2019년 비사업용토지 양도세에 대하여

2019년 부동산에 관련된 정책들에 대하여는 시간이 날때마다 이야기 하고 있습니다.

문재인 정부가 들어나고 나서부터 많은 부동산 정책을 발표하면서 부동산시장이 급속도로 침체되고 힘들어 졌습니다.

잘하는 부분도 있지만 현장에서 일하는 사람입장에서는 조금은 아쉬운 부분들이 많이 있습니다.

이번시간에는 2019년도 비사업용토지에 대한 양도세에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

2019년도 부재지주 양도세 부과기준과 세율은 2018년과 비교하여 크게 달라진 것은 없습니다.

* 농지의 비사업용토지에 해당여부 판단기준은?

다만 장기보유특별공제에 따른 혜택이 기존에는 연 3%를 공제하여 주었지만 2%로 축소되어서 최대 30%를 공제받으려면 10년에서 15년으로 늘어났다는 것이 특이점입니다.

먼저 비사업용 토지에 대한 양도세를 알아보기 전에 부재지주란것에 대하여 알아두셔야 할것 같아서 부재지주란 무엇인지 부터 이야기 하고 가겠습니다.

* 부재지주란?

* 임야의 부재지주란?

부재지주에 대하여는 위의 링크를 따라가시면 자세하게 설명을 해놓았습니다.

관심있는 분들은 같이 보시면 좋을듯합니다.

부재지주는 비사업용토지 중에서 농지, 임야에 국한하여 부르는 별칭이라고 보면 됩니다.

부재지주는 비상업용 토지이고, 비사업용토지에는 농지 임야외에는 목장용지, 나대지, 잡종지 등이 더 있습니다.

* 2019년 부재지주 양도세율.

부재지주의 양도세율은 16~52%이며, 과세금액에 따라 6단계로 구분되어 집니다.

일반양도세율은 단계별로 6~42%인데 반하여, 부재지주 양도세율은 10% 가산하여 16~52%가 됩니다.

2019년 부재지주 양도세율표
양도소득과세표준	세율
1200만원 이하	16%
1200만원 초과~4600만원 이하	192만원+(1200만원 초과액 X 25%)
4600만원 초과~8800만원 이하	1042만원+(4600만원 초과액 X 34%)
8800만원 초과~1억5천만원이하	2470만원+(8800만원 초과액 X 45%)
1억5천만원초과~3억원이하	5260만원+(1억5천만원 초과액 X 48%)
3억초과~5억이하	1억2460만원+(3억초과액 X 50%)
5억원 초과	2억2460만원+(5억원초과액 X 52%)

일반양도세와 부재지주의 양도세의 적용구분도 역시 소득세법에 따라 규정하는데, 세법에는 부재지주라는 용어를 사용하지 않습니다.

부재지주는 농지, 임야의 비사업용토지에 대한 일반인의 호칭입니다.

장기보유공제는 부동산을 3년이상 보유하는 경우 양도차익에서 일정액을 인정하는 소득세법 상 공제로서, 보유3년이 경과한 햇수를 계산하여 매년 3% 가량을 공제해 줍니다.

15년이 넘더라도 최대 30%까지만 공제를 인정합니다.

취득일자와 양도일자는 토지 등기부등본 등기일(접수일)을 기준으로 합니다.

장기보유공제는 부재지주 양도 시에도 적용합니다.

* 재경, 자경 농지 임야에 대한 양도세 감면혜택.

부재지주는 비사업용 토지로서 농지, 임야에 대한 재촌 자경의 요건을 갖추지 못한 경우 양도소득세를 중과하는 제도입니다.

이에 반해 재촌 자경의 요건을 구비하는 사업용토지에 대하여는 일반 양도세가 적용됩니다.

* 자경과 자경농지에 대하여

그런데 농지 임야에는 더 나아가 일정기간 농림어업을 하면서 법이 정한 재촌, 자경자경을 충실히 수행한 경우 양도세를 깍아주는 특례가 인정되고 있습니다.

농지의 경우 8년 자경한 재촌 농업인에 대하여 1년에 1억, 5년간 2억원의 양도세를 감면해 줍니다.

다만 그 기간 중 연 근로소득이 3,700만원을 넘어서는 안됩니다.

그러나 감면조건의 입증은 매우 까다롭습니다.

또한 농지의 경우 4년 이상 자경 재촌한 농업인이 농지를 처분하고 1년 내 새로운 농지를 취득하는 경우에는 종전 농지에 대한 양도세를 감면해 주기도 합니다.

다만 새로구입한 농지의 가격과 면적은 처분하는 농지의 1/2과 2/3를 초과해야 하는 조건이 있습니다.

이를 4년 자경농지 대토양도세 특례라고 합니다.

* 농지의 비사업용토지 해당여부 판단기준.

* 임야의 비사업용토지 해당여부 판단기준.

농지의 경우 양도세 감면은 농업인과 자경은 기본이고, 재촌요건과 일정기간 이상일 것, 그리고 재촌이나 대토농지의 거리제한 등도 매우 까다롭기 때문에 좀더 엄격합니다.

농지은행에의 농지 경영위탁을 할 경우 이는 자경의무를 위반한 이행강제금을 회피하는 소극적인 방법으로 자경도 재촌도 아니므로 본래는 비사업용에 해당하지만, 특례로서 일반양도세를 부과하는 그칠 뿐 자경 재촌의 헤택은 없습니다.

산지의 경우에는 2018년년도에 새롭게 10년 자경산지 양도세 감면제도를 신설하여 2018년 이후에 취득한 임야를 10년 이상 재촌 자경 후 처분하는 경우에 자경산지 양도세 감면을 적용합니다.

우선 대상임야는 보전산지(공익용 및 임업용산지)에 한하며, 농림어업인인 산주가 10년 이상 재촌하면서 자경하는 경우 보유기간(10년~50년)에 따라 양도세의 10%에서 50%까지 면제해 주는 제도이빈다.

농지와 같이 역시 연간근로소득 3,700만원 이상인 경우 적용혜택을 받을수 없습니다.

농지 산지자경 양도세 특례(조세특례제한법)
구분	최초인정	대상지	주체	특례인정요건	인정범위	감면한도액
농지	1987	농지(제한없음)	농지소유자	1.자경 2.재촌 3.일정기간보유 4.연간수입3700만미만	100%	1년간 1억원 5년간 2억원
산지	2018	보전산지	산지소유자	위와 같음	10~50%	위와같음

위의 내용을 정리하여 보면 위의 표와 같습니다.

농지는 농사를 위하여 지정된 토지이기 때문에 농사가 아닌 비사업용토지로 이용할경우 세금이 많이 부과됩니다.

그렇기 때문에 비사업용토지의 세금문제는 반드시 전문가와 상담해보시기 바랍니다.