아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.
지난시간에 도로의 종류와 구분 그리고 진입로라는 말에 대하여 이야기 했습니다.
토지의 개발이나 투자시 가장 중요하게 봐야 하는것 중에 하나가 도로라고 했고 도로가 없는 토지를 맹지라고 합니다.
그래서 오늘은 맹지와 도로의 관계에 대하여 이야기 해보겠습니다.
토지중 어느 부분도 도로와 접해히ㅉ지 않는 토지를 맹지라고 하며, 맹지는 지적상 맹지와 현황상 맹지로 구분할수 있습니다.
지적상의 맹지는 지적도상에 도로에 접하지 않은 토지를 말하며, 현황상 맹지는 지적도상에는 도로에 접해 있지만 현황은 도로 미개설 등의 사유로 도로가 없는 상태를 말하며, 지적상, 현황상 맹지는 지적상도 맹지이고 현황상도 맹지인 것을 말합니다.
그렇다면 맹지에 대하여 개발행위를 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
1. 지적상, 현황상 맹지 : 100% 맹지이며 다른 대안이 있을 수 없고 도로에 접하도록 진입로 확보 방안을 강구해야 합니다.
2. 지적상 맹지 : 현황상 도로에는 접해 있지만 지적상에는 도로에 접하지 않은 상태를 말합니다.
현황상 도로를 활용하여 인,허가 도로로의 활용 여부는 각 지자체에 따라 다르기 때문에 어느게 정답이라 이야기 하기가 어렵습니다.
비도시지역에서는 현황도로를 가지고 건축인허가를 내주는 지자체도 있고 그렇지 않는 지자체도 있습니다.
그렇기 때문에 반드시 현장을 답사하고 현황상 도로가 어떤 종류의 도로인가를 파악해야 하는 것이 중요합니다.
각 지자체에 문의하시면 아려줍니다.
3. 현황상 맹지 : 이경우도 약간 난해한 경우인데 분명 지적도상에는 '도'라고 표기가 되어있지만 현장에 가보면 도로가 없는 경우들이 간혹있습니다. 사용을 안하다거나 다른곳으로 새로운 도로가 나면서 그대로 도로가 아닌 다른 용도로 사용하는경우들도 많습니다.
이역시 기부체납을 해서 도로인정부분을 받을수 도 있고 여러가지 방법들이 있을수 있으면 현장상황에 맞게 검토를 해봐야 합니다.
도로가 있고 A토지는 누구나가 봐도 맹지가 아니라는 것을 알수 있습니다.
여기서 건축이 불가능한 토지를 물어보면 대부분의 사람들이 C라고 답합니다.
과연 그럴까요?
B토지에는 도로와 접해있기 때문에 건축이 가능할것이라고 생각하지만 그렇지 않습니다.
B토지에서 눈여겨 볼점은 도로와는 접해있지만 접해있는 부분이 2m가 넘어야 건축이 가능하다는 것입니다.
4m도로와 2m이상 접해있어야 건축이 가능한데 A도로 옆에 붙어 있는 B토지의 크기가 2m가 넘는지를 확인해 봐야 합니다.
눈으로 봐서 아 도로와 붙어 있으니 건축이 되겠구나 하고 생각했다면 실수 하는 부분이 생기는 것입니다.
만약 2m가 안될경우 B토지의 소유자는 A토지의 소유자에게 '주위토지통행권'이란 것을 행사할수 있습니다.
'주위토지통해권'이란 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말합니다.
하지만 통로를 개설할 때는 이로 인해 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다.
대지와 도로의 관계에 대하여
1. 건축물의 대지는 2m이상의 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접하여야 합니다. 다만 다음의 어느 하나에 해당하면 2m를 접하지 않아도 됩니다.
- 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우.
- 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있을 경우.
(대통령령으로 정하는 공지란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말합니다)
2. 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따릅니다. 대통령령에 따라 연면적의 합계가 2천제곱미터(공장의 경우 3천제곱미터)이상인 건축물(축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외)의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 합니다.
- 실례로 창고부지라고 나온토지들중 창고의 연면적을 생각하지 않고 도로와 접했있어서 토지매매를 하고 창고허가를 내려고 하는데 도로의 크기때문에 창고허가가 안나오는 경우들도 많습니다. 반드시 확인해보시기 바랍니다.
이상으로 도로와 맹지의 관계에 대하여 알아보았습니다.
항상이야기 하지만 토지투자시 가장 먼저 확인해봐야 하는것이 도로의유무입니다.
지적도상에는 도로가 있지만 실제로 현장에 가보면 도로가 없는 경우들도 있고 지적도에는 도로가 없지만 현장에 가보면 현황도로가 있는 경우들도 있습니다.
그렇기 때문에 꼭 현장을 답사해 보는 습관을 생활화 하시기 바랍니다.
감사합니다.
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