산지전용허가란 무엇일까요?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

개발행위를 하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 하는데 개발행위허가 외에도 농지는 농지전용허가를, 임야는 산지전용허가를 받아야 합니다.

* 농지전용허가에 대하여.

농지전용허가는 지난시간에 이야기 했으니 오늘은 산지전용허가에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

여기서 말하는 개발행위란 무엇일가요?

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치.

2. 토지의 형질변경.

3. 토석의 채취.

4. 토지의 분할.

5. 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월이상 쌓아두는 행위등을 말합니다.

산지전용허가란 산지를 전용하려는 사람이 그 용도를 정하여 산림청장등의 관할 행정청으로부터 허가를 받는 것을 말합니다.

산지전용허가는 다음과 같은 순서로 처리가 됩니다.

1. 신청서의 접수.

2. 현지조사확인.

3. 대체산림자원조성비 및 복구비 산정.

4. 대체산림자원조성비 납부고지 및 복구비예정통지(납부 및 예치)

5. 허가의 결정 순으로 처리됩니다.

관리지역의 산림 중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정, 고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정, 고시된 것으로 봅니다.

따라서 용도지역은 의미가 없습니다. 실직적인 건축허가를 산진관리법에 따르기 때문입니다.

단 녹지지역은 양쪽 기준에 공통적으로 적용받는 건축물만 가능합니다.

준보전사진는 별도 규정이 없으므로 용도지역이 건축허가의 기준이 됩니다.

산지를 전용한 후 5년간은 전용한 목적대로 사용하여야 합니다. 5년안에 변경하려면 용도변경승인을 받아야 합니다. 매수하려는 임야가 보유기간도중에 지목이 변경되었다면 꼭 토지대장을 발급받아 산지전용을 받지 5년이 넘었는지 확인해 봐야 합니다. '승인'은 재량권이기 때문에 받기가 가장 어렵기 때문입니다.

지목이 '대'이면 산지관리법과 상관없다고 생각하시는 분들이 많은데 그렇지 않습니다.

보전산지는 산지전용한 지 5년이 경과했어도 산지관리법의 적용을 받아 지목이 '대'라도 산지관리법에서 정한 용도만 사용가능하므로 다른 용도로는 사용할 수 없기 때문입니다.

일반인이 보전산지(공익용, 임업용)를 매수하는 것은 신중을 기해야 합니다.

위의 토지는 실질적으로 전용허가를 받아 개발하기도 쉽지 않기 때문입니다.

임업인 자격이 있는 사람이 임업용 산지를 사는것은 별 문제가 발생되지 않지만 그렇지 않은 일반인이 매수할때는 조심 또 조심하고 신중하게 선택해야 합니다.

산지관리법 적용함	산지관리법 적용안함
임야. 산지전용한 지 5년 미만인 토지. 보전산지(지목무관, 지속적용)	산지전용한 지 5년이 경과한 보전산지가 아니며 임야가 아닌 토지.

임야를 매수하기 전에 반드시 확인해야 하는것이 산지전용허가 또는 산지전용신고가 되어 있는지 확인하는 것입니다. 만약 매수한 임야에 산지전용허가나 산지전용신고가 살아 있으면 임야를 내가 원하는 개발쪽이 힘들기 때문입니다.

임야는 매수인 소유여도 산지 인허가권은 매도인 소유인 것입니다.

이런 경우 산지전용허가 명의변경을 할것인지, 산지전용허가를 취소할 것인지를 결정해야 합니다.

만약 산지전용허가를 취소한단다고 하면 더욱 신중하게 생각해봐야 합니다.

산지를 개발할 경우 반경 250m 이내에서 총 개발면적이 3만제곱미터를 초과할 수 없는 연접개발제한제도가 산지관리법 시행령 계정으로 폐지가 되었습니다.(2015년11월11일) 이에 반경 250m 개발면적이 3만제곱미터를 초과하더라도 개발이 가능하다고 오해하시는 분들이 있는데 현실은 다릅니다.

산지관리법의 연접개발제한 제도가 폐지된 것은 맞지만 국토의이용및계획에관한법률 및 지자체에서 조례로 규정하고 있는 있는 개발행위에 따른 면적규모 등은 그대로 적용받는 것입니다.

기존 인허가 면적이 국토의이용및계획에관한법률과 조례에서 정하는 관련 개발행위 면적 규정을 초과했다면 매수인의 신규 허가는 받아들여지지 않습니다.

그러기 때문에 임야를 매수할때는 매도인의 산지전용 여부, 매수인의 신규전용허가 가능 여부 등을 확실하게 알아본후 해당 임야를 매수하여야 나중에 문제가 발생되는것을 막을수 있습니다.

오늘은 산지전용허가와 임야를 살때 확인해봐야 하는것들에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.