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부동산이야기

건축? 대수선? 용도변경?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에 건축에 관해서 잠깐 이야기를 해보았습니다.


 

* 건축에 관한 몇가지 궁금중에 대하여.

 


건축이란 무엇이며 건축허가의 절차에 이야기 했습니다.

이번시간에는 건축법상 이야기하는 건축, 대수선, 용도변경에 대하여 알아보겠습니다.

단어들이 비슷비슷하고 많이 들어본 단어들이라 착각할수도 있습니다.

그래서 하나씩 풀어서 이야기 해보겠습니다.


* 건축법상 건축이란?


건축은 신축, 증축, 개축, 재축, 이전으로 분류할 수 있ㅅ브니다.

신축이라함은 건축물이 없는 대지(기존의 건축물이 철거되거나 멸실되어서 된 대지상태도 포함됩니다)에 새로운 건축물을 축조하는 것 즉 부속건축물만 있는 대지에 새로 주된건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축이나 재축에 해당하는 경우는 제외하는 것을 말합니다.

철거는 자의에 따른 것이고 멸시는 재해나 시간에 의해서 이루어지는 행위를 말합니다.


증축은 기존 건축물이 있는 대지 안에 건축물의 건축면적과 연면적 또는 높이를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.

기존건물이 있는 대지에 건축하는 것은 기존건물에 붙여서 건축하거나 별도로 건축하거나 관계없이 증축에 해당되며 건축물에 부수되는 시설(예를 들어 담장같은 경우)을 건축하는 것도 증축에 해당됩니다.


개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력볍, 기둥, 보, 지붕틀 가운데 세가지 이상이 포함되는 경우를 말합니다.)를 철거하고 그 대지 안에 종전 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다. 건축물의 위치변경, 구조와는 상관없이 건물의 규모가 종전과 같거나 적으면 개축으로 봅니다.


재축은 기존 건축물이 천재지변, 그밖의 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전규모의 범위안에서 다시 축조하는 것을 말합니다. 개축은 자의 또는 기타 행위에 의하여 건축물을 철거하고 다시 축조하는데 반해 재축은 재해에 의하여 멸실된 건축물을 다시 축조하는 점이 다릅니다.


이전은 건축물의 주요 구조부를 해체하지 안니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것을 말합니다. 건축물을 다른 대지로 위치를 바꾸는 것은 이전에 해당되지 않고 이 경우 다른 대지에 대하여는 선축 또는 증축이 됩니다. 또한 기존 건축물의 일부가 철거 또는 멸실된 경우(대지에 건축물이 있는 경우) 종전 건물의 규모를 초과하여 건축하면 증축에 해당합니다.


* 건축법상 대수선이란?


대수선이라 함은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선하고 변경하거나 증설하는 것으로서 증축, 개축, 재축에 해당하지 않는 다음의 행위를 말합니다.



1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것.


2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것.


3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것.


4. 지붕틀(한옥의 경우엔느지불틀의 범위에서 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것.


5.방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것.


6. 주계단이나 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것.


7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장포함)를 변경하는 것.


8. 다가구주택의 가구 간 경계벽이나 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것.

 


대수선과 개축의 차이는 대수선은 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 각기 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것이지만 개축은 내력벽, 기둥,보, 지붕틀 중 종류3개 이상을 철거하고 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다.


* 건축법상 용도변경이란?


용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 필요에 의하여 다른 용도로 변경하는 행위를 말합니다.

건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하여야 하며, 건축물의 용도의 변경범위에 따라 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장의 기재내용 변경을 신청해야 합니다.


건축법상 시설군에 속하는 건축물의 세부용도 

 건축법상 시설군

건축물의 세부용도 

허가대상 

신고대상 

1. 자동차관련 시설군 

자동차 관련 시설 

 

 

2. 산업등의 시설군 

1. 운수시설

2. 창고시설

3. 공장

4. 위험물 저장 및 처리시설

5. 분뇨 및 쓰레기 처리시설

6. 묘지관련시설

7. 장례식장

 

 

3. 전기통신 시설군 

1. 방송통신시설

2. 발전시설 

4. 문화 및 집회 시설군 

1. 문회 및 집회시설

2. 종교시설 

5.영업 시설군 

1. 판매시설

2. 운동시설

3. 숙박시설.

4.제2종근린생활시설 중 고시원 

6. 교육 및 복지 시설군 

1. 의료시설

2. 교육연구시설

3. 노유자시설

4.수련시설 

7. 근린생활 시설군  

1. 제1종 근린생활시설

2. 제2종 근린생활시설(고시원제외) 

8. 주거업무 시설군 

1. 단독주택

2. 공동주택

3. 업무시설

4. 교정 및 군사시설 

9. 그 밖의 시설군 

1.동물 및 식물관련시설 


위에 표를 보시면 9가지 시설군으로 나눌수 있습니다.

만약 4번에 있는 종교시설을 8번 단독주택으로 용도변경을 한다면 신고대상이지만 2번 공장으로 한다면 허가대상으로 변하는 것입니다.

이렇듯 용도변경은 허가대상과 신고대상이 별도로 구분되기 때문에 반드시 용도에 맞게 변경신청을 하시기 바랍니다.

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