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주택이야기

상가를 주거용으로 사용할때 주택임대차보호법의 적용여부

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가끔 보면 상가를 주거용으로 사용하기도 하고 주거용을 개조해서 상가로 사용하기도 합니다.

일반적으로 주거용은 주택임대차보호법의 적용을 받고 상가는 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.

그러면 이렇게 정상적인 용도가 아닌 다른 용도로 사용할 경우 임차인들은 법적 보호를 받을수 있을까요?


원룸같은 건물을 지을경우 근생으로 사무실을 설계하지만 허가를 받고나면 주거용으로 개조하여 사용하는 경우들이 많습니다.

아마도 주변을 둘러보면 정말 많이 있을 것입니다.


임차인이 처음에는 상업용으로 사용하려고 임대하였지만 주거용으로 개조하여 쓰고 있다면 주택임대차보호법을 적용받을수 있을까요?

아니면 상기임대차보호법을 적용받을수 있을까요?

그것도 아니면 둘다 적용을 받지 못할까요?


이런 경우에는 주거용으로 사용하는 곳에 한하여만 주택임대차보호법을 적용받습니다.

즉 주거용으로 사용하고 있는 면적 부분에 대하여먼 주택으로 인정받아 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있습니다.

공부상 표시가 어떻게 되었던 간에 실제 사용하고 있는 용도에 따라 판단하고 있는 것입니다.




원칙적으로 따지자면 주택임대차보호법을 적용받으려면 주택에 한해서만 적용되는 것이지만, 위의 경우와 같다면 주거부분에 대하여 일정부분 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있는 것입니다.


처음부터 상업용으로 사용할 목적으로 임차인이 계약하였고, 그래서 원래 목적과 다르게 임차인이 개조하여 사용하는 것에 대하여 보호를 해주지 않는다는 것입니다.

이러한 사례가 흔히 있어 관련된 판례가 있는데 그에 따르면, 임차인이 임의로 주거용으로 변경하여 사용하는 경우, 임대인이 이를 승낙하지 않았다면 여전히 상업용 건물이지 주거용 건물일 수 없다는 것입니다.


반대로 말하면 임대인이 주거용으로 전환하여 사용하도록 허락하였다면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있을까요?

임대인이 승낙을 하여 주택으로 개조하였다면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있습니다 .

그래서 원래는 근린생활시설이지만 임대인 동의하에 주택으로 개조하여 사용하면서 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제를 인정받을 수 있다는 것입니다. 


그리고 각 지역별 정한 임대차 가격 수준 이하의 저가 임대차 인 경우 최우선변제도 받을 수 있습니다.

그래서 어떤 분들은 처음부터 주차장 요건이 완화된 규정을 적용받는 근생으로 건축하였다가 나중에 원룸 등으로 개조하여 주택임대사업을 하는 사람들도 있습니다.


주차장 요건이 완화되는 근생으로 지으면 주거용으로 지었을 때  주차 대수를 고려하여야 하는 용적률을 초과하여 건축이 가능한 것입니다. 

이러한 주거용으로 용도변경 사용하는 경우 불법건축물 여부를 따지지 않고 주택임대차보호법은 적용받을 수 있는 것입니다.




반대로 주거용 건물을 임차인이 임대인 동의를 얻어 상업용으로 용도변경하여 사용하였다면, 당연히 주거용으로 보지 않습니다.

또한 근생으로 되어 있는 점포를 주거용으로 임대차계약을 하여 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보고 주택임대차보호법을 적용받았다가, 나중에 다시 상업용으로 바꾼 경우에는 주거용으로 보지 않게 됩니다. 

그래서 주택임대차보호법을 적용받지 못하게 되는 것입니다.


이와 관련한 대법원 판례가 있는데, 건축물대장상에 근린생활시설로 되어 있는 것을 임차인이 들어와 살면서 전입신고를 하고 주거용으로 사용하였다가, 나중에 이사를 나가면서 이후에 이 건물을 교회로 사용하였을 때, 이는 주된 목적이 종교시설에 해당하므로 주거용으로 보지 않는다고 한 판례가 있습니다.


​오늘은 상가 주거용 개조 사용하는 경우 주택임대차보호법 적용 여부에 대하여 살펴보았습니다.

여기서 중요한것은 임대인의 동의여부입니다.

상가를 임대하여도 임대인에게 주거용으로 사용한다는 동의를 받는다면 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있다는 것을 잘 알아두시기 바랍니다.


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