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부동산이야기

감정평가금액의 산정에 대하여 감정평가는 어떻게 하나요?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


부동산에 관련하여 감정평가라는 말을 많이들 들어보셨을 것입니다.

감정평가라는 것은 부동산이나 기타 재산에 대한 정확한 가격에 대한 평가를 받기 위해서 하는 것입니다.

그러면 감정평가금액의 산정에 대하여 한번 알아보겠습니다.


감정평가금액의 산정은 감정평가사의 고유 권한으로 봐야 합니다. 감정평가금액은 어느정도 기준에의하여 정하기는 하지만 사실 의미가 없을 때가 있습니다. 감정평가사의 고유 권한을 침해하기 때문입니다. 단지 과거 사례에 대한 분석일 수 있으므로 본인의 물건이 어떻게 산정될지 가늠하는 정도의 수준으로 그쳐야 합니다.


감정평가금액을 실제로 확실히 알 수 있는 방법은 해당 물건을 평가하는 감정평가사 2인에게 직접 묻는 수 말고는 없다고 볼수 있습니다.


도시 및 주거환경정비법에 의한 개발사업에 있어 감정평가를 하는 시점은 사업시행인가 고시가 있은 날이 기준이 됩니다.

2인이상의 감정평가사가 감정한 가격을 산술평균한 것으로 하며 종전 자산별 평가방법의 원칙은 현실적 이용상황과 객관적상황을 고려하여 평가하게 됩니다.


감정평가를 할때는 당해 개발사업의 시행으로 인한 개발이익은 배제하고 평가를 하게 됩니다. 즉 개발이 안된다는 가정 하에 평가를 합니다.

그럼으로 재개발 사업으로 인한 시세 형성에 못 미치는 것이 당연하고 이로인한 토지등 소유자와의 마찰이 잦아지게 되는 것입니다.


건물평가의 종류로는 토지와 건물의 등기부가 따로 존재한느 일반 건물과 토지와 건물의 등기부가 같이 있는 집합건물 그리고 무허가 건물이 있습니다.


일반건물은 원가법으로 현재 해당 건물을 지을 때 표준건축비가 어느 정도 드느냐를 감안하여 건물의 내용연수에 따라 감가를 하는 방법으로 합니다.  집합건물의 경우는 토지와 건물을 하나의 물건으로 보아 같이 평가를 합니다.


이때 거래사례 비교법으로 평가를 하나 일반건물 소유 조합원과 구분 건물 소유 저합원간에 민원 발생과 마찰이 일어나는 경우가 많으므로 양자 간에 적정한 가격의 이루어 지도록 하게 됩니다.


무허가 건물의 경우 대부분 소규모 건물이므로 실무에서는 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액 이상의 가격으로 평가합니다.


토지가격을 평가할 때는 토지에 있는 건물의 효용이나 모든 사항은 배제하고 맨땅이라 보고 평가를 합니다.

특수 토지의 평가 방법도 있는데 도로나 급경사지 또는 현  지목과는 달리 이용 상황이 둘 이상 겹치는 토지의 평가 방법이 그러합니다.


우선 사도법상 사도부지 같은 경우는 인근 토지 평가 금액의 1/5이내, 1/3~1/2이내 그 외 사도부지는 공시지가 기준으로 대략적 평가를 합니다.

또한 급경사지 같은 경우는 인근 평지의 평가금액의 50~70%로 평가를 하게 되고 공부상 지목은 하나인데 이용 상황이 둘이상인 토지의 경우나 전면과 후면의 가격이 다른 토지 등은 이를 구분 산출한 후 평균단가를 적용합니다.


감정평가액에 대한 불만의 요인들을 비레율로 조정하게 되고 이는 조삼모사의 해결책이 되고 있습니다. 조합원 분양가의 부담감을 낮추려면 감정평가액을 낮게 산출하는 방법 등이 그 예가 될수 있습니다.

이런 이유로 최근 감정평가가 이루어진 조합들이 거의 대부분 사업의 큰 혼란이 일어나고 있습니다. 이 시기의 다툼들을 슬기롭게 대처하지 못한 조합은 사업이 원점으로 돌아간 사레도 나오고 있습니다.

그 적정의 값을 어느 정도수준으로 맞추어 진행하느냐가 관건이 될 것입니다.


이상으로 주택이나 토지에 대하여 감정평가금액의 산정에 대하여 알아보았습니다.


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