가족간의 부동산거래시 세금문제

어떤 부동산이든지 거래를 할때에는 세금을 납부해야 합니다.

즉 부동산을 살때는 취득록세를 내야하고, 팔때는 양도세를 내야 합니다.

그외 종합부동산세도 내야하고 여러가지 세금을 내야 합니다.

임대를 할때도 임대받은 금액에 대하여 세금을 내야 합니다.

가끔 보면 건물은 부모님 이름으로 되어 있는데, 자녀들이나 친척들이 무상으로 사용하는 경우가 있습니다.

이럴경우에도 세금이 부과되는데 이를 묵과하고 그냥 하시는 분들이 많습니다.

하지만 나중에 세금폭탄을 맞을수도 있기 때문에 조심하셔야 합니다.

현행 세법에서는 가족 간 부동산 거래를 증여로 추정합니다.

자녀들에게 임대료를 받지 않고 무상으로 건물을 사용하도록 허락하였기 때문에 아무런 문제가 없다고 생각하겠지만 법에서는 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실을 모르시는 분들이 있습니다.

부모의 토지위에 자녀들이 건물을 세우거나 증축해서 사용한다고 해도 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련세금을 내야 합니다.

가족간의 부동산거래에 대하여도 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다.

현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다.

가족이니까 괜찮을 것이라 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.

가족 간 금전거래시 과세 판단 기준은?
구분	증여로 보는 경우	증여가 아닌 경우
자금 대여	자금대여에 대한 증빙자료 없음	차용증, 이자 지급 등 증빙자료 있음. 연 이자율 4.6% 적용 (이 기준보다 이자를 덜 낸 금액이 1천만원 초과하면 이자 차액도 증여로 간주)
대출 시 무상담보 제공	증여로 보는 금액을 대출금액 (연 4.6%~대출이자율) 로 계산해 증여세 부과	증여로 보는 금액이 연간 1천만원 이하면 면제
부동산 저가 양도 또는 고가 양수	가족이 본 혜택 금액이 기준 (시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액) 을 초과하면 증여세 부과	혜택이 기준 이내면 면제

가족이라고 해도 증여세법을 잘 알지 못하고 무상으로 사용하였다면 증여세를 내야 하는 것입니다.

가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다.

현행법상 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보고 있습니다.

증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다.

계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.

거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮다면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.

또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮은 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시가30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.

부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계약이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.

가족에게 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환하였을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다.

이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 어렵습니다.

일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려준 경우 자녀들로부터 이자를 받지 않는 경우가 많습니다.

하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.

지난해 기준 세법에서는 4.6%를 적정이율로 정하고 있습니다.

적정 이자율보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다.

예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다.

만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면 780만원(3억원 X (4.6% -2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만 1%의 이율로 빌려줬다면 1080만원 만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다.

가족이니까, 가까운 사람이니까 괜찮을 거라고 생각하고 거래금액을 낮게 작성하거나, 무상으로 빌려주었다가는 나중에 세금문제로 머리가 아파질수 있으니 객관적인 자료를 잘 만들어서 세금에 미리미리 대처하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.