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토지이야기

임야 개발시 주의사항들

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


이번시간에는 임야의 개발시 주의사항들에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

먼저 하나 알고 계셔야 할것이 임야의 투자 즉 개발을 위해서는 어떤 임야를 매매해야 하는지 알고 계셔야 합니다.

임야 즉 산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어 진다고 말씀드렸습니다.

그중에서 투자시 주의 할점은 보전산지라고 말씀드렸고 그 이유는 준보전산지에 비해서 제약이 많기 때문입니다.



임야의 개발 즉 보전산지중에서 위의 경우들만 조심해도 투자의 절반은 성공이라고 이야기 한적이 있습니다.

임야의 개발을 위해서는 또한 여러가지 조심해야 하는 주의 사항들이 있습니다.


1. 표고와 경사도.


표고란 인천만 바다의 평균 해수면 높이를 0m 기준으로 하여 측정한 투자하고자 하는 토지의 높이를 표고라고 합니다.

경사도란 토지의 기울기를 말하는 것입니다.

표고와 경사도는 시, 군 도시기본계획의 토지이용계획 부분에서 토지를 개발 가능지와 개발 억제지, 개발 불가능지 3가지로 구분하는데 중요한 기준이 됩니다.

각 시군마다 조금씩 차이가 있기 때문에 임야매입전에 꼭 확인해보시기 바랍니다.


2. 입목도.


입목도란 무엇일까요?

검색을 해보면 단위면적상에 생립하고 있는 임목의 실제재적과 법정림 재적과의 비재적 이외에 흉고단면적 또는 임목본수로 나타내는 경우도 있다고 설명이 되어 있는데 누가 이것좀 풀어서 이야기 해주세요.

부동산일을 하고 있는 저도 뭔 말인지 모르겠는데 정말 얼벼게 설명해 놓았네요.

쉽게 이야기 하자만 나무가 얼마나 촘촘하게 자라고 있냐는 말입니다.

이 쉬운걸 꼭 저렇게 어렵게 설명을 해놓아서야...


매수하려고 하는 임야의 산지를 직접 가보면 나무가 적다 많다 정도는 알수 있을 것입니다.

산지의 입목 축적이 산림 기본 통계상의 해당시, 군의 ha당 입목 축적의 150% 이하인지 확인해야 합니다.

정확한 판단은 일반인이 하기 어려운 부분이므로 설계사무소에 의뢰하시는게 좋습니다.




3. 활엽수림 점유 면적.


활엽수림이란 떡갈나무, 참나무, 상수리나무등을 이야기 합니다.

전문가들도 개발대상토지에 활엽수림이 울창하면 부담을 느낍니다.

활엽수림 점유도 일반인이 확인하는 것보다는 전문가와 협의해 보시기를 추천해드립니다.

개발행위 허가대상 토지 안에 평균나이가 50년생 이상인 활엽수림의 점유면적이 50% 이하여야 합니다. 


4. 단독주택 허가와 토지소유권.


임야에서 단독주택을 허가받기 위해서는 임야으 소유권을 확보하고 있어야 합니다.

즉 본인 소유의 임야에 한하여 허가받을 수 있으며, 토지사용승낙서를 이용한 타인 소유의 임야에 대해서는 단독주택 허가를 받을 수 없습니다.


5. 사업계획지의 계획상의 도로.


인허가를 위한 진입로와 관련하여 산지 전용허가를 받아 산지 전용을 하고 있는 사업계획지의 계획상의 도로(준공검사 또는 사용개시 전의 도로를 포함)를 이용해서는 산지 전용을 허가 받을 수 없습니다. 다만 공장설립의 인허가(협의포함)는 계획상 도로의 이용에 대하여 산지 전용 허가를 받은 자의 동의가 있는 경우에는 인허가 진입로를 인정받을 수 있습니다.


6. 임도를 활용한 농어가 주택.


임도란 임산물의 운반 및 산림의 경영관리상 필요하여 설치한 도로입니다.

농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 건축하는 주택 및 부대시설을 설치하는 경우에는 본인 소유의 기존 임도를 활용하여 시설할 수 있습니다.




7. 분묘와 사업계획부지.


분묘의 중심점으로부터 5m 안의 산지는 사업계획 부지에 편입시키지 못합니다.

다만 장사등에관한법률에 따른 연고자의 동의를 받았거나 연고자가 없는 분묘인 경우에는 그렇지 않습니다.


8. 용도변경의 승인.


산지 전용 허가를 받거나 산지 전용 신고를 하고 개발한 토지를 다음과 같이 변경하고자 하는 경우에는 산림청장의 승인을 얻어야 합니다.

1) 산지 전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 법령이 정하는 기간(건축법에 따른 사용승인을 받은 날 등으로부터 5년)이내에 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우.

2)농림어업용 주택 또는 그 부대시설을 설치하기 위한 용도로 전용한 후 법령이 정하는 기간(건축법에 따른 사용승인을 받은 날부터 5년)이내에 비농림어업인에게 명의를 변경하고자 하는 경우.


위와 같이 임야를 개발하기 위해서는 주의 해야 할것들이 아주 많습니다.

임야는 생각보다 제약이 상당히 많기 때문입니다.



그리고 기존 생산, 보전관리지역 및 자연환경보전지역의 산림에서의 토지 형질변경은 산지 전용 허가(산지관리법)를 받아야 합니다.

그 밖의 산지에서 토지의 형질을 변경하려는 경우 개발행위 허가(국토계획법)를 받아야 하던 이원화된 절차를 개발행위 허가 절차로 일원화하기로 하였습니다.

다만 토석 채취 허가와 농림어업의 보전, 증식을 목적으로 하는 토지의 형질 변경행위는 산지관리법에 따라 처리합니다.


이상으로 임야개발시에 주의해야 할것들에 대하여 알아보았습니다.

임야 개발은 항상이야기 하지만 제약이 많기 때문에 조심해야 하고 그만큼 개발이 이루어지면 큰 수익을 낼수 있는 부분중 하나입니다.

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