보증금보호를 위한 확정일자와 전세권설정등기의 방법및 차이점

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

임차인이 보증금을 보호하기 위하여 할수 있는 방법은 그렇게 많지가 않지만 해두면 확실한 방법들이 있습니다.

지난시간에는 전입신고와 확정일자에 대하여 이야기 해보았습니다.

* 전입신고와 확정일자에 대하여

보증금을 지킬수 있는 방법에는 확정일자를 받아두는 것과 전세권설정등기를 하는 방법이 있습니다.

이번시간에는 확정일자와 전세권설정등기(이하 전세권등기)에 대하여 비교해보겠습니다.

먼적 확정일자에 대하여 이야기 해보겠습니다.

확정일자를 받는 방법은 지난시간에도 이야기 했지만 간단합니다.

전세 혹은 월세 계약서를 가지고 가까운 주민센터에 방문하는 것입니다. 그리고 담당 공무원에게 확정일자 받으러 왔다고 하면 끝입니다.

단 확정일자를 받기 전에 전입신고를 먼저 해야 합니다. 전입신고도 주민센터에 비치되어 있는 전입신고양식을 작성만 하면 끝나기 때문에 전입신고부터 확정일자까지 하루에 모두를 마무리 할수 있습니다.

전세권등기에 대하여 이야기 해보겠습니다.

확정일자는 가까운 주민센터에서 한 반면에 전세권등기는 등기소에서 하는 것입니다.

개인이 할수도 있고 법무사를 통해서 진행하는 경우도 많습니다. 전세권등기는 등기부등본에 나의 존재를 표시하는 것입니다.

전세권등기를 하면 등기부등본에 내가 세입자라는 사실이 기록되고 등기부등본을 발급받은 사람은 누구든지 내가 여기 살고 있는 세입자라는 걸 알수 있습니다.

그럼 확정일자와 전세권등기의 차이점을 알아보겠습니다.

1. 임대인의 동의 유무.

확정일자는 임대인의 동의가 필요없습니다.

임대차계약서가 있으면 주민센터에서 바로 가능합니다. 공인인증서가 있다면 인터넷에서도 가능합니다,

전세권등기는 임대인의 동의가 필요합니다. 바로 필요서류때문입니다.

전세권등기를 하기위해서는 등기권리증, 임대인의 인감, 인감도장, 신분증등이 필요합니다.

임대인들이 서류를 준비해야 하기 때문에 귀찮아서 안해주는 경우들도 있습니다.

2. 비용적인 문제.

확정일자를 받는 비용은 아주 소액입니다. 보증금의 액수에 상관없이 600원의 비용이 들어갑니다.

단 계약증서가 4장을 넘어갈 경우 100원이 추가됩니다.

전세권등기는 등록세가 보증금의 0.2%가 들어가고 지방교육세가 등록면허세의 20%가 들어갑니다.

또한 등기신청수수료가 15000원들어갑니다. 법무사를 통하여 진행하시면 법무사비용도 추가된다는 사실을 알아두셔야 합니다.

3. 확정일자와 전세권등기의 요건.

확정일자는 입주후 전입신고를 해야만 가능합니다.

전세권등기는 입주, 전입신고를 하지 않고도 가능합니다.

4. 확정일자와 전세권등기의 효력에 대하여.

확정일자는 건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해줍니다.

전세권등기는 건물에 대하여만 보증금 보상을 해줍니다.

만약 경매에 낙찰된 건물의 가격이 1억원이고 토지의 가격이 1억원일경우, 보증금이 1억 5천이라는 하면?

(단 다른 세입자가 없는경우)

확정일자를 받은 경우는 건물1억과 토지 1억을 합한 2억에서 보증금 1억5천 전액을 돌려받을수 있습니다.

전세권등기는 건물1억에 대하여만 돌려받기 문에 보증금증 5천만원은 돌려받지 못합니다.

확정일자는 계약기간이 종료되어 묵시적갱신이 되었을대 2년간 더 보장을 받을수 있습니다.

전세권등기는 묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인 요구 시 6개월 안에 나가야 합니다.

확정일자는 보증금반환소송 후 강제집행을 하는 반면, 전세권등기는 보증금반환소송 없이 강제집행합니다.

5. 확정일자와 전세권등기의 말소방법.

확정일자일 경우 다른곳으로 이사를 가고 전입신고와 같이 확정일자를 받으면 기존에 있던 것은 신경을 안써도 되지만, 전세권등기일 경우는 말소등기를 해야 합니다. 물론 말소등기비용도 또 들어갑니다. 

이상으로 보증금을 지킬수 있는 확정일자와 전세권등기에 대하여 비교해보았습니다.

비용적인면 시간적인면 임대인의 동의여부등 모든것이 확정일자를 받는것이 편리하고 간편합니다.

그런데 이쪽일을 하다보니 돈이 들어가는 전세권등기가 더 좋다고 생각하시는 분들이 많이 계시더라고요.

보증금이 너무많지 않다면 확정일자를 권해드리고 전세권등기보다는 전세보장보험을 추천해드리겠습니다.

* 전세보증보험이란?