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토지이야기

내땅인데 내맘대로 할수 없는 농업진흥구역안의 토지.

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


많은 분들이 내땅을 사면 내가 하고 싶은것을 다할수 있다고 생각하십니다.

그래서 간혹 맹지를 사서 건축을 못하는것에 대하여 화를 내시거나 일반주거지역에 공장을 못짓는다고 하소연하시는 분들도 있으십니다.

자유 민주주의 국가에서 내가 내돈가지고 내땅을 사서 내가 짓고 싶은걸 못지는다?  하지만 아무런 제약이 없다면 무부별한 개발로 인하여 사회는 혼란이 올것입니다.

주택가안에 공장을 짓고 유흥업소들이 즐비하다면 주택에 사는 사람들의 피해는 어떻게 할까요?


그래서 이번시간에는 토지에 대한 제약중 가장 제약이 심한 농지, 그중에서도 농업진흥구역에서의 개발행위에 대하여 알아보겠습니다.


그러면 먼저 농업진흥구역이란 무엇인가부터 알아보겠습니다.

농업진흥구역이란 농지를 효율적으로 사용하고 이용하고 보존하기 위해서 시, 도지사가 지정하는 지역입니다.

농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역, 이러한 지역 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역에 지정합니다. 관련법은 농지법입니다.



쉽게 이용해서 농사와 관련된 행위만 할수 있는 지역입니다.

그런데 만약 두가지이상의 지역으로 되어 있는 경우 즉 농업진흥구역과 다른지역으로 되어 있는경우는 어떻게 될까요?


농업진흥지역 안에서의 행위제한은 농업진흥지역으로 지정된 지역내의 모든 토지(비농지 포함)에 적용됩니다.

즉 농업진흥구역 내 행위제한에 따흔 설치가능 시설물의 부지 면적은 농지와 비농지를 모두 합산해 적용됩니다.

그렇다면 만약에 농업진흥구역안에 지목이 '대'라면 건축이 가능할까요?

농업진흥구역안의 지목이 '대'여도 농업진흥지역의 적용을 받습니다. 건축물의 건축 등의 시설물 설치행위 뿐만 아니라 당해 시설물의 용도에도 적용됩니다.


농지법상 농지전용 후 용도변경승인 기간(5년)이 경과되어도 계속적용됩니다.

즉 농업인이 아닌 경우 농업진흥구역에서 건축행위를 할수 없습니다.


 농가주택 - 농업인주택 - 이란 무엇일까요?


농가주택을 짓기위해서는 농업인이어야 하고 농업인이 되기위해서는 위의 링크를 타고 가보시면 자세하게 나와있습니다.


결국 농업진흥구역안의 대지에는 건축은 가능하지만 농업인이어 하는 조건이 있습니다.

그리고 농업진흥구역안의 농가주택은 5년이 지나도 일반인에게 매매가 안된다는 사실 알고 계셔야 합니다.


그러면 농업진흥구역안의 지목이 공장부지인데 공장이 운영중이라면 다른 업종의 공장이 들어가서 바로 사용이 가능할까요? 현재 공장으로 사용중이고 지목도 공장용지지만 특히 조심해야 하는 사항이 있습니다.

농지법상 농업진흥구역에서 허락하고 있는 시설의 공장으로만 사용할수 있는 것입니다.



농지법 제32조에서 농업진흥구역에는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 않은 토지이용행위를 할 수없다고 규정하고 있습니다.

다만 일부 예외적으로 허용하고 있는 행위들이 열거되어 있는데 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물,임산물,축산물, 수산물등을 말합니다)의 가공, 처리 시설의 설치 및 농수산업(농업, 임업, 축산업, 수산업) 관련 시험 ,연구 시설의 설치는 가능하다고 명시되어 있습니다.


이에 해당하는 공장은 이조건에 맞게 사용할수 있습니다.

그러기 때문에 농업진흥구역안의 토지에 공장이 있다고 해서 내가 원하는 공장이 들어갈수는 없는것입니다.


농업진흥구역은 특별히 농업을 위하여 사용하여야 하는 토지입니다.

농업진흥구역안의 토지에 집도 지을수 있고 공장도 설립할수는 있지만 그 조건이 까다롭고 허가가 어렵기 때문에 신중히 선택해야 하는 이유입니다.

농업진흥구역이 다른 일반 농지에 비하여 저렴하다는 이유로 매수하시는 분들이 계십니다.

하지만 매수후 반듯이 농업에 관련된 행위를 해야 한다는 것을 잊지 마시고 신중하게 선택하시기 바랍니다.


오늘은 농업진흥구역안의 대지나 공장부지에 대한 건축을 알아보았습니다.

농업진흥구역인지 아닌지는 토지이용계획확인서를 확인해보면 알수 있습니다.


토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법. 


읽어주셔서 감사합니다.

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