LTV, DTI, DSR, 신DTI에 대하여

이번정부들어서는 새로운 부동산 정책들이 계속 쏟아져 나오고 있습니다.

그중에서도 LTV, DTI, DSR등 대출에 관한 정책들이 계속 변경되고 있기 때문에 이 단어들의 정확한 의미가 무엇인지 알고 계시는게 좋을 듯 싶어서 한번 다루어 보려고 합니다.

기존에도 몇번 이야기 한적이 있는데 그만큼 중요하기 때문에 계속 이야기를 하고 있는 것입니다.

LTV, DTI, DSR 는 모두 부동산 대출규제에 관련된 용어들입니다.

정부에서는 무분별한 대출을 막기 위해서 정부가 정해놓은 대출규제 정책들입니다.

처음접하는 분들도 있으시고 한번쯤 보신분들도 착각할수 있기 때문에 이번기회에 정확하게 알아두시면 좋을듯 합니다.

LTV (loan to value ratio) : 주택담보대출비율.

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다.

만약 LTV 즉 주택담보대출비율이 70%이고 5억짜리 아파트를 담보로 대출을 받는다고 하면 빌릴수 있는 최대 금액은 5억 X 70% = 3억5천만원입니다. LTV가 60%라면 대출금액은 5억 X 60% = 3억원이 될것입니다.

즉 LTV에 따라서 대출을 받을수 있는 금액이 정해지는 것입니다.

DTI (debt to income ratio) : 총부채상환비율.

DTI는 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.

담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출할 정도를 정하는 제도인데 이때 기준이 되는것이 DTI입니다. DTI 수치가 낮을수록 빗을 갚을 능력이 높다고 인정이 되는것입니다.

예를들어 연간소득이 1억원일경우 DTI가  40%인 경우에는 1억 X 40% = 4천만원입니다.

이 경우에는 연간 총부채의 연간 상환액이 4천만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다.

DTI의 계산방식은 (해당 주택 담보대출 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액 / 연소득) 입니다.

주택담보 대출을 받을 때 LTV, 와 DTI를 같이 적용하여 적은 금액으로 대출한도를 받을 수 있습니다.

그런데 2018년도부터는 신DTI라는 것을 적용하기 시작했습니다.

신이라는게 붙었으니 뭔가 조금은 새로워졌다는 의미가 되겠지요?

기존 DTI는 (해당주택담보대출 연간원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득으로 계산을 했습니다.

연소득은 전년도 소득총액.

신DTI는 (해당주택 담보대출 연간 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 연간 원리금 상환액) / 연소득으로 계산을 합니다.

연소득은 미래소득 및 자산평가 반영.

이렇게 기타부채와 연소득의 적용기준이 바뀐것이 신DTI제도 입니다.

즉 다주택 자들의 추가 주택담보대출이 어려워지고, 대출한도를 줄여서 부동산 투기를 막겠다는 정부의 의지라고 할수 있습니다.

DSR (debt service ratio) : 총부채원리금 상환비율.

대출을 받으려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로 연간 총부채 원리금 상환액을 연간소득으로 나눠서 산출합니다. DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등  다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면, DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출상환능력을 심사하기 때문에 더 엄격하게 적용되는 것입니다.

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소됩니다.

이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도궈 이외 지역에도 적용됩니다.

쉽게 이야기 해서 DSR은 대출받으려는 사람의 1년간 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값이라고 말 할 수 있습니다.

DSR은 (해당 주택담보대출 연간 원리금 상화액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득으로 나눈 값입니다.

DSR은 기존 DTI보다 훨씬 강화된 대출규제라고 생각하시면 됩니다.

구분	DTI	DSR	신 DTI
구분	총부채상환비율	총부채원리금상환비율	신총부채상환비율
산정방식	해당 대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액	해당 대출과 기타 대출 월리금 상환액	DTI 에 장래 소득 증가 가능성 소득 안정성, 보유자산 평가등 추가반영
활용방식	대출심사시 60% 한도 규제	자율적 적용	2018년부터 단계적 시행

이해가 조금 가시나요?

LTV, DTI, DSR, 신DTI에 대하여 알아보았습니다.

위에 설명한것들은 대출에 관련된 제도입니다. 대출이라는것은 자신의 경제적 사정에 맞게 알맞게 대출을 한다면 가게에 도움이 되겠지만 너무 무리한 대출은 힘든 인생이 될 수 있습니다.

대출전에 꼭 자신을 한번 되돌아 보는 시간을 가지시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.