농지 임대차 기간 및 묵시적 갱신과 농지 매매시 임차인의 지위승계, 농지 임대차 작성방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

보통 주택이나 상가를 임대차할 때 1년 혹은 2년 단위로 계약을 합니다. 그런데 농지에 대한 임대차를 할 때 기간은 어떻게 해야 할지 궁금해하시는 분들이 있습니다. 농지 역시 임대하여 농사를 지을 수 있기 때문에 기간이 중요합니다. 주택이나 상가 같은 경우 다른 곳으로 이사를 가기가 쉬운 반면, 임대한 농지에 농사를 짓고 있다면 농작물이 자라서 수확을 하기 전에는 어렵기 때문에 기간설정을 정확하게 알고 있어야 합니다.

 

이번시간에는 농지 임대차 기간 및 묵시적 갱신에 대하여 자세하게 한번 알아보겠습니다.

 

 

먼저 농지 임대차 기간부터 알아보겠습니다. 

 

농지법 제 24조의 2 (임대차 기간) 보면 농지 임대차 기간을 알 수 있습니다.

1. 제23조제1항과 각호(제8호는 제외한다)의 임대차 기간은 3년이상으로 하여야 한다, 다만 다년생 식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.

2. 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간미만으로 정한 경우에는 제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다, 임차인은 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

3. 임대인은 제1항 및 제2항에도 불구하고 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 제1항에 따른 기간 미만으로 정할수 있다.

4. 제1항부터 제3항까지 규정에 따른 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용한다.

 

위 농지법을 보면 일반 작물 경작시는 3년 이상, 다년생 식물 재배지는 5년 이상, 기간을 정하지 않았거나 기간 미만 계약 시 3년 혹은 5년을 적용할 수 있고, 불가피한 사유가 있을 시 위 기간 미만으로도 정할 수 있고, 기간 연장 또는 갱신 시 기존 계약과 동일하게 적용한다고 보시면 됩니다.

 

 

주거용이나 상업용 부동산과는 다르게 농지가 임대차 기간이 긴 이유는 농작물은 재배하고 수확하는 기간이 길기 때문에 그에 따른 임차인의 권리를 보장해주기 위함입니다. 예를 들어 다년생 식물을 재배하기 위해서 농작물을 심었는데, 1~2년 만에 계약이 끝나버린다면 누가 다년생 식물을 재배하겠습니까?

 

농지 매수자가 주의해야 할점이 하나 있는데, 기존의 임대하고 있는 농지를 매수하려고 할 때 농지 임대차 기간이 1년 혹은 2년으로 되어있다고 하여도 임차인은 최소 3년을 보호받을 수 있다는 점과 다년생 식물이나 비닐하우스 시설물등을 설치하였을 경우에는 5년 이상을 보호받는다는 것을 알아야 합니다. 이는 농지 임대차 기간은 농지법에서 강행규정으로 강력하게 규정하고 있기 때문입니다. 

 

 

다음은 농기 임대차계약시 묵시적 갱신에 대하여 알아보겠습니다. 묵시적 갱신이란 임대차 기간이 종료되었을 때 임대인과 임차인이 기존의 임대차계약에 대한 내용을 변경하거나 계약취소등을 이야기하지 않으면 기존의 계약조건으로 자동연장이 된다는 것입니다.

 

농지임대차의 묵시적 갱신역시 농지법 제25조(묵시적 갱신)를 보면 알 수 있습니다.

농지법 제25조(묵시적 갱신)  임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한것으로 본다.

 

농지 역시 임대차계약의 묵시적 갱신은 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 계약에 대한 변동이 없다면 계약 종료에 대한 뜻을 통지하지 않으면 이전 임대차계약과 동일하게 다시 임대차 계약을 한다는 것입니다. 기존의 계약이 3년이었으면 3년으로, 5년이었으면 5년으로 묵시적 갱신이 된다는 것입니다.

 

 

만약 농지를 임대하여 사용하고 있는데 농지의 소유주가 변경되어 농지임대차 계약을 종료한다고 하면 어떻게 해야 할까요? 이 부분도 농지법 제26조(임대인의 지위 승계)를 보면 알 수 있습니다.

농지법 제26조(임대인의 지위승계) 임대 농지의 양수인은 이법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

농지법 제26조를 보면 임대기간중 매매나 증여등으로 소유권이 변경되어도 임차인의 권리를 보장한다고 나와있습니다. 즉 처음 작성한 임대차 기간 동안은 농지의 임차인이 농지를 계속 사용할 수 있다는 것입니다. 농지를 임대하여 농사를 짓고 있는데 농지주인이 바뀌었다고 바로 나가라고 하면 농작물에 대한 손해가 발생하기 때문에 임대차 기간 동안을 보장해 주는 것입니다.

 

마지막으로 한가지만 더 알려드리겠습니다. 농지 임대차는 반드시 서면계약을 원칙으로 하고 있습니다. 이는 농지법 제24(임대차, 사용대차 계약 방법과 확인)를 보면 자세하게 알 수 있습니다. 이 법은 농지의 임대차 확인도 가능하기 때문에 잘 알아두어야 합니다.

 

 

농지법 제24조(임대차, 사용대차 계약 방법과 확인).

1. 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우에만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상 사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다.

2. 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면장의 확인을 받고 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 제삼자에게 대하여 효력이 생긴다.

3. 시, 구, 읍, 면의 장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추고 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다.

 

농지법 제24조를 보면 농지 임대차는 반드시 서면계약을 원칙으로 한다고나오며. 등기가 없는 경우에도 임차인은 농지 소재지의 시, 구, 읍, 면장의 확인을 받으면 그다음 날부터 제삼자에게 대하여 효력이 발생한다는 것을 알 수 있습니다. 농지 임대차시 반드시 서면계약을 해야 하고 확인을 받아야 하는 이유를 아시겠지요?

 

이번시간에는 농지의 임대차기간과 묵시적 갱신, 농지 임대차계약중 농지 소유자가 변경되었을 경우 임차인의 지위승계등에 대하여 알아보았습니다. 도움이 되셨나요?

읽어주셔서 감사합니다.