다주택자의 양도소득세에 대하여(국세청 서면질의/사전답변 등록방법)

이번정부 들어와서 부동산 세법이 정말 많은 변화가 있었습니다.

특히 다주택자에 대한 양도소득세는 몇번이 바뀌었는지도 모를 정도로 수시로 바뀌고 있고 세무전문가라고 할수 있는 세무사들도 헷갈려 한다는 웃지못할 소문들도 있습니다.

세무사들도 헷갈려 하는데 보통의 사람들은 더욱 착각하기 쉽고 어려울 것입니다.

지난 2017년 8.2부동산 대책부터 12.13 임대주택 등록 활성화 대책, 2018 9.13대책, 2019년 세법 개정안 등으로 부동산 관련 세금 규정이 어느 때보다 복잡해졌고, 그중에서도 부동산세금 중 가장 규모가 큰 양도소득세의 경우 세무사조차도 복잡한 규정과 책임 부담에 수임을 포기할 정도라고 합니다.

시쳇말로 '양포 세무사(양도세 업무를 포기하는 세무사의 줄임말)가 늘고 있다고 하는데요, 납세자들은 세무사 유료상담을 이중으로 받는 경우가 부지기수라고 합니다.

2월 27일 부동산 및 세무업계에 따르면 문재인 정부 출범 석 달 만에 나온 8.2대책을 통해 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우 기본세율에 10~20%포인트를 중과하고 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 배제하는 것을 시작으로 양도세 관련 규정의 '경우의 수'가 많아졌습니다.

같은 해 12월 등록 임대주택에 대한 인센티브를 발표하면서 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대한 경우 양도세 장특공제 비율을 상향 적용하고 다주택자 양도세 중과도 배제했습니다.

정부는 임대사업자에 대한 세제 감면 혜택이 과도하다는 지적에 따라 작년 9.13대책에서 임대사업자 세제 혜택을 다시 축소했고, 1주택자 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택에 대해서는 임대등록하더라도 양도세 중과가 적용되고 임대개시시 주택가액 기준(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 충족해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있도록 제한한 것입니다.

지난 1월에는 세법 후속 시행령 개정안을 통해 양도세 비과세 요건도 강화했습니다.

이에 따라 장기임대주택을 보유한 임대 사업자가 최초 거주 주택을 양도한 경우에만 1가구 1주택 양도세 비과세를 허용하며, 다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택자가 되는 경우 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년이 지나야 양도세 비과세 혜택을 받게 됩니다.

그밖에 양도세 이월과세 범위 확대 등도 담겨있습니다.

납세자들은 기존 보유 주택과 신규 취득 주택, 분양권, 입주권, 등록임대주택 등 다양한 상황에 따라 어떤 규정이 적용되는지 혼란스럽지만 비용이 소요되는 세무사 유료상담을 선뜻 선택하는 것도 망설이고 있습니다.

세무사 상담료는 일반적으로 30분당 5만원 정도로 알려져 있지만 유명 세무사의 경우 상담료가 시간당 수십만원에 달합니다.

일반 질의 회신제도와 세법해석 사전답변제도간 차이점
구분	전화상담	인터넷 상담	서면질의	세법해석 사전답변
질의 회신방법	전화	인터넷	서면	서면
질의기한	없음	없음	없음	법정신고 기한 전
질의내용	단순세법상담	단순세법상담	일반적세법해석	개별적,구체적 세법해석
구속력	없음	없음	없음	있음

양도소득세 등 부동산 관련 세금 문제 처리가 고민될 경우 국세청이 납세자의 세무 문제해결에 도움을 주기 위해 운영중인 '서면질의제도'와 '세법해석 사전답변제도'를 적극 활용하는 것이 방법입니다. 

두 종류 질의를 합쳐 매년 4000건 안팎으로 접수되고 있고, 특히 2008년 10월 도입된 세법해석 사전답변 제도는 2010년 연 400건대에서 현재는 연 600건을 넘어서는 등 꾸준한 문의건수가 증가하는 추세라고 합니다.

서면질의는 세법해석과 관련된 일반적 질의를 문서로 신청하고 서면으로 답변받는 제도입니다. 

세법해석 사전답변은 이보다 더 구체적이고 특정한 거래 사례에 대해 주고 받는 질의응답이고, 납세자가 실명으로 자신과 관련된 특정한 거래의 세무 관련 문의사항을 질의하고 답변을 받을 수 있습니다.

가장 큰 차이는 구속력 여부입니다. 

이미 개시됐거나 가까운 장래에 개시될 것이 서류상 확인되는 거래에 대해 이루어지는 세법해석 사전답변의 경우 서면질의나 전화,인터넷 상담과 다르게 법적 구속력이 인정됩니다.

