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주택이야기

주택임대차분쟁조정위원회에서 주택 반환에 관한 문제해결방법

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임대차 문제에서 보증금의 반환도 중요하지만 보증금이 남아있다 보니 임차인은 월차임을 지급하지 않고 보증금에서 월차임을 공제하기를 원하는 임차인들이 있습니다.

임차인의 사정이 생겨서 월차임을 지급 못하는 경우들도 있는데 이런 경우 주택임대차 보호법상은 2번의 월차임을 연체하면 임대차 계약을 파기할 수 있다고 명시되어 있습니다.

 

이번 시간에는 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 사례 중에서 주택 반환에 관한 임대차 문제를 이야기해보겠습니다.

남은 임대차보증금을 월세로 하려는 임차인과 임대인의 문제 해결 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 사건의 개요.

 
신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 서울 영등포구 소재 주택에 관하여 보증금 5,000,000원, 월 차임 300,000원 (매월 13일 후불), 기간 2014년 6월 13일부터 2년간으로 정하여 임대차 계약을 체결하였고, 이후 위 계약은 두 차례 묵
시적으로 갱신되었습니다. 

 

* 주택임대차 보호법에 의한 묵시적 갱신이란?

피신청인은 2018년 8월부터 차임을 지급하지 않았고 신청인이 차임 연체를 이유로 한 계약 해지를 통보하였으나, 피신청인은 차임을 지급할 여력이 없다면서 보증금 전액이 소진될 때까지 거주하겠다고 주장하였습니다. 

이에 신청인은 위 계약 해지에 따라 임대차 목적물을 반환받기 위하여 조정을 신청하였습니다.

 


 

2. 조정 과정. 
이 사건에서는 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지 가부, 계약 해지에 따른 목적물 및 보증금 반환 기일, 그리고 보증금에서 공제할 연체 차임 등의 액수가 문제 되었습니다.
관련 법리상 임대인은 임대차 관계가 계속되고 있는 동안 보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으며 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없습니다(대법원 2016. 11. 25 선고 2016다211309 판결 참조). 

 

따라서 신청인은 피신청인의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 검토되었습니다.
조사 결과 계약 기간 중 양 당사자가 차임 지급일을 매월 22일로 변경한 사실, 차임을 350,000원으로 증액하였으며
최근 400,000원으로 재차 증액한 사실이 있는 것으로 확인되었습니다.

 

조정 진행 중 피신청인은 최대한 조속히 목적물을 반환하겠다고 하면서 다만 보증금에서 공제할 연체 차임액은 월 350,000원의 비율로 계산해주기를 희망한다는 의사를 밝혔고, 신청인도 이 에 동의하였습니다.
위와 같은 조사·검토 결과를 바탕으로 양 당사자 사이의 목적물 및 보증금 반환 기일에 관한 합의를 유도하였습니다.

 

3. 결과.

 
피신청인은 2019년 3월 22일까지 목적물을 반환하고, 신청인은 같은 날까지 피신청인으로부터 목적물을 반환받
음과 동시에 보증금에서 연체 차임을 공제한 나머지 금액을 반환하기로 하는 내용의 합의가 성립하였습니다. 

또한, 양 당사자 사이의 합의에 따라서 위 이행 기일을 그보다 앞선 날짜로 변경할 수 있도록 하였습니다.

 

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