임야를 구입하여 활용하려고 할때 주의할점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리나라는 어느 곳에 가도 산이 보일 정도로 주변이 임야가 많이 있습니다. 인구 천만이 넘는  서울에서도 주위를 둘러보면 여러 개의 산이 보일 정도로 많은 산이 많은 것을 보면 정말 우리나라는 산이 많은 곳인 것을 알 수 있습니다.

 

이렇게 임야가 많이 존재하기 때문에 임야를 구입하여 여러가지 활용하려고 하는 분들이 주변에 많습니다. 하지만 임야를 활용하기 위해서는 여러 가지 주의할 것들이 있습니다. 

 

그래서 이번시간에는 임야를 구입하여 활용하려고 한다면 생각해보아야 하는 것들에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

농지와 다르게 임야는 면적이 크고 가격이 저렴하여 활용할수 있는 방법이 많은 반면, 그에 따른 제약도 많이 존재하는 것이 사실입니다. 일단 우리나라 산지는 보전산지와 준보전산지로 나눌 수 있고, 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 나눌 수 있습니다.

 

산지	보전산지	임업용산지	임업생산을 위한 산지
		공익용산지	공익 목적을 위한 산지
	준보전산지	보전산지외의 산지

위의 표를 보면 산지를 구분할수 있는데, 임야를 구입하여 활용하거나 개발하기 위해서는 그에 맞는 임야를 구입하는 것이 최우선 되어야 합니다. 만약 임업인이 되어 임야에서 임업생산을 위하여 임야를 구입한다고 한다면 보전산지의 임업용 산지를 구입하여도 문제가 될 것은 없습니다, 하지만 공익용 산지는 공원이나 보안림, 자연휴양림등 공익기능이 강하기 때문에 구입하는 것은 좋지 않을 수 있습니다.

 

 

만약 임야를 구입하여 주택을 짓거나 개발을 목적으로 한다면 보전산지보다는 준보전산지를 구입하여야 합니다. 보전산지는 보전을 목적으로 하는 경우가 많기 때문에 개발을 할때 제약이 상당히 까다롭기 때문에 임야 개발을 목적으로 한다면 준보전산지를 선택하는 것이 좋습니다.

 

임야는 면적이 농지에 비해 크기 때문에 간혹 보전산지와 준보전산지가 하나의 필지에안에 같이 포함되어 있는 경우도 있습니다. 이럴 경우 토지이용계획확인원이나 산지구분도, 산지정보시스템 등을 통하여 어떤 식으로 분포되어 있는지 반드시 확인을 해야 합니다. 보전산지와 준보전산지의 규제 부분은 상당히 다르고 그에 따른 활용가치가 차이가 나기 때문입니다.

 

임야 구입시 가장 주의를 해야 하는 임야는 공익용 산지입니다. 공익용 산지는 말 그대로 공익의 목적이 강하기 때문에 다른 용도로 활용하기 어렵고, 간혹 공익용 산지가 주변의 변화에 따라서 준보전산지로 변경되거나 다른 용도지역으로 변경될 수 있다고 말하며 투자를 하라고 하는 경우가 있지만, 실제로 공익용 산지가 다른 용도지역으로 변경되는 것은 매우 어렵거나 불가능한 경우가 많기 때문에 특별히 주의를 해야 합니다.

 

 

임야는 그 크기가 넓기 때문에 모든 임야를 개발할수는 없을 것입니다. 임야 중에서도 풍경이 좋거나 도로와 접해있는 곳, 경사도가 낮은 지역등 필요한 부분만 개발을 하는 것을 목적으로 해야 합니다. 이때 주의할 점은 임야를 개발하기 위해서는 경사도를 반드시 확인해야 합니다.

 

산지관리법상 임야의 개발을 위해서는 평균경사도가 25도를 넘으면 개발인허가가 불가능한 경우가 대부분이고, 지자체에 따라서는 평균경사도가 25도 이하, 20도 이하, 18도 이하등 다를 수 있기 때문에 구입하려는 임야의 평균경사도를 확인한 후 임야가 속해 있는 지자체에 문의를 해보는 것이 좋습니다.

 

임야는 면적이 넓고 가격이 저렴하기 때문에 개발을 하려고 생각할수 있는데, 반대로 생각해 보면 임야의 모든 면적을 개발할 수 있는 것이 아니고, 공사비용도 생각보다 많이 들기 때문에 주의를 해야 합니다. 벌채를 할 수 없는 경우도 있을 수 있으며, 만약 지하가 암반지역이라면 공사가 불가능하거나 공사비용이 많이 들어갈 수 있습니다. 

 

 

임야 역시 개발을 위해서는 반드시 필요한 것이 바로 도로문제입니다. 임야가 도로와 접해있다고 해도 내가 원하는 곳을 개발하려면 진입도로를 만들어야 하고 그에 따른 추가비용도 많이 들어갈 수 있습니다. 임야와 도로가 접해있다고 생각했는데 그 사이에 구가나 하천이 흐를 경우 전용허가를 받는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 결국 임야개발을 위해서 반드시 도로문제를 해결해야 한다는 이야기입니다.

 

임야 개발을 하려면 결국 벌목과 축대조성, 도로문제, 토석제거등의 토목공사비가 생각보다 많이 들 수 있어 개발비용이 처음과는 다르게 많이 들어갈 수 있습니다. 이런 점들도 임야 구입 전 생각을 해야 합니다. 

 

이번시간에는 임야를 구입하여 개발하려고 할 때 주의해야 할 점들에 대하여 한번 알아보았습니다. 임야 개발은 그 목적에 따라서 구입단계부터 철저하게 준비를 해야 합니다. 그렇지 않으면 임야를 구입해 놓고 아무것도 할 수 없는 상태가 될 수 있습니다. 혹시라도 잘 모르겠다면 전문가에게 상담을 받아 실패하지 않는 임야 개발을 해보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.