민원인이 본인의 실제 사례를 법정신고기한 전에 구체적인 사실관계와 함께 질의한다는 점에서 국세청도 책임 있는 답변을 신속히 하기 위해 노력하고 있다고 합니다.

​국세청 관계자는 "세법해석 사전답변은 일반 민원질의보다 우선 처리된다"라며 "다만 사안의 난이도 또는 기획재정부 질의로 인한 추가적인 시간 소요 등 개별 사안에 따라 답변 받기까지의 소요 시간은 다소 차이가 있다"라고 설명했습니다.

사전답변이 완료된 건은 납세자의 개인 식별정도가 가려진 채 국세청 국세법령정보시스템을 통해 공개되고 있으며, 사전에 비슷한 건에 대한 조회가 가능하다는 의미입니다.

민원인 A씨는 최근 1가구 3주택 주택수 계산에서 제외되는 기준시가 3억원 이하 주택 판정시 다가구주택 적용방법과 관련된 내용을 질의해 사전답변을 받았습니다. 

A씨는 서울 B아파트를 매도 예정인 가운데 또다른 주택 C와 D를 보유하고 있었습니다. 

D는 임대 등록이 된 11가구 규모 다가구주택입니다. A씨는 가구당 약 3000만 원, 전체로는 3억 3700만 원인 D 주택의 주택수 계산 방법을 질의했고, 국세청은 "1가구 3주택의 주택수 계산에서 제외하는 기준 시가 3억 원 이하의 수도권 밖 소재 주택 판단 시 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산한다"라는 요지의 답변을 안내했습니다.

사실관계를 가정하고 질의한다든지 해당 거래가 법령에 저촉될 우려가 있다든지 사실 확인이 어려운 내용일 경우 답변들 받지 못할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

민원인 E 씨는 세법해석 사전답변을 신청했지만 답변이 불가하다는 통보를 받았습니다. 

신청인에 대한 세법 적용과 관련 없는 질의에 해당한다는 이유였는데요, E 씨는 주택임대업에서 발생한 이월결손금을 부동산임대업 사업소득 금액으로 통산할 수 있는지를 질의했지만 정작 본인은 주택임대 및 부동산 임대 사업자가 아니었기 때문입니다. 

민원인 F 씨는 1가구 1주택 양도세 비과세 적용을 받을 수 있는지를 문의했지만 1가구에 해당하는 형식상의 주민등록 내용과 별개로 실질적인 생활관계를 고려해 사실판단이 필요한 사항이어서 역시 답변을 받지 못했습니다.

국세청 관계자는 "사전답변은 공문으로 서면 회신하고 있다"며 "사전답변 신청 대상은 이미 사실관계가 확정됐거나 조만간 확정될 것이 확실한 신청인 자신이 특정거래에 대한 세법해석 사항이므로, 사실관계가 확정되지 않은 경우에는 서면질의 제도를 이용하면 된다"고 말했습니다.

국세청 홈텍스 서면질의 사전답변 등록방법에 대하여 알아보겠습니다.

국세청 홈페이지에 접속하여 신청/제출을 클릭합니다.

홈텍스를 이용하기 위해서는 공인인증서가 필요하니 미리미리 준비하시기 바랍니다.

신청/제출 클릭을 하시면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

신청업무에서 세법해석(서면질의/사전답변)을 클릭합니다.

세법해석을 클릭하면 로그인화면이 나올것이고 가입이 되어 있거나 공인인증서가 있다면 확인이 가능합니다.

세법해석을 클릭하면 3가지 화면이 나옵니다.

1. 서면질의신청.

2. 세법해석 사전답변 신청.

3. 세법해석관련 민원신청.

위 3개의 내용중 선택하여 문의하시면 됩니다.

본인이 해당 질의에 대한 본인이고, 확정되거나 예정인 경우에는 '세법해석 사전답변'제도를 이용하시면되고, 확정되지 않은 경우에는 '서면질의'를 통해 알아보시면 될 것 같습니다.

주택수, 취득시기 등의 경우의 수가 많기 때문에 자칫하면 계산실수로 인해 세금폭탄을 맞을 수  있으니, 국세청에서 운영중인 제도를 이용하면 좀 더 정확한 답변을 들으실 수 있습니다.

이상으로 다주택자의 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

양도소득세에 관해서 계속적으로 바뀌는 제도에 대하여 일반인들은 알기가 쉽지 않습니다.

세금 문제는 세무전문가와 상담해 보시고 정확한 답변을 받으시기 바랍니다.