부부공동명의 절세효과에 얼마나 도움이 될까?

부부 공동명의로 집을 소유하고 있던 다주택자들이 혼란에 빠졌습니다.

이번에 개정된 세법 개정안 시행령이 시행되면 보유세가 크게 올라가기 때문입니다.

개정 세법은 종합부동산세를 계산할 때 부부가 공동으로 주택을 소유하고 있다면 각자 한 채씩 갖고 있는 것으로 보고 있습니다.

3채를 갖고 있는 부부라면 남편과 아내 모두 3주택 중과세율로 종부세를 내야하는 셈입니다.

이 경우 나눴던 명의를 다시 합쳐야 할까? 말아야 할까에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

* 공동명의가 좋을까요? 나쁠까요? 

기획재정부는 1월초 세법 시행령 개정안을 발표했습니다.

종부세 계산 방식의 경우 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단 기준을 만든 게 주요 내용입니다.

예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것입니다.

다주택자에게 중과세율을 적용하는 종부세법 개정안이 국회를 통과하자 공동명의 또한 중과 근거를 만들기 위해 신설한 조항입니다.

3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억~12억원의 주택을 갖고 있다면 해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로 오르고, 최고 세율(과세표준 94억원 초과)도 2.0%에서 3.2%로 올라갑니다.

종합부동산세율
과세표준	일반	3주택이상	조정지역 2주택
3억원이하	0.5%	0.6%
3억~6억	0.7%	0.9%
6억~12억	1.0%	1.3%
12억~50억	1.4%	1.8%
50억~94억	2.0%	2.5%
94억초과	2.7%	3.2%
세부담상한	150%	300%	200%

다주택자들은 고민이 시작되었습니다.

그동안은 보유세 절세를 위해 부부 공동명의 전략을 펼치는 이들이 많았습니다.

그러나 이 전략대로라면 앞으로는 남편과 아내 모두 중과세율로 세금을 내야 하기 때문입니다.

부부에게 모두 중과세율이 적용된다면 차라리 한 쪽으로 명의를 몰아버리는 게 나을까요?

세무 전문가들은 여전히 공동명의가 절세에 유리하다고 이야기를 합니다.

종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조인 탓이기 때문입니다.

인별 과세인 만큼 부부 명의로 분산해 주택을 소유하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있습니다.

공시가격 13억, 14억, 15억 주택 3채를 보유한 가구의 보유세 부담
구분	단독명의	부부5대5 공동명의
보유세합계	5712만6240원	3940만5600원
종합부동산세	3941만5200원	2464만8000원
농어촌특별세	788만3040원	492만9600원
재산세	819만원	819만원
지방교육세	163만8000원	163만8000원

올해 공시가격이 13억원인 아파트 한 채와 14억, 15억원짜리 아파트까지 총 3채를 단독 명의로 소유한 A씨를 예로 들어보겠습니다.

A씨의 합산공시가격은 42억원입니다. 여기서 기본공제 6억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 85%를 적용한 과세표준은 30억6000만원입니다. 이를 주택별 0.6~1.8% 세율로 계산하면 종부세액은 3941만원(세부담상한선이 없다고 가정)입니다.

재산세와 지방교육세, 농어촌특별세를 모두 합친 보유세는 5712만원입니다.

하지만 같은 주택 3채를 부부가 모두 5 대 5 비율로 소유하고 있다면 내야할 세금은 크게 줄어듭니다.

중과세율을 적용하더라도 종부세는 2464만원으로 줄어듭니다. 단독 명의보다 1500만원가량 적습니다.

재산세 등을 모두 합친 보유세는 3940만원으로 역시 단독 명의보다 1700만원 정도 줄어듭니다.

부부가 주택을 공동명의로 절반씩 소유한 경우 기본공제 6억원을 추가로 받을 수 있고 1인당 과세표준은 12억7500만원, 총 과표는 25억5000만원으로 줄어들어 절세 효과가 있습니다.

* 나눌수록 줄어드는 세금

양도세 절감 효과는 더 큽니다.

양도세 또한 누진세율이어서 세율 구간을 낮춰 세금을 줄일 수 있기 때문입니다.

양도세의 주택수 산정은 가구별로 하지만 차익에 대한 세금은 종부세처럼 인별로 따지기 때문입니다.

가령 수도권 비(非)조정지역 2주택 부부가 2년 전 남편 명의로 4억원에 취득한 주택을 8억원에 양도한다면 지방소득세 등을 합친 양도세는 1억4696만원입니다.

4억원의 양도차익에 대한 과세표준 3억9750만원을 40%의 세율로 계산한 값입니다.

그러나 부부가 5 대 5 비율로 공동명의인 상태에서 양도했다면 세금은 2400만원가량 줄어든 1억2243만원이 됩니다.

절반씩의 지분에 대한 양도차익이 2억원으로 줄어들면서 과세표준은 1인당 1억9750만원으로 내려가고 이 구간에 맞는 세율인 38%가 적용되기 때문입니다.

그러나 처음부터 공동명의로 집을 샀으면 모를까 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 것은 ‘득’보다 ‘실’이 클 확률이 높습니다.

명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생하기 때문입니다.

배우자 증여는 10년 6억원까지 세액공제가 가능하지만 취득세는 세율이 4%로 만만찮은 편입니다.

공동명의 전환에 따른 세금 감소분이 이보다 적을 경우 절세 전략은 실패한 셈입니다.

장기보유특별공제 혜택을 포기해야 하는 사례도 발생할수 있습니다.

1주택 가구도 기본공제 9억원을 12억원(남편 6억원+아내 6억원)까지 늘리기 위해 공동명의로 전환하는 경우가 많습니다.

그러나 이 경우 보유 기간과 연령에 다른 최대 70%의 세액공제를 받을 수 없게 됩니다.

공동명의 전략은 기존 주택보단 새로 취득하는 주택에 대해 고려하는 게 바람직하다고 재산세는 인별 과세가 아닌 탓에 주택 명의를 나누더라도 세금이 줄지 않는다는 점을 유념해야 합니다

* 단독명의로도 절세 가능

부부 각자 명의로도 보유세 부담을 줄일 수 있는 전략이 있습니다.

3주택일 경우 남편과 아내가 집을 2채와 1채로 나눠 갖는 것입니다.

이 경우 남편 단독 명의 2주택이 조정지역에 있다면 세율은 일반 3주택과 마찬가지로 중과세율이 적용됩니다.

하지만 적어도 아내 명의 1주택은 중과를 피해 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.

이때는 세부담상한 또한 1.5배가 적용됩니다.

3주택(3배)이나 조정지역 2주택(2배)보다 낮습니다.

집값이 많이 오른 경우 전년보다 늘어나는 세금의 규모를 줄일 수 있는 셈입니다.

만약 남편 소유 주택 2채 가운데 1채가 비조정대상지역에 있다면 남편 또한 1주택 세율과 세부담상한을 적용받습니다.

이상으로 부부공동명의를 할때 절세효과에 대하여 알아보았습니다.

공동명의로 하는 것이 단독명의로 하는 것보다는 절세효과가 조금더 있습니다.

좀더 자세한 내용이 궁금하시다면 세무전문가와 상담을 해보시는 걸 적극 권해드리겠습니다.

세무전문가들은 우리가 모르는 절세방법을 백만가지쯤 알고 계시더라고요.

부동산 상담은 공인중개사에게, 세금 문제는 세무사에게 하시는게 정확한 정보를 받을수 있는 방법입니다.

읽어주셔서 감사합니다.