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토지이야기

계획관리, 보전관리, 생산관리등 관리지역의 특징에 대하여

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


토지투자를 하시는 분들이 많이 물어보는 질문중 하나가 계획관리지역인가요? 입니다.

많은 관리지역중에서 왜 계획관리지역을 찾는 것일까요?

결국은 어떻게 활용을 할수 있는가의 문제입니다.


관리지역이 세분화되기 전에는 다 같은 관리지역이였지만, 세분화 이후에는 건축할 수 있는 건축물의 차이에 따라 관리지역별 가치의 차이가 크게 발생했습니다.

개발측면에서 과거의 준농림지역이나 관리지역의 계보를 계승한 것은 계획관리지역입니다.

관리지역을 세분화하면 계획관리지역의 비율은 시, 군마다 차이가 있짐난 50% 내외를 차지하게 됨으로써 결과적으로 개발이 용이한 토지의 비율이 줄어들게 되었고 그만큼 가치는 상대적으로 높아지게 되었습니다. 다만 계획관리지역으로 분류되었다고 해서 모두 개발이 가능한 것은 아닙니다.


보전관리지역이나 생산관리지역도 같은 관리지역이지만 개발 측면에서는 과거의 관리지역에 비하여 가치가 현저히 낮아졌습니다.

건폐율도 20%이하로 줄어들었고, 무엇보다도 건축할 수 있는 건축물의 범위가 현저히 축소되었기 때문입니다.

수도권에서 가장 일반적이고 가치 있는 개발행위는 공장, 창고, 음식점, 숙박시설등입니다.

그러나 이러한 건축물은 이제 계획관리지역에서만 가능하고 보전 및 생산관리지역에서는 힘들어 졌습니다.

그렇기 때문에 같은 관리지역이라고 해도 계획관리지역을 선호하는 이유가 있는 것입니다.


그러면 관리지역중에서 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역에서 건축할수 있는 건축물과 없는 건축물을 비교해 보겠습니다.


1. 단독주택 : 세 지역에서 모두 허용되고 있습니다. 즉 전원주택이나 펜션부지 개발이나 분양을 할수 있습니다.

2. 다세대, 연립주택 : 보전관리지역에서는 건축할 수 없고, 계획관리지역에서는 가능합니다. 생산관리지역에서는 허용되지만 시, 군마다 조례로 조금씩 다르게 규정하고 있으므로 반드시 조례를 확인해야 합니다.

3. 휴게음식점 : 보전관리지역에서는 허용되지 않고 생산 및 계획관리지역에서는 허용됩니다.

4. 일반음식점 : 술을 팔 수 있는 한식, 중식, 일식 등의 음식점을 말하며, 계획관리지역에서만 허용하고 있습니다.

5. 창고 : 보전 및 생산관리지역에서는 농림어업용 창고만 건축할 수 있고 계획관리지역에서만 일반창고가 허용됩니다.

6. 공장 : 보전관리지역에서는 허용되지 않습니다. 생산관리지역에서는 도정공장, 식품공장, 제재업의 3가지만 허용되고 있습니다. 

계획관리지역에서는 공해의 문제가 없는 우리 주변에서 쉽게 볼수 있는 모든 공장들이 허용이 되고 있습니다.

7. 숙박시설 : 계획관리지역에서만 허용되고 있습니다. 다만 섬을 제외한 지역에서는 도로법상 도로에서 50m 이상 떨어져야 합니다.


보전관리나 생산관리는 건폐율이 20%이하를 적용받고 계획관리지역은 40%이하를 적용받습니다.

이말은 100평짜리 건물을 지으려면 보전관리나 생산관리는 토지가 500평이 있어야 하지만 계획관리는 250평만 있어도 된다는 이야기입니다. 그만큼 계획관리지역이 효율적인 것입니다.


보전관리지역이나 생산관리지역, 계획관리지역의 용적률은 크게 차이가 없습니다.

그렇기 때문에 용적률을 따지는건 별 문제가 없어보입니다.

다만 토지의 가치에 가장 영향을 미치는 것은 어떤 건축물을 건축할 수 있는가 입니다.

쉽게 이야기 하면 보전관리지역에는 단독주택만 가능한데 계획관리지역에는 주택단지와 일반음식점까지 건축이 가능하다면 여러분은 어떤 토지를 선택하실건가요? 


관리지역 세분화와 토지적성평가에 대하여 알아보겠습니다.

관리지역을 세분화하기 위해서는 먼저 대상 토지에 대한 적성평가가 이루어져야 합니다. 토지의 적성등급은 1등급에서 5등급까지의 5개로 구분합니다. 1등급으로 갈수록 농업적성이나 보전적성이 높은 것이고 5등급으로 갈수록 개발적성이 높은것입니다.


1. 정형화된 토지에서 1, 2등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정됩니다.

2. 정형화된 토지에서 4, 5등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우엔느 계획관리지역으로 지정합니다.

3. 1, 2등급 또는 4, 5등급 토지의 면적이 각각 50% 이하인 경우에는 3등급을 어느 지역으로 편입시킬지를 먼저 결정합니다.

3등급을 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정하고, 3등급을 계획관리지역으로편입시키기로 한 경우에는 전체를 계획관리지역으로 지정합니다.

* 정형화된 토지는 3만 제곱미터 이상을 기준으로 합니다.


이상으로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 대하여 알아보았습니다.

토지투자시 가장 중요한 것은 그 토지에 어떤 행위를 할수 있는가 입니다.

제약이 적고 할수 있는 행위가 많은 토지가 그만틈 투자하기에 좋다는 것을 알아두시기 바랍니다.

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