렇게 허가가 필요하지 않지만, 지며야 할 몇가지 제약들이 있기 때문에 이를 위반할 경우 농막은 불법건축물로 간주되어 이행강제금 혹은 벌금이 부과되게 됩니다. 불법농막으로 시정명령을 받게 되면 철거를 해야 하는데, 만약 철거를 하지 않으면 이행강제금이 부과되게 됩니다.

 

 

과거에는 이행강제금의 횟수가 5회로 제한이 있었지만, 2019년 4월이후에는 문제점이 해결될 때까지 계속하여 부과되는 방식으로 변경이 되었습니다. 이행강제금은 농막의 건축물 시가표준액을 기준으로 부과됩니다.

 

이행강제금 = 건축물 시가표준액(1㎡ 당 금액) X 위반면적 (㎡) X  부과비율 X 감경률로 계산을 하게 됩니다. 

이행강제금을 허가대상 건축물에 부과되는 것으로 알고 있는 분들이 있지만, 신고대상 건축물에도 이행강제금이 부과될 수 있다는 것을 알아야 합니다.

 

이행강제금은 농막을 설치할 때나 설치한 후 원칙에 맞지 않게 설치를 한경우 부과되지만, 농막을 신고 없이 설치하게 되면 이행강제금과는 별도로 벌금이 부과되게 됩니다. 불법 설치 농막에 대하여는 5천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있기 때문에 주의를 해야 합니다.

 

 

이번에는 농막의 명의변경에 대하여 알아보겠습니다. 

보통 주택이나 건물은 매도자와 매수자 사이에 적당한 비용을 지불한 후 매수자 앞으로 명의변경을 함으로써 계약이 종결되는 경우가 많습니다. 

 

하지만 농막의 경우 가설건축물로 구분이 되며, 건축법에는 가설건축물에 대한 명의자를 변경하는 규정이 존재하지 않습니다. 그렇기 때문에 농지를 구입하면서 해당 농지 위에서 매도자 명의로 된 농막이 있다면 매수자는 다시 한번 가설건축물 신고를 함으로써 명의를 취득할 수 있습니다.

 

즉 농막은 명의이전이 되는 것이 아니라 다시 한번 가설건축물 신고를 함으로써 소유권이 변경된다고 생각하시면 됩니다. 이와 함께 비슷한 판례가 있는데 "가설건축물의 명의이전이 되지 않고 실제 매수인이 다시 가설건축물 신고를 해야 하는 것이라고 하더라도 매수인이 가설건축물 신고를 통해 명의를 취득할수 있다는 점에서 가설건축물 이전에 관한 매매계약의 목적이 달성 불가능하다고 볼 수 없는 것이다"(대법원 2019.11. 14. 선고 2017다 292985 판결).

 

 

쉽게 이야기해서 농지를 매매할 때 농지 위에 농막이 설치되어 있을 경우 특약에 농지와 농막을 같이 이전한다는 내용이 없다고 해도 매매계약 내용에 농막을 포함한다고 해석되기 때문에 농지와 농막은 당연히 소유권이 이전된다는 것입니다. 하지만 농막은 가설건축물이기 때문에 이렇게 소유권이 넘어왔다고 해도 가설건축물 신고를 꼭 해야 한다는 것을 알아두시기 바랍니다.

 

이번시간에는 불법농막의 이행강제금과 불법농막의 벌금, 농막의 양도할 때 어떻게 해야 하는가에 대하여 알아보았습니다.

정리하면 불법으로 농막을 사용할 경우 이행강제금이 부과되며, 이행강제금은 횟수의 제한 없이 문제가 해결될 때까지 부과가 됩니다. 신고 없이 농막을 설치할 경우 5천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 

 

농막의 명의변경은 법으로는 정해져 있는 것이 없기 때문에 매수자가 새롭게 가설건축물 신고를 함으로써 농막에 대한 명의변경을 한다고 보시면 될 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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