기간만료와 명도에 따른 임대차보증금반환청구의 소

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

주택임대차 기간이 만료되었는데도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우들이 주위에서 보면 참 많습니다.

대부분 임대인의 사정에 의하여 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우들인데 이럴경우 어떻게 해야 할까요?

당황하지 말고 임대차보증금반환청구를 하시면 됩니다.

물론 시간은 조금 걸릴수 있지만 임대인을 압박함으로써 가만히 있는것 보다는 빠르게 보증금을 돌려받을수 있습니다.

서류의 양식은 일정한 양식이 있는것이 아니기 때문에 아래와 같이 작성하셔서 제출하시면 됩니다.

소           장 원 고 : ㅇㅇㅇ(123456-1234567)  전화번호(123-456-7890)          ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 00-00 피 고 : x x x(654321-7654321) 전화번호 (098-7654-3210)  임대보증금반환 청구의 소 청  구  취  지 1. 피고는 원고에게 50,000,000원과 이에 대하여 2018년 6월30 부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연5%에, 그 다음날부터는 다 갚는 날까지는 연20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 3. 위 제1항은 가집행할 수 있다. 라는 판결을 구합니다. 청  구  원  인 1. 원고는 2014년 5월10일 피고로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 00-00번지의 주택(이하 "이 사건주택"이라 한다)을 보증금 50,000,000원에 기간 2016년 5월 10일까지로 정하여 임차하였습니다. 그후 원고와 피고는 기간을 2018년2월10일까지 갱신하였습니다. 그리하여 원고와 피고 사이의 위 임대차계약은 2018년2월1일 기간만료로 인하여 종료되었습니다. 그리고 원고는 2018년2월10일에 이사건 주택을 피고에게 명도하였습니다. 2. 따라서 원고는 피고로부터 위 임대차보증금계약에 따라 보증금 50,000,000원과 이에 대하여 이 사건주택명도 다음날부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 민법 소정의 약5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 각 비율로 계산한 지연손해금의 지급받기 위하여 본 소 청구에 이른 것입니다. 입 증 방 법 변론시 수시 제출하겠습니다. 첨 부 서 류  1. 주민등록초본  2통. 2. 소장 부본  1통 2018. 00. 00 위 원고 ㅇㅇㅇ (인) 00지방법원 귀증

위와 같이 작성하셔서 제출하면 되는것입니다.

위에서도 말씀 드렸지만 특별한 양식이 있는것이 아니라 어떻게 작성하느냐가 중요하기 때문에 최대한 자세하게 작성하시는게 좋습니다.

주의할점은 다음과 같습니다.

1. 임대인이나 임차인의 주소지를 관할하는 지방법원. 지방법원 지원, 시, 군법원에 제출합니다.

2. 이사건의 청구권원은 임대차계약에 부수한 보증금계약임니다. 보증금계약은 임대차계약의 기간이 만료된 경우 보증금을 반환한다는 내용과 그 반환된느 보증금의 액수는 임대차에 관하여 임차목적물 명도시까지 생긴 임차인의 임대인에대한 모든 채무를 정산한 나머지로 한다는 내용인 것이 보통입니다. 그리고 보증금잔액반환의무와 임차목적물 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.

3. 이 사건에서는 원고가 금50,000,000원을 전부 청구하고 있지만 2018년 2월1일부터 같은 달 10일까지의 건물명도지체기간에 대한 임대료 상당의 부당이득 내지 손해배상을 공제한 잔액만 승소하게 될것입니다.

4. 보증금반환청구사건에서 요건사실은 임대차보증금 계약성립사실과 계약종료사실 및 반환 받을 보증금의 존재사실이 아닌가 생가됩니다. 임차물반환여부는 보증금반환청구를 하였을때  오히려 상대방이 동시 이행의 항병을 할 사항인 것 같습니다. 그리고 반환 받을 보증금의 액수는 보증금 반환청구의 요건사실이 아니라 청구액의 특정 또는 식별을 위한 사실일 뿐이라고 생각됩니다.

5. 항변 등에 관한 판단.

가. 묵시의 갱신 항변.

(1) 기간만료로 임대차가 종료됬다는 원고(임차인)의 주장에 대하여, 임대차 종료 후에도 원고가 목적물을 계속 사용수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하였다는 묵짓의 갱신 항변.

(2)주택, 상가건물임대차보호법 적용대상 임대차에 있어서 법정기간 내에 적법한 갱신거절통지를 하지 아니하였다는 항변(갱신되는 기간은 주택은 2년, 상가는1년, 나머지 건물은 우너고의 해지통고로부터 6개월)

 - 원고(임차인)의 재항변 : 묵시적 갱신을 저지하는 사유 즉 기간만료 전 6월에서 1월 사이에 이미 갱신거절의 통지를 하였다는 재항변(내용증명)

나. 공제항변 : 임대차계약서, 견적서, 사진, 영수증, 검증,감정신청.

피고(임대인)는 참임,관리비 약정사실과 목적물훼손사실 및 손해액을 주장, 입증(공제대상 채권 발생사실)하여 공제항변을 할 수있음. 손해액에 대한 증거(영수증, 필요한 경우 검증감정신청을 하도록 권고)를 제출하도록 입증 촉구.

- 원고(임차인)의 재항변 : 차임, 관리비나 차임 상당의 부당이득금 내지 손해배상금을 이미 지급한 사실을 주장, 입증(공제대상 채권불방샐 소별사실)하여 재항변 : 영수증.

다. 임대인지위 양도(승계) 항변 : 주민등록등본, 매매계약서, 등기부등본.

(1) 피고는 원고가 대항력  있는 주택임차인 또는 상가임차인이라는 점과 임대차목적물을 타에 양도하여 신 소유자가 임대인지위를 승계하였다는 항변.

(2)'신소유자의 보증금반환채무 승계여부'와 관련하여 전형적인 증거방법 : 묵시적으로 승계되었다고 볼 여지가 있는 사건이 많으므로 소유권 승게전후의 사정에 관한 증거 필요 : 신소유자가 차임을 자기에게 지급하여 달라는 취지의 내용증명, 차임을 받아 온 입금증, 전 소유자와의 매매계약서 등이 주로 제출됨.

- 원고의 재항변 : 원고(임차인)는 그 양도사실을 알고 상당한 기간 내에 이의를 제기하였음을 주장, 입증하여 여전히 구 소유자에게 임대인지위가 남았다는 재항변 : 내용증명(이의제기서)

라. 동시이행의 항변

(1) 임대목적물을 인도받을 때까지 보증그을 집할 수없다는 항변.

(2) 공제항변과 함께 하는 경우 많음(우선 '공제항변을 통해 확정된 보증금과 동시 이행관계)

- 원고(임차인)의 재항변 : 임대목적물을 인도한 사실을 주장, 입증하여 재항변(인수인)

마. 보증금반환채권이 양도,전부되었다는 항변 : 압류, 전부명령, 양도통지서.

바. 보증금반환채권이 압류, 추심되었다는 항변(본안전 항변) : 압류, 추심명령.

보증금을 돌려받지 못했을 경우 위와 같이 해서 진행하시면 될것입니다.

잘 모르겠으면 주변의 전문가에게 상담하시고 좋은 결과 있기를 바라겠습니다.