주택임대차계약 기간과 해지 및 묵시적 갱신에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택임대차에 관한 문제들이 계속하여 뉴스에 나오며 임대차문제로 인하여 걱정하고 피해를 보시는 분들이 주변에 참 많은 것 같습니다. 주택임대차 문제는 정확하게 알고 있으면 그 대처방법을 알 수 있습니다. 그래서 정확하게 알고 있는 것이 중요합니다.

 

특히 주택임대차관계에서 계약기간이나 계약의 갱신과 같은 문제들, 묵시적 갱신에 따른 여러가지 문제들이 발생하고 있는데, 이번시간에는 이런 문제들에 대하여 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.

 

 

주택임대차계약서를 작성하면서 임차임은 1년게약을 한 후 1년을 살다가 여러 가지 이유로 인해서 좀 더 살아야 되는 상황이 생겼습니다. 이럴 경우 임대인은 계약서상 1년을 이유로 임차인을 내보낼 수 있을까요? 특별한 특약이 없거나 사정이 없는 한 임대인은 계약서상 명시된 1년을 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다.

 

주택임대차보호법 제4조를 보면 임대차 기간을 2년으로 규정하고 있으며, 기간을 정하지 않았거나 2년미만 임대차에 대하여는 2년을 주장할 수 있다고 나옵니다. 즉 1년 단위로 임대차계약을 했다고 하여도 특약이나 특별한 사유가 없는 경우 임차인은 2년 미만의 계약에 대하여 2년 임대차 계약을 주장할 수 있다는 것입니다. 하지만 반대로 임차인은 1년 계약 후 1년이 지나갈 때쯤 정당한 계약해지를 요구할 수도 있습니다.

 

뭔가 임대인 입장에서는 불공정할것 같지만, 임차인은 임대인에 비해서 사회적 약자라는 기준으로 좀 더 보호를 해야 하기 때문에 이런 법을 만든 것입니다. 또한 임대차 기간이 종료된 후에도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차계약이 유지된다는 것도 알아두어야 합니다.

 

 

자 그러면 1년 계약을 했는데, 임차인의 요구에 의하여 2년동안 살았던 임차인이 계약을 해지 해지 하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 2개월 전에 임대인에게 계약종료 통지를 해야 합니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약의 종료에 대하여 이야기를 하여야 계약기간 만료가 성립되는 것입니다.

 

이런 기간에 대한 내용을 임대인, 임차인 모두하지 않았고, 계약기간이나 계약조건에 대한 변경내용도 통지하지 않았다면 기존의 계약과 동일한 조건으로 임대차기간이 연장된것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하며, 이때 역시 임대차 기간은 2년으로 볼 수 있으며, 임차인의 임대료 미지급이나 관리소홀 발견 시 계약을 해지할 수도 있습니다.

 

묵시적 갱신중 가장 많이 발생되는 문제 중 하나가 묵시적 갱신 중 임대차 계약해지입니다. 주택임대차보호법 제6조의 2를 보면 묵시적 갱신에 대한 내용이 나오는데 중요하게 봐야 하는 내용은 묵시적 갱신으로 임대차계약 기간이 2년으로 되었다고 하여도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있다는 것입니다. 다만 해지 통지 효력이 발생하기 위해서는 임차인은 3개월 전에 임대인에게 계약의 해지를 통보해야 하고, 3개월이 지나면 계약해지를 할 수 있다는 것입니다.

 

 

묵시적 갱신으로 인하여 임대차기간이 연장되어 있는 상황에서 임차인이 이사를 가야 하는 상황이 생기면 보통 임차인은 새로운 임차인을 구하고 그에 따른 수수료까지 납부하고 이사를 가는 경우가 많습니다. 하지만, 3개월전에 통보를 하였고 3개월이 지났다면 언제든지 이사를 가도 상관이 없으며, 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 합니다. 이점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

이번시간에는 주택임대차 계약의 기간과 해지, 묵시적 갱신에 대하여 알아보았습니다. 주택임대차기간은 특별한 약정이 없는한 2년 미만의 계약이라고 해도 2년을 주장할 수 있으며 계약의 해지는 임차인은 계약종료 2개월 전, 임대인은 6개월부터 2개월 전에 통지를 해야 예약해지를 주장할 수 있습니다.

 

계약 종료 기간이 돌아오는데도 임대인과 임차인이 특별한 이야기가 없다면 기존의 계약으로 연장이 되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 하며, 묵시적 갱신중 계약해지는 계약기간을 모두 채우는 것이 아닌 3개월 전에 이야기를 함으로써 3개월이 지나면 계약해지를 할 수 있다는 것입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.